Год назад ввели льготную ипотеку на новостройки, в то время я работал с одним из клиентов, который покупал квартиру за наличные и тогда у нас с ним произошел спор по этому поводу.
Клиент мне говорил, что если бы у него не было наличных, то через пол года он точно бы оформил себе такую ипотеку, на что я ему сказал, что надо брать либо прямо сейчас за наличные либо в ипотеку, через пол года эта льготная ипотека скажется очень негативно не только н а ипотечниках, но и на покупателях с наличкой, но клиент пытался меня уверить, что Правительство правильно сделало, что ввело такую программу — надо помогать людям решать квартирный вопрос, снижать их кредитное бремя, тем более, что сейчас даже за первого ребенка дают маткапитал.
Вчера опять встречался с этим клиентом и мы вновь подняли эту тему, теперь он со мной оказался полностью согласен — результат оказался плачевным:
1. Спрос рождает предложение.
Как только начался карантин ипотечники потянулись в банки и разделились на две очереди: первые стали просить ипотечные каникулы (думая, что это подарок со стороны государства, а в итоге только увеличили объем переплаты), вторые захотели стать заемщиками и купить квартиру по низкой ставке.
В итоге на рынок попало очень много покупателей, чем и воспользовались застройщики сразу подняв цены, сначала на чуть-чуть, а потом, по мере увеличения клиентов, все больше и больше. А вслед за новостройками пошли вверх и цены на вторичное жилье. За год цены возросли на 10-30% в зависимости от региона, и это только официальный рост.
2. Увеличение кредитной нагрузки на граждан.
Многие восприняли льготную ипотеку как некий бесплатный подарок и ринулись брать эти кредиты, и не важно нужна им эта ипотека или нет — раз дают, значит надо брать. И не важно, что стоимость квартир выросла и надо брать сумму больше, тем самым эффекта от сниженной ставки нет, итоговые платежи стали больше.
Понабрали кредитов и теперь не знают что с ними делать. На фоне резкого снижения доходов населения кредитные платежи никто не отменял. В итоге деньги граждан направляются в банки, а не на другие покупки (продукты, лекарства, автомобили, отдых и т.д.), что естественно потянуло на них цены вверх, ведь их производители тоже не хотят уменьшать объем своих доходов.
3. Рост объемов потребительского кредитования.
Пока дают льготную ипотеку надо брать, но давать ее стали неожиданно, поэтому скопить денег не удалось, надо где-то взять первоначальный взнос. Есть выход — потребительский кредит на первоначальный взнос по бешенной ставке. Судя по статистики в начале действия льготной ипотечной программы произошел существенный рост количества и объемов потребительских кредитов. Оформили? Молодцы. А теперь посчитайте переплату по потребительскому кредиту и приплюсуйте ее к переплате по ипотечному кредиту. Посчитали? Оно того стоило?
Простой расчет.
Квартира стоит 3 млн. Обычная ипотека по ставке 8,5% на 15 лет обойдется в 30 т.р. в мес. Переплата будет 2,3 млн., а если оформите ее на 10 лет, то платеж будет меньше 37 т.р., а переплата составит 1,4 млн.
Льготная ипотека по ставке 6,5%.
Потребкредит на первоначальный взнос 500 т.р. на 5 лет, платеж 15 т.р. и переплата 380 т.р., плюс ипотечный кредит на 2,5 млн. на 15 лет с платежом 25 т.р. в мес. и переплатой 1,9 млн. Итого таже самая общая сумма переплаты 2,3 млн.. А если погасить ипотеку за 10 лет, по переплата за нее будет 1,2 млн, и общая переплата по двум кредитам за 10 лет будет почти 1,6 млн. Сюда прибавьте дикую стоимость страховки потребительского кредита (иногда в десятки раз превышающую стоимость ипотечной страховки). При этом в расчет не принимался рост цен на новостройки, увеличивающий рост ипотечного кредита и , соответственно, ежемесячного платежа и переплаты.
5. Снижение стоимости аренды жилья.
Для тех кто снимает жилье это плюс, но часть из этих людей оформила себе льготную ипотеку и отказалась от аренды, тем самым на рынке появилось большое количество квартир под сдачу в аренду, а еще на рынок хлынули ипотечные квартиры, которые люди купили по льготной ипотеке в надежде, что будут ее сдавать, а квартиранты будут оплачивать их ипотеку. Но не тут то было — цены на аренду рухнули на 20-30% и ипотека оказалась обременительной, т. к. арендные платежи не покрывают кредитные расходы.
6. Рост просроченной задолженности по ипотечным кредитам.
Да, это произошло, я так и знал, что так будет. Люди набрали якобы дешевых кредитов, но в итоге, на фоне снижения зарплат, роста цен на продукты и услуги, не справились с финансовой нагрузкой и теперь ипотечные квартиры, купленные по льготной ставке стали появляться на вторичном рынке на радость риэлторам.
А кто вообще сказал, что гражданам надо решать жилищный вопрос?
Эта программа запускалась как раз с тем посылом, что надо помочь гражданам решить квартирный вопрос в сложные для всех времена. До этого же как-то и где-то люди жили, а если им надо было решить жилищный вопрос, то они этот вопрос либо уже решили, либо решат его вне зависимости от ставки.
Со своим клиентом мы рассмотрели пример его квартиры: год назад он купил квартиру за 3 млн., пол года назад она стоила 3,5 млн., а сейчас на вторичке и у застройщика такие квартиры стоят 3,8-4 млн. руб. Клиент сказал, что я был прав, покупка квартиры год назад была правильным решением, и если бы он не мог тогда купить квартиры за наличку, то за пол года не смог бы накопить на первоначальный взнос, а ипотека, даже льготная, на фоне такого резкого роста цен, была бы обременительной.
А ведь не только я против льготной ипотеки. Против льготной ипотеки выступают не только некоторые руководителей регионов (например глава Калининградской области), но и главы ряда ведомств, в т.ч. Центрального банка.
У меня по льготной ипотеке остается рад вопросов:
1. Почему ее нельзя было распространить на вторичное жилье?
2. Почему нельзя было поставить застройщикам условие о разрешенном повышении цен на размер не превышающий размер инфляции?
3. Почему надо было давать такую ипотеку всем подряд? Почему ее не распространили только на тех кому она действительно нужна (на тех, у кого на момент оформления нет своего жилья)?
