Поиск квартиры почти всегда начинается с определения, какую квартиру вам хотелось бы купить. А вторым шагом идет поиск подходящих объявлений на таких платформах как Циан и Авито (в зависимости от регионов).
И вот потенциальный покупатель сталкивается со множеством рекламных объявлений.
И многие делают ошибки, просматривая рекламные тексты и фото квартир. Некоторые из них могут привести к потери времени и сил из-за просмотров квартир, которые не подходят.
Или даже к неправильной оценке количества вариантов на рынке, которые могли бы претендовать на статус «ваша квартира».
Давайте разбираться как работать с составляющими рекламы квартиры на вторичном рынке.
1. Цена
Первое, на что обращают внимание все покупатели. Ведь это первый критерий, по которому большинство покупателей делают выборку на любых сайтах объявлений квартир.
Но есть и одна тонкость – в Циане вы можете посмотреть историю изменения цены на квартиру, как в сторону повышения, так и снижения.
И уже исходя из этого, можно судить, как долго продается данный объект, как изменялась цена и – пусть и косвенно – узнать дату начала продажи.
Стоит учитывать, однако, что риэлторы давно уже пользуюсь простым лайфхаком: снимают квартиры с продажи через неделю-две размещают новое объявление, с новым текстом и чуть отредактированными фотографиями.
Как правило, технологии ЦИАН не могут связь снято объявление и новое (хотя бывают и обратная ситуация)
2. Текст
Читаем с тщательным скепсисом. Все плюсы, которые заявлены в рекламе можно смело уменьшать на два, а то и на пять. Расстояние до метро точно делим на 2.
15 минут пешком – это приблизительно 7 минут на транспорте.
Внимательно смотрим, что написано про квартиру и какие моменты не отражены в тексте. Выписываем все эти вопросы для последующего обсуждения с продавцом (если квартира вам подойдет)
3. Фотографии
Здесь надо обратить внимание на некоторые моменты
1. Соотношение фотографий квартиры и его окружения – подъезда, дома и района
Если из десяти фото семь про подъезд и придомовую территорию, то либо объявление – фальшивка. Либо состояние квартиры настолько ужасное, что нельзя сделать нормальное фото ни с какого ракурса.
2. Как показывается квартира
Все ли комнаты представлены в фоторяде. Можно ли по фотографиям понять кубатуру помещений. Есть ли поэтажный план квартиры для оценки планировки всей квартиры?
Да, многие дома в нашей стране строились по типовым проектам, но с каждым годом домов с индивидуальным планом постройки становится все больше. И поэтажный план квартиры будет нужен потенциальному покупателю все чаще.
4. Что с аналогами
В ЦИАНе и на Авито сразу поиска объявления есть подборка аналогичного жилья.
По своему опыту могу сказать, что далеко не всегда эта выборка действительно угадывает ваши пожелания.
Тем не менее иногда даже «ошибочные» аналоги могут быть полезны -- может оказаться квартира, которая формально не подходит под ваши критерии, но на самом деле интересная для поиска.
5. «Рыночная» цена по данным сервиса
Еще одна опция, которую особенно любят рекламировать ЦИАН. Уже давно я разбирал подробно этот функционал в этой статье .
Вкратце – рыночная цена квартиры формируется по очень странным критериям. А с учетом того, цены продажи квартиры не знает никто, кроме Росреестра и других гос. учреждений (но НЕ ЦИАН), то и доверять таким расчетам при покупке (и про продаже) квартиры.
**********************
В итоге мы получаем следующее:
– текст и фото рекламы квартиры никогда не отражают реального положения продажи этого объекта. Все плюсы преувеличены, а минусы либо упомянуты вскользь, либо их вообще нет в тексте;
– можно быстро посмотреть квартиры, которые рекомендует вам сайт, хотя чаще всего это будут не совсем релевантные вашему поиску варианты;
– а вот на оценку «рыночной стоимости» продаваемой квартиры не стоит обращать внимание. В 99% случаев эта оценка будет далека от реальности.
