Сдача в аренду дорогой квартиры - выгодная финансовая стратегия или сигнал о том, что квартиру не смогли продать?
В феврале текущего года в Замоскворечье около 200 собственников квартир, стоимостью от 50 млн. руб., подтвердили желание продать недвижимость, разместив объявление на CIAN.RU. Более чем у половины из них, это намерение сформировано еще в первой половине прошлого года.
Желание далеко не всегда совпадает с суровой действительностью, - зачастую квартиры не продаются в желаемый срок по «нужной» цене. Один из возможных сценариев для «зависших» квартир - сдача в аренду.
По данным CIAN.RU, в феврале 88 собственников квартир дороже 50 млн. руб. искали арендаторов. Предварительный анализ показал, что из 88 объектов, каждый третий либо продается, либо находился в продаже в течение 2020 года.
С одной стороны, вполне разумное решение: арендная плата минимизирует альтернативные издержки - потери упущенной выгоды.
Стоимость денег во времени никто не отменял. Например, с текущим уровнем инфляции (и ставкой по рублевым депозитам 4%), квартира стоимостью в 100 млн через год реально стоит уже 96,15 млн. руб.
Допустим, собственник сдал объект оцененный в 100 млн. руб. за 350 000 руб. (реальная фактура Замоскворечья), т.е. в год получит 4,2 млн. минус налоги и коммунальные платежи. Возьмем налоговую ставку 6% (для ИП), 10% за оплату услуг управляющей компании и коммунальные платежи (без счетчиков) и страховку. Для квартиры в 150м2 в хорошем доме Замоскворечья это не самая высокая цифра.
Итого, 4,2 млн минус 16% (672 000) = 3 528 000 млн. Руб., что даст 3,5% чистого дохода на «квартирный капитал».
Таким образом, сдав квартиру в аренду, собственник будет в минусе. Даже ставка по срочным банковским депозитам в рублях составляет 4%. Не говоря уже о более гибких и рисковых методах инвестирования.
Если вести речь о сдаче в аренду на длительные сроки, к издержкам добавятся месяцы «простоя» площадей, а во временном горизонте 3-5 лет и более - затраты на косметический ремонт. В итоге рентабельность проекта в лучшем случае будет на уровне 2,5-3%.
Акцентирую внимание, что здесь речь не идет о профессиональных инвесторах, покупающих недвижимость на раннем этапе строительства объекта.
Резюме
Нужно помнить, что независимо от коньюнктуры рынка недвижимости в год квартира теряет минимум 4%. В долларовом выражении (если продавец захочет конвертировать полученные за объект рубли в валюту) потери будут еще больше, с учетом устойчивой девальвация рубля.
Сдача в аренду позволит лишь частично минимизировать альтернативные издержки.
Продажа квартиры при «живых» арендаторах существенно усложняется, что в итоге скажется на цене сделки не в лучшую сторону.
В итоге, если собственник реально мотивирован на продажу, остается только одна эффективная стратегия - продать квартиру по максимально возможной рыночной цене.
Как это сделать? Записывайтесь на бесплатную консультацию.
