Однажды я НЕ купила квартиру. Дело было где-то в 2004 году. Я училась в университете, работала и снимала небольшую старенькую однушку в подмосковной Щербинке. В один прекрасный солнечный день ко мне пришла хозяйка и сказала, что они с мужем решили продать эту квартиру за 30 тыс долл., и у меня есть месяц рассмотреть это предложение.
Идея показалась интересной, но в силу моего возраста (банки требовали поручителей) и отсутствия денег на первоначальный взнос, я пошла к родителям. На семейном совете было решено: «Ипотеке - нет!».
За 16 лет изменилось многое: моя зарплата выросла в разы, Щербинка стала Новой Москвой, туда протянули МЦД, запустили реновацию, и сегодняшняя рыночная цена той квартиры уже 6 млн руб или примерно 80 тыс долл.
А еще за эти годы на съемное жилье я потратила около 3 млн руб, пока наконец не обзавелась своей собственной недвижимостью. А ту ипотеку я могла бы погасить лет за 5 максимум.
Но... конечно, все могло бы быть и совершенно не так. Квартира осталась бы просто стареющим неликвидом, ее цена бы практически не изменилась в рублях, а в долларах так и вообще обесценилась бы в два раза...
Это я к чему? Я часто встречаю модное нынче мнение, что ипотека - зло, а экономически целесообразнее арендовать жилье, чем влезать в долги по жутким ставкам.
Все вроде и так, да не совсем. Ситуация каждого человека уникальна, как, впрочем, и его «везучесть». Пока вы молоды, полны сил и «без обязательств», арендовать жилье и инвестировать сбережения в рынок может быть вполне целесообразно. Шутка ли, выплачивать банку грабительские 9-12% в год или копить и инвестировать в рынок, если повезет, под 15-20%?
В то же время, психологически комфортнее людям иметь «свой угол», и сегодня есть много программ со льготными ставками, частично ипотеку можно погасить материнским капиталом, а еще не забываем и про налоговые вычеты на приобретенное жилье и на ипотечные проценты.
В среднем по статистике в России ипотеку гасят за 10 лет (а по некоторым данным и за 7 лет).
Да, за эти годы вы отдадите банку достаточно приличные проценты, зато сэкономите на аренде. Сможете ли вы удачно инвестировать свои сбережения и во что они превратятся через 10 лет? Вопрос также остается открытым. И вообще планируете ли вы постоянно менять место жительства или, наоборот, будете жить в том же районе, где и сейчас?
Поэтому мой вам совет: не верьте слепо всему, что пишут в интернете, а возьмите ручку, бумагу и калькулятор и сделайте расчеты под себя.
- Оцените вашу уникальную ситуацию, место, где вы планируете жить в ближайшие годы.
- Сколько вы готовы и можете откладывать или тратить на аренду.
- Какие перспективы по росту вашей зарплаты, и какая динамика в ценах на жилье.
- Наконец, решите для себя, комфортно ли вам жить в арендованном жилье, или свое личное пространство вам категорически необходимо?
Да, в вопросах жилья и ипотеки - импульсивные решения часто бывают ошибочны.
А теперь рассмотрим на примерах
Пример 1.
Вы живете в городе, где цена на жилье не менялась последние 10 лет. А предложение жилья превышает спрос.
Квартира стоит 2 млн руб, а ее аренда - 10 тыс руб в месяц.
Доход вашей семьи 50 тыс рублей в мес. Детей нет. Из накоплений - 300 тыс руб. на первоначальный взнос. А еще вы, возможно, хотите переехать в другой город.
Нужна ли вам ипотека здесь и сейчас?
Скорее всего - нет.
При ставке 10% и сроке в 15 лет, у вас будет платеж 18 300 руб, а переплата банку составит 1 588 240 руб
В то же время, при аренде, вы будете ежемесячно экономить и добавлять к сбережениям 8 300 руб, что при доходности 10% годовых, позволит вам накопить свои 2 млн руб за 8,5 лет (в два раза быстрее!), а вы не будете привязаны к месту и сможете легко переехать.
Пример 2.
Вы живете в городе, где недавно открыли новое перспективное месторождение газа. В город активно стали вливаться инвестиции, вслед за спросом на жилье растет и его стоимость и аренда. Два года назад квартира стоила 1 млн руб, сегодня уже 2 млн руб, аренда составляет 10 тыс руб, но может увеличиться уже в следующем году.
У вас трое детей и неизрасходованный сертификат на мат. капитал. А еще все те же 300 тыс руб накоплений.
Берем ипотеку? При благоприятном стечении обстоятельств - это станет вашим верным решением.
При ставке 10% и сроке в 15 лет, у вас изначально будет платеж 18 300 руб, но ... около 900 тыс руб вы погасите мат капиталом и субсидией за 3-го ребенка, а еще более 260 тыс руб вернется налоговыми вычетами. А значит, вы сможете погасить ипотеку меньше чем за 3 года (!). А ваша квартира за этот срок может вырасти в цене в 2 раза.
То есть вложив свои 300 тыс руб, и правильно применив «плюшки» от государства, через три года у вас будет квартира стоимостью 4 млн руб. Такую доходность на инвестиции вам не даст ни один рынок.
