Прошедший 2020 год ознаменовался в мировой экономике кризисными явлениями, отчасти связанными с коронавирусной инфекцией.
Причины кризисных явлений лежат глубже, однако влияние коронавирусных ограничений, введенных правительствами стран, на мировую экономику не стоит недооценивать.
ОЭСР на своем официальном сайте 15.04.2020 обновила публикация с прогнозом по влиянию ограничительных мер на сферы хозяйственной деятельности и экономики отдельных членов этой организации, согласно которому прогноз падения уровня ВВП на 2020 год по Российской Федерации был более 20 %. Согласно предварительным данным Росстата, опубликованным 01 февраля 2021 года падение ВВП составило существенно меньшее значение, чем это прогнозировалось - всего лишь 3,1%.
Правительством РФ принимались пакетные меры по поддержке экономики на период коронавирусной инфекции. Необходимо отметить, что данные меры на фоне мир принимавшихся в других странах выглядят сопоставимы по уровню поддержки. Осуществлять такие меры поддержки, как проводились в США, в виде раздачи напечатанных денежных средств, Россия не могла себе позволить, поскольку рубль в отличие от доллара не является резервной валютой, при этом индекс доллара на фоне огромной денежной эмиссии показал существенное падение в 2020 году, что повлияло на настроения в финансовой сфере и привело к росту ЕВРО.
Правительством РФ в частности были приняты меры по поддержке строительного и банковского сектора в виде введения субсидированной ставки по ипотеке при покупке жилья в новостройках. Необходимо отметить, что данная программа достигла поставленной цели, и указанные отрасли получили должный уровень государственной поддержки в сложный для экономики период. Вторичным эффектом субсидированной ставки стал рост цен на рынке недвижимости. Введение субсидированной ставки улучшило покупательскую способность населения (способность покупать квартиры по более высоким ценам), что позволило застройщикам продавать квартиры по более высоким ценам. По расчетам автора статьи теоретический рост цен на недвижимость по причине введения субсидированной ставки мог составить 22, 95 %. По данным портала BN.RU цены на первичную недвижимость в Санкт-Петербурге в 2020 году выросли с 119 283 рублей до 147 197 рублей, что составило 23, 4 %, что позволяет выдвинуть гипотезу о прямой связи с между ростом цен на недвижимость и введением субсидированной ставки.
Однако, в настоящее время текущий уровень цен в Санкт-Петербурге на первичную недвижимость по данным портала BN.ru составляет 151 838 (относительно января 2020 года рост - 27,29 %), а на вторичную недвижимость 158 461. Эти процессы сопровождались падением реальных располагаемых доходов населения за счет инфляции (4,91 %) и роста цен на потребительские товары, а также сокращением предложения на рынке недвижимости, во многом вызванном реформами законодательства о долевом строительстве, фактически запретившими застройщикам напрямую привлекать денежные средства участников долевого строительства без применения проектного финансирования и счетов эскроу. При этом застройщики говорят о выросших издержках за период пандемии.
Таким образом, причины роста цен обоснованы влиянием двух фундаментальных факторов - искусственно выросшего спроса за счет субсидирования ставки по ипотеке и сокращением (да и в принципе изменением его структуры) предложения.
Дальнейшее развитие событий в случае отмены субсидирования ипотечных ставок по ипотеке должно привести к резкому сокращению спроса (покупательская способность населения не растет). А вот структура предложения будет весьма интересной.
Проекты, получившие проектное финансирование (продаваемые по эскроу), не будут заинтересованы в улучшении продаж в условиях упавшего спроса и не будут снижать цены, так как у них будет проектное финансирование затрат на стройку от банков с соответствующими обязательствами перед банками, заложенными на основе текущих цен на недвижимость.
Проекты, реализуемые по старой схеме продаж без эскроу, будут нуждаться в финансировании стройки, как и вторичная недвижимость окажутся под влиянием упавшего спроса, на который также повлияет предстоящий рост ставок по ипотеке ( он будет вызван, в том числе, прошедшим увеличением ключевой ставки ЦБ РФ), что приведет к некоторому снижению цен на такие объекты к осени 2021 года (реальных, а не экспозиционных цен в заключаемых сделках), однако возврат к старым ценам маловероятен в связи с возросшими издержками строителей, и сокращением предложения.
