В процессе управления МКД собственникам и пользователям помещений управляющие организации (УК, ТСЖ, кооперативы) предоставляют жилищные услуги, и предоставление таких услуг подпадает под действие Закона о защите прав потребителей.
Давайте выясним, о чём идет речь, и на каких основаниях назначается плата, выносится мнение о качестве этих услуг.
К жилищным услугам относятся работы и услуги:
- - по управлению МКД;
- - по содержанию общего имущества (ОИ);
- - текущему и капитальному ремонту ОИ;
- - коммунальные ресурсы (холодная и горячая вода, электрическая энергия) , потребляемые при содержании ОИ, а также отведение сточных вод в целях содержания ОИ. Ранее такая услуга называлась общедомовые нужды (ОДН) и относилась к разряду коммунальных услуг.
Жилищные услуги оказываются УО/ТСЖ возмездно. Это и есть плата за жилое помещение. Она различна для собственников и нанимателей жилых помещений, занимаемого по договору социального найма жилого помещения государственного/ муниципального жилищного фонда. Собственники обязаны платить за капитальный ремонт общего имущества, у нанимателей же такой взнос отсутствует в платежном документе, так как капитальный ремонт оплачивает соответствующий собственник помещений. Зато наниматели платят за наем жилого помещения. Размер такой платы устанавливает собственник помещений, и эти деньги идут в соответствующий бюджет.
Если заключен договор коммерческого найма (сдача помещения в аренду), то, как правило, обязанность оплачивать ЖКУ переходит от собственника к арендатору.
Размер платы устанавливается из расчета на 1 кв. метр общей площади жилого/нежилого помещения в МКД. Он должен:
- - быть соразмерен утвержденному собственниками перечню, объемам и качеству услуг и работ по содержанию ОИ конкретного дома;
- - определяться индивидуально для каждого МКД.
Размер платы за содержание жилого помещения в МКД устанавливается на срок не менее чем один год с учетом предложений УО.
КТО УСТАНАВЛИВАЕТ РАЗМЕР ПЛАТЫ?
Если собственники выбрали способ управления МКД, то размер платы за содержание жилого помещения в МКД устанавливается на срок не менее чем один год с учетом предложений УО или Правлением ТСЖ в соответствии с Уставом.
Если собственники не приняли решения на общем собрании (ОСС), то размер платы для такого дома устанавливается органом местного самоуправления (в городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе - органом государственной власти соответствующего субъекта РФ).
Важно, что общее собрание должно состояться с необходимым кворумом, но собственники не смогли принять согласованное решение, любой собственник может обратиться в уполномоченный орган с просьбой установить размер платы для дома, приложив копию соответствующего протокола ОСС.
Если собственники не выбрали способ управления МКД, то размер платы за содержание жилого помещения устанавливается органом местного самоуправления по результатам открытого конкурса в размере, указанном в конкурсной документации.
Таким же образом устанавливается размер платы для нанимателей жилых помещений, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда.
Разберем некоторые важные моменты по данному вопросу:
1) В плату за жилое помещение входят работы и услуги только по содержанию ОИ. За работы внутри своего помещения собственник платит отдельно.
2) Собственники оплачивают коммунальные ресурсы, которые идут на содержание общего имущества дома и потребляются при выполнении минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания ОИ. Плата за КР на СОИ не может превышать размера платы, рассчитанной исходя из установленного в регионе норматива.
3) Размер платы за содержание устанавливается одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений в МКД и взимается в размере, пропорциональном их доле в ОИ. При этом встроено-пристроенное помещение , входящее в состав МКД, не может рассматриваться как отдельный объект недвижимости - здание.
4) Ежегодная индексация платы за содержание жилого помещения законна только в случае указания такой возможности в договоре управления.
5) Право общей долевой собственности на ОИ принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним. Соответственно, такие собственники обязаны платить за жилищные услуги.
6) Неиспользование собственником, нанимателем, либо иными лицами помещений в МКД не является основанием невнесения платы за жилое помещение. Эта норма содержится в Жилищном Кодексе РФ.
7) При временном отсутствии собственника обязанность по оплате жилищных услуг сохраняется .
8) Если собственником вовремя не сообщил в УО об изменении площади принадлежащего помещения, то новый размер платы будет начислять с даты такого уведомления УО и претендовать на перерасчет за прошедший период собственник помещения не может .
9) До заселения жилых помещений государственного и муниципального жилфондов расходы на содержание жилых помещений несут соответственно органы госвласти и ОМСУ. Соответственно, в новых домах после ввода дома в эксплуатацию застройщик обязан вносить плату за непроданные квартиры.
10) У нанимателя жилого помещения по договору соцнайма обязанность вносить плату за жилое помещение возникает с момента заключения данного договора
11) Переменная этажность МКД при расчете размера платы для собственников помещений в МКД не учитываются . Например, дом 5-9 этажный. За содержание лифта будут платить и собственники той части, где он отсутствует.
12) Собственники помещений в МКД не обязаны оплачивать расходы по уборке придомовой территории, не включенной в состав ОИ .
13) Решение ОСС в части исключения из размера платы за содержание затрат на влажную уборку мест общего пользования незаконно .
14) Очистка фасадов от самовольно размещенных на них рисунков, графических изображений и т.д. должна осуществляться собственниками , которые вправе заключить договор на оказание соответствующих услуг с третьими лицами. Данная услуга может быть включена в договор управления МКД в качестве дополнительной .
КОНТРОЛЬ ЗА СОДЕРЖАНИЕМ ОИ
Собственники вправе проверять объемы, качество и периодичность оказания услуг и выполнения работ в рамках содержания и ремонта ОИ, а также требовать от ответственных лиц устранения выявленных дефектов и проверять полноту/своевременность их устранения. Факт невыполнения или ненадлежащего исполнения работ исполнителем должен быть установлен:
- - составленным в письменной форме актом , подписанном собственником и УО;
- - протоколом ГЖИ ;
- - вступившим в законную силу судебным решением.
Эти документы являются основанием для уменьшения размера платы за содержание .
_____________
Текст создан в рамках проекта "Просто о ЖКХ" - подкаста из цикла образовательных передач, в ходе которых его ведущие – Сергей Сохранов и Андрей Костянов разбирают наиболее типичные ситуации, с которыми сталкиваются жители многоквартирных домов.
Проект реализуется при поддержке Грантов Мэра Москвы для социально ориентированных НКО Комитета общественных связей и молодежной политики города Москвы
Ссылка на канал подкаста "Просто о ЖКХ" на YouTube: https://www.youtube.com/channel/UCujVWLzzNGXa8sFzhKCbuqQ
Ссылка на подкаст: https://podcast.ru/1552620783
Наш официальный сайт: https://prostogkh.ru
Instagram: https://instagram.com/prostojkh
Telegram: https://t.me/prostogkhpodcast
