В первой части мы раскрыли три наиболее очевидные стратегии:
Аренду, инвестиции в новостройки и инвестиционный ремонт
В этой публикации мы затронем другие сценарии. Но начнем с еще одного достаточно известного.
Частное строительство загородного дома
Это тоже весьма рабочий механизм, но он несет в себе совершенно другие риски. В первую очередь это связано в циклом инвестирования. Но давайте сначала рассмотрим доходность.
Итак для расчета возьмем восточное Подмосковье в районе бетонного кольца. То есть 30-40 км от Москвы. Участок с коммуникациями 10-12 соток (такая недвижимость более ликвидна) здесь можно купить за 1 000 000 рублей. еще тысяч 400 000 Вы потратите на их подключение. Итого земля + подключение - 1 400 000 рублей.
Строительство дома около 120-140 метров (наиболее востребованная здесь площадь) обойдется в 3 000 000 рублей (это если стройку контролировать самостоятельно и разбираться в ней). Иначе стоимость составит 4 000 000 - 5 000 000 в лучшем случае. К этому останется добавить внутреннюю отделку и кухонный гарнитур. Это еще примерно + 1 000 000 рублей. Итого общие затраты составят 5 400 000 рублей. Стоимость такого дома, если всё сделано правильно, может составлять до 10 000 000 рублей. То есть заработок составит порядка 90%. И вот здесь начинаются нюансы. Загородная недвижимость не равно городская недвижимость. Объект на рынке может застрять. И если квартиру легко продать снижением цены, то с домом этот фокус может не пройти. И если 90% в год на недвижимости замечательно, 45% в год очень неплохо. То дальше уже начнутся одни расстройства. А за домом еще нужно постоянно следить.
Еще один побочный эффект - расчёт налога. Если строите сами, то на уменьшение налоговой базы пойдут только расходы на материалы. И налог Вам платить придется практически с полной стоимости объекта. Поэтому для этой модели бизнеса нужно очень хорошо знать рынок, каждому дому свой район. И если Вы построите дом не в том месте - пишите пропало.
Покупка с торгов
Эта модель в массы пришла недавно. И уже успела пройти несколько этапов развития. С торгов недвижимость можно купить у государства, а также по распродажам имущества под арестом (в основном просроченная ипотека) и банкротов. Покупку у банкротов мы относим к слишком рискованным вложениям. Слишком много нюансов с законодательством. Покупку у государства тоже не будем рассматривать подробно, так как большая часть объектов уходит не просто по рынку, а немного выше него. При этом действительно иногда можно выиграть стоящий объект, но случается это всё реже. При подготовке статьи мы мониторили 50 лотов различного характера и лишь один из них ушел по интересной для инвестирования цене. Каждое участие в торгах для новичка обойдется порядка 15 000 рублей. Если примете участие до победы 10 раз то потеряете 150 тысяч. Плюс еще тысяч 100-150 нужно будет заплатить после победы Вашему агенту по торгам. Все эти расходы учитывать необходимо.
Поэтому актуальной сегодня остается только покупка арестованного имущества. Его нужно очень хорошо проверять, а после покупки Вам придется лично судиться с прежним владельцем. Выселять его тоже придется Вам. Юристы выполняют эту работу за 50-150 тысяч рублей. Но Вы должны понимать, с чем будете иметь дело. Государство за Вас эти вопросы решать не будет. Очистка объекта до свободной сделки занимает сейчас от 5 месяцев. И вместе с победой в торгах обходится в среднем в 300 000 рублей. Доходность с одной сделки порядка 20%. То есть до 40% в год.
Фоны недвижимости
Также на этом рынке работают инвестиционные фонды. Вы можете просто вложить деньги в один из таких фондов. Некоторые обеспечивают доходность до 28% в год, что для недвижимости весьма неплохо. Примеров мы приводить не станем, так как нет возможности проверить каждую из структур на предмет надежности. Плюс наше инвестиционное законодательство далеко от идеала в отношении защиты интересов инвесторов.
ETF - биржевой инвестиционный фонд
Это организации, которые осуществляют диверсифицированные вложения в недвижимость различных стран и секторов. Покупая акции фонда Вы приобретаете пропорциональную долю в его активах. Плюс здесь в том, что войти и выйти можно практически мгновенно. Минусы в том, что Вы просто доверяете деньги на чужое управление. Для вложения в ETF Вам потребуется доступ к бирже, то есть договор с брокером. Сейчас эту услугу предоставляют многие крупные банки через мобильные приложения. Плюсы в том, что работая через банк у Вас не болит голова о налогах. Если заключить контракт с западным брокером, то Ваша налоговая декларация превратится в ощутимую головную боль. Это очень интересный и достойный внимания инструмент. Но ему стоит посвятить целую статью. Если это Вам интересно, пишите в комментариях и мы обязательно сделаем это в самое ближайшее время. Чтобы не пропускать наши материалы - подпишитесь на канал.
