В этом блоге можно заметить, что моим основным способом инвестиций были банковские депозиты и диверсификация в валютах. То есть, очень консервативные инструменты. Конечно же воспользовался я и таким консервативным инструментом как недвижимость. Вы помните, что свою первую квартиру я не стал продавать, а собирался сдавать её после переезда. Как обычно - о чем мы мало знаем, того мы не боимся, и я думал, что сдать квартиру - проще пареной репы. Приходят люди, смотрят, подписываешь договор, получаешь деньги и понеслось.
Как только я дал объявление о сдаче квартиры, мне сразу начались звонки от агентств недвижимости, которые предлагали мне сдать квартиру через них. Буквально упрашивали, умоляли. Звонили очень часто, я пожалел что дал номер своего основного телефона. Редкие желающие снять квартиру через этот шквал звонков пробивались с трудом, но всё же просмотры были. И тут мне стало жалко квартиру. Студенты, мужчины-одиночки, семьи с животными - кому-то я сам отказывал, кто-то сам не перезванивал. В итоге я сдал квартиру торговцу обувью с рынка неподалеку. Он сразу безаппеляционно заявил, что его всё устраивает, квартиру он снимает, но при личной встрече начал сбивать цену, и я, подумав что скоро пора ехать на вахту, а поднять цену я всегда успею, согласился на 20 тысяч в месяц и оплату коммуналки по счетчикам (остальная коммуналка и налоги - за мой счет, так у нас в городе принято).
В целом продавец оказался беспроблемным жильцом - платил вовремя, поломки устранял сам, да еще и сообщал о них, за свои деньги покупал технику в квартиру взамен поломанной. Коллеги, снимавшие квартиры, рассказывали, что они с собственниками спорят, кто что будет чинить, и в основном, если что-то сломалось, то чинит или меняет это собственник. Мне такого не хотелось и с жильцом повезло. Тем не менее, через год я всё-таки повысил аренду до изначально планируемых 25 тысяч. Арендатор согласился, конечно, потому что дешевле двухкомнатные квартиры, пусть и хрущевки, поблизости не сдавались, и жил он буквально через дорогу от работы - мечта.
Первый год квартира приносила в среднем 15 тысяч в месяц - 5 тысяч уходили на налоги и коммунальные платежи. После повышения через год получалось почти 20 тысяч рублей "чистыми".
Итак, ту двухкомнатную хрущевку площадью 43 кв. м. я купил в феврале 2010 за 2.1 млн. Сдавать её я начал в 2016, и сдавал до начала 2020 года, когда случилась неприятность - по вине управляющей компании квартира была хорошенько так подтоплена. Я был на работе, но моя жена приехала зафиксировать повреждения и организовала оценку/общение с управляющей компанией, за что я ей был благодарен. Масштаб потопа был такой, что пострадала не только моя, но и две других квартиры в этом же доме. Мы создали чат в ватсап и решили совместно судиться с управляющей компанией, поскольку на связь поначалу они не выходили. Потом вышли - к каждому по отдельности, кроме меня - они предложили сумму чуть меньше оценки ущерба и оба соседа согласились. Меня же игнорировали, и мне пришлось судиться. Тяжба заняла почти год. Всё это время квартира не сдавалась. После выигранного дела я сделал ремонт и решил продавать квартиру, потому что сдача квартиры в аренду мне показалась весьма геморройной затеей, даже при наличии таких чудесных жильцов. Всего квартира сдавалась чуть больше трех лет, примем три для верности, первый год - за 20 тысяч, второй и третий - за 25 тысяч.
Посчитаем эту квартиру как инвестицию.
2010 г - 2.1 млн, рублей.
2010-2012 - я выплачивал ипотеку. Нашел кредитный договор - я занял 1.020 млн под 10,5% на 15 лет, платеж составлял 11327 р 49 коп, причем проценты от первого платежа составляли 8800, а от платежа в июле 2012 года, когда я досрочно окончательно погасил ипотеку - 8400. Возьмем 8600 за среднее, умножим на 30 платежей с февраля по июль и получим 258 тыс. переплаты. Я помню, что на тот момент аналогичные квартиры в том районе стоили уже больше 2.5 млн, и посчитал свою инвестицию выгодной.
2012-2016 - мы с женой жили в этой квартире.
2016-2020 - квартира сдавалась и принесла "чистыми" 180 тыс. в первый год и по 240 тыс. во второй и третий.
Эту квартиру, кстати, я недавно продал за 4.6 млн. Если воспользоваться "тупой" математикой, то наварил я на ней 2,902 млн (4,6-2,1+0,18+0,24+0,24-0,258). Но тут надо добавить еще коммунальные платежи. Их размер варьировался, но в целом, как мне кажется, они составляли в среднем около 3 тысяч в месяц. Зимой - больше, летом - меньше, в 2010 меньше, в 2020 - больше. Возьмем, опять же, для простоты, ровно 10 лет владения, и получим 360 тысяч, которые тоже нужно вычесть из "навара" - 2,542 млн. За 10 лет.
А теперь возьмем инфляционный калькулятор, период с февраля 2010 по январь 2021 и получим 98,58% инфляции, что означает, что по покупательской способности 2.1 млн в 2010 году - все равно что 4.17 млн в 2021. Квартира ушла за 4,6 млн, вычитаем переплату и коммуналку и получаем... 3,982 млн! То есть с учетом инфляции, квартира даже подешевела. Правда, не забываем, что от сдачи этой квартиры я получил 0,66 млн, прибавим их к стоимости квартиры и получим сумму, превышающую инфляцию чуть меньше чем на пол-миллиона. Это и есть моя "прибыль от инвестирования в недвижимость".
Понятно, что данную квартиру нельзя считать "чистой" инвестицией, всё-таки большую часть времени в квартире я жил сам, но даже когда квартира сдавалась, доход от её сдачи не превышал 10% годовых без учета побочных расходов. И это я еще очень удачно сдавал. При этом побочные расходы легко могут съесть всю прибыль - сломается у жильцов стиральная машинка так, что её нельзя будет отремонтировать - и ты попал на один-два месячных платежа. А ведь бывают еще плохие жильцы - нагадят и сбегут. Знакомые сдавали квартиру, так у них три месяца бесплатно жили какие-то, как оказалось, бичи, которые из квартиры вытащили всё что могли, да еще и входную дверь металлическую уволокли (управились за один день, когда знакомые их попросили окончательно на выход). Да и просто у людей может измениться что-то и они не смогут снимать квартиру, и будет простой на несколько недель, а то и месяцев. Вот управляющая компания мне залила квартиру, и я год потерял. Так что сдачей квартиры для заработка я больше не хочу заморачиваться.
