Компания-застройщик продала физическим лицам апартаменты. Каким образом организации, которая выступает в роли управляющей компании, следует выставлять счета за коммунальные услуги их жильцам?
Внешне апартаменты очень похожи на квартиры. Однако с юридической точки зрения это нежилые помещения. С точки зрения устанавливающих тарифы ЖКХ законов недвижимость бывает двух видов:
жилые помещения (квартиры, дома), в которых постоянно проживают люди. Для них устанавливается льготная стоимость коммунальных услуг.
нежилые помещения – коммерческая недвижимость. Предполагается, что ее покупают для ведения бизнеса, а если собственник извлекает доход, то платится полная стоимость коммунальных услуг.
Являясь нежилыми помещениями, апартаменты относятся ко второму виду – коммерческой недвижимости.
Как считается оплата электричества в апартаментах
В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 29 декабря 2011 года № 1178 (с изменениями) все потребители электричества разделены на несколько групп:
- население;
- приравненные к населению категории, список которых приведен в Приложении № 1 к указанному постановлению. В этот перечень входят СНТ, воинские части, ТСЖ и другие объединения граждан. Особо подчеркивается, что для включения в перечень электроэнергия не должна использоваться ими для коммерческой деятельности;
- организации ЖКХ;
- коммерческие потребители и электроснабжающие организации.
Для населения и приравненных к ним категорий Правилами установлен льготный тариф. К ним применяется понижающий коэффициент от 0,7 до 1. То есть начисленная сумма умножается на 0,7 или иной коэффициент, не превышающий единицы, который установлен местными органами власти (п. 71 Правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ № 1178).
Поскольку апартаменты не являются жилыми помещениями, их владельцы не попадают в категорию «население», для которой установлены льготные тарифы. Также они не упомянуты и в перечне лиц, приравненных к населению, поэтому никакие льготы при оплате ЖКХ в части электричества не применимы.
Прочие коммунальные услуги
Другие коммунальные услуги (холодная и горячая вода, канализация, обслуживание мест общего пользования) тоже уплачиваются по полным (не льготным) тарифам. Отметим, что юридически для целей обоснования квартплаты (платежей за содержание общего имущества – коридоров, лестничных площадок и т. п.) нежилые здания приравниваются к многоквартирным домам.
Для нежилых домов такого понятия, как «общее имущество собственников», закон просто не предусматривает, но это не значит, что собственники апартаментов могут не платить квартплату за его содержание.
По аналогии используются статьи Жилищного кодекса РФ, которые устанавливают обязанность владельцев квартир содержать общее имущество многоквартирного дома (Постановление Пленума Высшего арбитражного суда от 23 июля 2009 года № 64). Большая часть платежей за коммунальные услуги приходится как раз на эти статьи расходов. Однако на размер коммунальных платежей аналогия не распространяется. Установленные для жилого фонда тарифы ЖКХ оказываются не применимы для апартаментов. Вместо них применяется стоимость «коммуналки», установленная договором с управляющей компанией (Определение Верховного суда РФ от 15 октября 2018 года № 310-КГ18-16918).
Апартаменты не признаются жилыми помещениями, следовательно, к ним применяются тарифы для нежилых помещений. Размер платы за содержание апартаментов, а также размер платы за содержание и ремонт общего имущества собственников в здании устанавливаются договором между управляющей компанией и жильцами апартаментов.
