Обременение на квартиру чаще всего блокирует возможность распоряжаться правом собственности на недвижимость. Но есть обременения, которые, наоборот, обязывают собственника к действию.
Как правило, квартиры с «блокирующими» обременениями нельзя продать, купить или отдать в залог до самого снятия обременения. Или же сама сделка будет противозаконной. Исключением может быть только залоговое обременение – такую квартиру можно передать в собственность другому человеку, если покупатель согласен купить квартиру с обременением. Во всех остальных случаях от покупки лучше воздержаться, что бы ни обещали и предлагали со стороны продавца.
Если обременения «обязывающие», они привязываются к квартире и со сменой собственника переходят на нового владельца недвижимости. Поэтому покупателю стоит трижды подумать, прежде чем принимать решение и брать на себя чужие обязательства по квартире.
К «блокирующим» обременениям относятся:
Арест: обременение, налагаемое судом как обеспечительная мера, например, если идет разбирательство из-за прав на недвижимость. Кроме того, квартиру могут арестовать за долги по налогам, платежам за ЖКУ, из-за неоплаченных штрафов за нарушение ПДД или за задолженности по выплате алиментов. Арест позволяет жить в квартире, но все остальные действия – продажа, обмен, сдача в аренду или завещание – недоступны. Снять такое обременение можно только после решения суда о том, что закрыты задолженности или о том, что арест был наложен неправомерно или исчезли основания для наложения ареста на квартиру.
Залоговое обременение: в этом случае квартира становится обеспечением для ипотечного или залогового кредита. Если заемщик не будет исполнять свои обязательства, квартиру изымут и продадут, чтобы компенсировать потери банка за невозвращенный кредит. В квартире можно жить, можно даже сдавать ее в аренду, но продавать, дарить или менять можно только по согласованию с банком. Когда обязательства по кредиту выполнены, залог снимается.
Доверительное управление: управляющий – например опекун при несовершеннолетнем владельце или нанятый менеджер – имеет право эксплуатировать недвижимость по своему усмотрению, даже сдавать в аренду и получать деньги. Но продать, обменять, подарить или завещать он ее не может. Обременение снимается после расторжения или истечения срока договора с управляющим или по совершеннолетии опекаемого.
Все перечисленные обременения обязательно регистрируются в ЕГРН. Узнать о них можно, заказав выписку, в которой будет указано наличие или отсутствие обременений. Но есть и еще один вариант, который блокирует куплю-продажу квартиры и не отображается в ЕГРН.
Если квартиру приобрели с использованием средств материнского капитала, то дети, на которых этот капитал был получен, автоматически становятся собственниками долей в квартире. Такую квартиру нельзя продать, купить, отдать в залог, подарить или обменять либо до совершеннолетия всех собственников, либо до получения специального разрешения из органов опеки. Проверить наличие/отсутствие такого обременения можно, запросив у собственников справку из ПФР с информацией об использовании материнского капитала.
К «обязывающим» обременениям на квартиру относятся:
Рента: собственник приобретает квартиру в обмен на обязательство предоставить продавцу пожизненное иждивение и обеспечивать его всем необходимым, а также не имеет права выселить продавца их квартиры. Действие обременения заканчивается по смерти продавца, после чего собственник получает квартиру в полное распоряжение.
Долгосрочная аренда: при заключении договора об аренде сроком более года, договор регистрируется в ЕГРН. Сама квартира остается в собственности владельца, но правом пользоваться ей обладает арендатор. При этом квартира может быть продана, обменяна, подарена или завещана. Но право пользоваться ей по-прежнему принадлежит арендатору. Новый владелец не может мешать арендатору пользоваться ей или выселить арендатора до истечения срока арендного договора или его расторжения.
Как и в случае с «блокирующими» обременениями, наличие ренты или арендного обременения можно проверить, заказав выписку из ЕГРН. Но есть возможность, что на квартире есть и «обязывающее» обременение, которое не видно через Росреестр.
В квартире может быть зарегистрирован жилец, отказавшийся в свое время от приватизации. В этом случае он имеет право пожизненно пользоваться своей жилплощадью. Или же он может получить такое пожизненное право по завещанию. В этих случаях квартиру можно передать в собственность другому человеку, но выселить из нее жильца невозможно. Чтобы выяснить, есть ли в квартире такие жильцы, нужно проверить данные в домовой книге.
Сделайте простые четыре шага для получения кредита на индивидуальных условиях. Выдаём до 8 млн рублей на срок до 20 лет и по ставке от 8,8% годовых. Решение по паспорту и без справок в день обращения — переходите по ссылке и оформляйте заявку!
