Я часто обращаю внимание на кадастровую стоимость недвижимости.
Если у жилых помещений: домов и квартир близка к рыночной стоимости и часто даже ниже.
То с нежилой недвижимостью: кладовки, гаражи, паркинги ситуация совсем другая.
Часто кадастровая стоимость выше чем рыночная.
Пример из практики.
Ко мне обратился клиент в прошлом году он продал нежилое помещение – кладовку.
Приобрел он ее в 2018 году у застройщика за 150 000 рублей.
В 2020 году он ее продал по цене покупки за 150 000 рублей.
На первый взгляд продал без прибыли.
Но не все так просто.
В 2016 года в Налоговый Кодекс были внесены изменения, которые установили, что налогооблагаемый доход зависит не только от суммы, указанной в договоре, но и от кадастровой стоимости продаваемого объекта недвижимости.
Недвижимость приобретена до 2016 года - доход рассчитывается по цене договора продажи.
Недвижимость приобретена после 2016 года - налогооблагаемый доход зависит от того, является ли указанная в договоре стоимость выше, чем 70% кадастровой стоимости.
Если стоимость недвижимости в договоре больше 70% кадастровой стоимости, то расчет налога происходит исходя из этой стоимости.
Если стоимость недвижимости в договоре меньше 70% кадастровой стоимости, то для расчета принимается стоимость 70% от кадастровой стоимости.
Что получилось у клиента?
Кадастровая стоимость кладовки – 257 000 рублей.
70% кадастровой стоимости – 179 900 рублей
Цена продажи – 150 000 рублей.
В декларации 3-НДФЛ в доходах необходимо указать стоимость 179 900 рублей, а не 150 000 рублей.
При продаже недвижимости доход можно уменьшить:
- на затраты при покупке недвижимости
- имущественный вычет для нежилых помещений 250 000 рублей.
Мой клиент воспользовался имущественный вычетов в размере 250 000 рублей, так как это позволило не платить налог.
Другой пример.
У моего клиента есть гараж. Рыночная стоимость гаражей в среднем 450 000 рублей.
Приобрел он его очень выгодно за 250 000 рублей в 2020 году.
Планирует гараж продать.
Какую стоимость указать в договоре?
Самое простое – это указать 250 000 рублей в договоре.
Кадастровая стоимость гаража – 640 000 рублей.
70% кадастровой стоимости составит:
640 000 х 70% = 448 000 рублей.
Что соответствует рыночной стоимости.
Если в договоре он укажет стоимость 250 000 рублей, то налог будет рассчитан из стоимости 448 000 рублей.
Рассчитаем налог:
448 000 – 250 000 = 198 000 х 13% = 25 740 рублей.
Налог к уплате получится – 25 740 рублей.
Кадастровая стоимость объекта недвижимости берется на 1 января года, в котором осуществлена продажа( п.5 ст.217.1 НК РФ). Продаете объект в 2021 году, на 1 января и определяем кадастровую стоимость.
Где узнать кадастровую стоимость объекта?
Узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости можно одним из следующих способов:
- указана в кадастровом паспорте объекта;
-· Онлайн на сайте Росреестра Можно запросить кадастровую справку о кадастровой стоимости из Государственного Кадастра Недвижимости..
-· В личном кабинете налогоплательщика в разделе имущество.
Если кадастровая стоимость объекта не определена, в этом случае стоимость для расчета берется из договора купли-продажи недвижимости (п.5 ст.217.1 НК РФ).
Для недвижимости, которая приобретена после 1 января 2016 года минимальный срок владения без декларирования дохода от продажи составляет 5 лет.
Исключение 3 года: недвижимость, полученная по наследству, дарение, приватизации, по договору ренты.
Продали ранее 5 лет владения необходимо подать декларацию 3-НДФЛ.
Вам доначисляли налоги при продаже недвижимости?
