Тревожные новости для тех, кто на волне ипотечного бума решил инвестировать в жилую недвижимость. Государство хочет легализовать рынок аренды, разумеется, с целью повысить собираемость налогов.
Сейчас по самым скромным оценкам 90% жилой недвижимости сдается вчерную. С одной стороны, это лишает арендаторов многих социальных гарантий. С другой стороны, дополнительное налоговое бремя приведет к неизбежному подорожанию аренды.
Как это планируется делать?
Для начала – запустить информационную систему учета договоров о найме жилья. Власти видят это как создание платформы для взаимодействия собственников с арендаторами, а сама система будет интегрирована с системами ФНС.
Но насколько нужна сейчас такая платформа рынку, а самое главное – какие санкции будут ждать тех, кто уклонится от работы с ней?
Пока что законопроект только обсуждается. Но эксперты уже могут представить себе как это будет. Во-первых, налоговики могут проверять людей, у которых в собственности более одной квартиры.
Во-вторых, они могут физически проверять эту жилплощадь с целью узнать, кто в ней живет.
Но как доказать сам факт аренды?
По закону для этого нужно зафиксировать факт передачи денег, что будет довольно проблематично.
Также можно вспомнить опыт Сингапура. Там, чтоб не заморачиваться, просто обложили дополнительным налогов все «лишние» квартиры, находящиеся в собственности у гражданина.
Гораздо интереснее другое. Ипотечную квартиру по закону нельзя сдавать без разрешения банка. Однако на практике эти разрешения никто не просит, а банки ничего не проверяют, что логично. Пока нет официального договора, нет и никакой ответственности, которая может быть критична для банков, фактически являющихся собственниками залоговой недвижимости.
Но если квартира будет сдаваться легально, со всеми многочисленными ограничениями, предусмотренными законодательством, то ситуация кардинально меняется.
На срок действия договора аренды банковская организация фактически лишается права распоряжаться своим залоговым имуществом. То есть, арендодатель может перестать обслуживать кредит, но начать процесс продажи квартиры нельзя, если в ней на законных основаниях проживает арендатор.
Сейчас такие ситуации на рынке малореальны. Но в будущем это вполне вероятно.
