Обобщу массу прогнозов экспертов и отвечу на главные вопросы: что будет с ценами на жилье в 2023 году и какие сейчас плюсы и минусы взять ипотеку.
Что будет с ценами на недвижимость?
2022 год нам доказал: цены могут не только расти, но и падать. И если весной прошлого года, к удивлению многих «всёпрапальщиков», они продолжали расти, то уже к лету ситуация стала меняться. По данным аналитического центра IRN в Москве к концу 2022 года цены вернулись на уровень января, а в Новой Москве упали на 1,7%. Торг и скидки при этом на вторичном рынке доходили до 15-20% от максимумов цен весны 2022 года.
Мой прогноз на 2023 год – ставки по кредитам удержатся на уровне 7-9%, а вот цены на недвижимость упадут на 10-20% как на рынке новостроек, так и вторичного жилья. При этом нужно понимать, если инфляция составит 7%, как сейчас прогнозирует ЦБ, цены на недвижимость упадут лишь на 3-13% в реальном выражении (после учета инфляции).
Давайте посмотрим на факторы влияющие на стоимость недвижимости в настоящее время.
Продление до июля 2024 года основных программ господдержки. Несмотря на небольшое повышение ставок по госпрограмме с 7% до 8% с 1 января, в целом это будет способствовать поддержке ипотечного кредитования и вливанию новых денег в отрасль. Для некоторых недвижимость по-прежнему останется популярной инвестиций и способом сбережения средств.
Повышение процентных ставок хоть и негативно влияет, но не выглядит столь существенным фактором. Полагаю, рыночные ипотечные ставки (сейчас 11-12% по базовым программам), по ипотеке также могут продолжить рост и дать еще 0,5-1 % в первом-втором квартале, однако далее ЦБ РФ вероятно пойдет на понижение ключевой ставки и ипотечные ставки отыграют обратно свой процент.
Ужесточение требований к заемщикам от банков. ЦБ дал четко понять, что он видит надувание пузыря на рынке недвижимости и закредитованность наших граждан. Банки взяли «под козырек» и многие уже повысили требования к заемщикам. Скорее всего будут пересмотрены и другие условия выдачи – увеличится размер первоначального взноса, страховки и другие дополнительные платежи.
Общеполитическая и экономическая обстановка в ближайшие годы может работать только «в минус». В условиях так называемой СВО часто можно слышать фразу экспертов – «во втором квартале в условиях отсутствия потрясений…». Очевидно, что эти самые потрясения повлияют только в одну сторону – удорожанием кредитов и снижением цен на жилье в долгосрочной перспективе.
Падение реальных располагаемых доходов населения ни для кого уже не секрет. А вот результаты многие отрасли почувствуют не сразу, так как должно пройти время, прежде чем каждый потерянный рубль в зарплате скажется на производстве тех или иных товаров. Косвенным признаком потери доходов на рынке недвижимости становиться не только сокращение спроса в целом, но и уменьшение наличных денег в реальных сделках на рынке (доля ипотек уже достигла рекордных 80%).
Что будут делать застройщики?
Застройщики уже вынуждены снижать цены, чтобы выдержать конкуренцию и сохранить продажи. Также они намерены сохранять спрос регулярными акциями и собственными ипотечными программами. Они будут прежде всего стараться оставить субсидированные предложения предлагая заниженные ставки по сравнению с банками (при том, что околонулевая ставка видимо остается в прошлом).
Кроме того, девелоперы будут все больше работать с покупателями индивидуально: адресно предлагать квартиры и программы по ставкам, а на личных переговорах пойдут на индивидуальные цены существенно ниже указанных в рекламе.
Некоторые застройщики предпочтут «затаиться»: зачем идти на скидки, когда эскроу-счета наполенны? Благодаря продажам «жирных лет» девелоперы накопили достаточно и у них нет крайней необходимости быстрее избавиться от активов. Но в целом наши компании не отличаются эффективным менеджментом и мало кому из них удалось сделать реально работающий резервный фонд.
Какие плюсы взять ипотеку в 2023 году
Льготная ставка. Ипотека с господдержкой будет актуальной до 1 июля 2024. Еще есть полтора года, чтобы воспользоваться ставкой 7-8%. При этом, если инфляция будет выше ставки по ипотеке, как было в 2022 году – фактически это будет обозначать, что государство в очередной раз доплатит вам за пользование деньгами.
Решить свой личный жилищный вопрос. Реализовать мечту и переехать из арендованного для многих будет лучше даже в самые непростые времена.
Меньшие риски при продаже жилья. В условиях падения или стагнации цен, как ни странно, вы меньше рискуете, продавая свою квартиру. Новое жилье не успеет вырасти в цене, как это часто было во время пандемии. Таким образом, вам не придется доплачивать за обмен жилья.
Минусы и риски ипотеки в 2023 году
Потеря дохода – безусловно основной риск в предстоящем году. При чем здесь может идти речь и об увольнении, и о закрытии предприятия в условиях турбулентности экономики.
Также нужно учитывать и съедание текущего дохода за счет инфляции. При этом если инфляция была 12%, это не значит, что вы потеряли столько же от свободных средств, которые вы планировали тратить на ипотеку. Вы потеряли намного больше! Поскольку у вас есть неизменные постоянные расходы и, предположим, если они составляли 70% вашего бюджета, то вы потеряли 36% от своих свободных средств (так как их покупательная способность также уменьшилась). (100 – 70*112%)*(100%-12%)=19 рублей вместо 30 прошлых.
Вероятность нового витка конфликта и очередной мобилизации. Не будем рассматривать здесь все сценарии, но очевидно это может повлиять на платежеспособность семьи.
Здесь же и риск большей перестройки экономики на военные рельсы и отсюда будут страдать гражданские отрасли, а значит и доходы граждан.
Вероятное падение цен на недвижимость в течение нескольких ближайших лет. Особенно опасно это для тех, кто присматривается к околонулевым ставкам от застройщиков, которые обеспечиваются, в том числе, завышением цены на объекты недвижимости на 15-30%. Может сложиться ситуация, когда вам нужно будет продать через 3 года вашу квартиру, и тогда вы не только потеряете все в нее вложенное, но и останетесь должны банку.
Ужесточение контроля Центробанка за выдачей льготных ипотек может привести к ситуации, когда покупатель будет долго бороться за право ипотеки, а получив ее на худших условиях, чем планировал и смирившись с ними (поскольку уже вложил много сил), совершит финансовую ошибку. К примеру, одна моя знакомая семейная пара 4 месяца пыталась купить квартиру на фоне роста цен в 2021 году и так перенервничала за это время, что заключила сделку совершенно не на тех условиях, на которые рассчитывала.
Послабления застройщикам по сдаче домов в эксплуатацию видимо продолжатся, поскольку штрафовать за это застройщиков пока не хотят. Это несет в себе риски существенного затягивание переезда в новую квартиру.
Извечный вопрос – Что делать?
С инвестиционной точки зрения вложения в недвижимость на падающем рынке выглядит весьма спорным решением. Конечно всегда найдутся объекты, которые будут идти против тренда, или вам удастся поймать крупную скидку у какого-нибудь уезжающего, но в среднем такая инвестиция скорее всего будет убыточной.
Если вы планируете покупать недвижимость для себя, еще и с возможностью взять льготную ипотеку, то покупка выглядит уже намного интереснее. Потеря в стоимости компенсируется вам льготными процентами, а пользоваться новой жилплощадью вы начнете уже сейчас.
Необходимо взвесить все ваши личные финансовые риски, ваши возможности и приоритеты и принять лучшее решение. Как всегда, все индивидуально.
Лучше всего составить подробный и четкий финансовый план самостоятельно или с помощью специалиста.
Подробная инструкция для самостоятельного составления Личного финансового плана – здесь.
Составить Личный финансовый план с профессионалом – сюда.
Еще статьи по теме:
Как достигнуть финансовых целей? 4 шага, примеры и типичные ошибки
СВО: что будет с экономикой и курсом рубля в 2023? Как планировать личные финансы
Подписывайтесь на канали и оставляйте комментарии, я стараюсь отвечать на все вопросы!
