То, что происходит сейчас на рынке недвижимости в Лондоне и Франкфурте, позволяет сделать прогноз, что ждет европейских инвесторов. Если коротко, то ничего хорошего – идет очередной кризис. Обстановка начнет стремительно ухудшаться уже в ближайшие дни и недели, когда появятся результаты оценок на рынке недвижимости на конец года. Ожидаемое снижение приведет к большим проблемам в главном вопросе - выдаче кредитов, которые потянут за собой длинную цепочку других неприятных последствий.
«В Европе заканчивается десятилетие легких денег»,- приводит Bloomberg комментарий партнера компании Apollo Global Management Скардона Бейкера.
В коммерческую недвижимость в объединенной Европе и Великобритании, по данным Европейской службы банковского надзора (EBA) и исследования Бизнес-школы Байеса, в виде кредитов, облигаций и других видов долга в общем сложности вложены ок. 1,9 трлн евро, что сопоставимо с ВВП такой немаленькой европейской страны, как Италия. Приблизительно, по пятой части или ок. 390 млрд евро срок погашения наступает в этом году.
Конечно, приближение кризиса не является неожиданным. Его ждали и к нему, как могли, готовились. Например, пытались устранить то, что так негативно проявило себя во время предыдущего крупного кризиса на рынке недвижимости, приблизительно совпавшего с глобальным финансовым кризисом 2008 года. Например, финансовые власти и регуляторы постарались принять меры, чтобы заставить европейских кредиторов более агрессивно действовать с плохими кредитами. Состояние кредиторов сейчас лучше, чем было во время предыдущего кризиса, поэтому наиболее тяжелые испытания ждут заемщиков.
После финансового кризиса 2008 года большинство банков неохотно требовали возврата плохих кредитов, потому что это вело к огромным убыткам. Согласно новым правилам по просроченным кредитам банки должны обеспечивать ожидаемые, а не накопленные потери, т.е. им будет невыгодно долго ждать возврата долгов, чтобы не испортить отчетность.
Сейчас эпицентром надвигающегося кризиса на континенте является Швеция, где цены на недвижимость, по прогнозам, снизятся в этом году по сравнению с пиковыми на 20%. За последние 12 месяцев только зарегистрированные риэлторские компании потеряли до 30% стоимости активов. Шведский центробанк и финансовый регулятор уже неоднократно предупреждали об опасностях, которые скрывают огромные долги на рынке недвижимости. Одна из этих угроз - вполне вероятный эффект домино, считает глава Управления финансового надзора Швеции (FSA) Андерс Квист.
Конечно, не во всей Европе ситуация такая же тяжелая, как в Швеции, по крайней мере, пока. Некоторые регионы стабильности остаются, например, в Италии и Испании, которые особенно сильно пострадали после кризиса 2008 года. И все же на крупных рынках, например, в Германии угроза кризиса на рынке недвижимости быстро усиливается.
Финансовые власти, конечно, не сидят, сложа руки. Принятые в последнее время новые правила дают попавшим в сложное положение инвесторам больше возможностей. Например, последние 10 лет в Европе неуклонно растут и усиливаются закрытые паевые инвестиционные фонды. Доля в новых кредитах на рынке недвижимости Великобритании страховщиков и других альтернативных кредиторов в первой половине 2022 года, по данным исследования Бизнес-школы Байеса, превысила даже долю банков.
В последующие полтора года инвесторы согласно прогнозам вложат рекордные средства в так называемые оппортунистические хедж-фонды. Об этом, например, заявил на прошлой неделе на Форуме в Давосе глава Cantor Fitzgerald Говард Лутник. Эта тенденция, надеется он, поможет ускорить возвраты средств на рынках коммерческой недвижимости.
Благодаря новым инструментам и орудиям надвигающийся кризис, обнадеживает Bloomberg, может оказаться не очень долгим по сравнению с кризисами прошлых лет, когда банки предпочитали годами не трогать плохие кредиты.
