Ввиду несовершенства российского законодательного регулирования такой организационно-правовой формы как «коттеджный поселок», многие вообще не понимают, что это за «зверь такой». И это не удивительно. Потому что в настоящее время до сих отсутствуют четкий механизм регулирования вопросов оплаты содержания общей собственности в коттеджных поселках и правила управления ею.
Правда «свет в конце тоннеле» вроде стал виден. В феврале 2022 года Минстрой разработал законопроект по поручению Конституционного суда РФ, который признал, что в действующем законодательстве не прописан правовой статус имущества в коттеджных поселках и правила пользования им. Но дальше этапа «экспертизы» на сегодняшний день данный законопроект не продвинулся (ID проекта 02/04/02-22/00125040).
Проблем в коттеджных поселках много. Коттеджные поселки обособлены от сел и деревень. Как правило, такие комплексы имеют огороженную и охраняемую территорию со своей инфраструктурой, включающей контрольно-пропускные пункты, дороги, ливневую канализацию, сети инженерно-технического обеспечения и наружного освещения, трансформаторные подстанции, тепловые пункты, коллективные автостоянки, детские и спортивные площадки, а также оборудованные площадки для сбора мусора. Подобные жилищно-земельные комплексы не являются отдельными населенными пунктами, и как правило инфраструктура коттеджного поселка находится в частной собственности. Зачастую такие собственники «всего общего имущества» думают, что вправе устанавливать любые суммы (хоть самые «запредельные»). То есть, какие захотят, такие и установят, а собственники домов в этом коттеджном поселке обязаны будут повиноваться и платить им «дань и оброк».
Очень часто ожидания жителей по размерам платежей за коммунальные услуги в таких поселках не всегда совпадают с тарифами, установленными государством. Бывает, что они превышают такие тарифы в десятки раз.
Многим жителям коттеджных поселков кажется, что раз управляющая компания решила установить такие тарифы и «поборы», то с этим ничего сделать нельзя. Так наверняка думают как собственники инфраструктуры, так и «управленцы» коттеджных поселков. По сути, это какой-то аналог «крепостничества» в современном обществе. Возможно, я многих сейчас выражаясь термином тех времен «фраппирую» (то есть «удивлю»), но крепостное-то право отменили в России ещё в 1861 году.
Любые тарифы и платежи необходимо обосновывать и доказывать. И если объекты инфраструктуры принадлежат частному лицу, то это не означает его полную власть над определением сумм взносов и платежей.
В судебном деле № 33-139412/2019 первая инстанция удовлетворила требование управляющей компании в коттеджном поселке о взыскании задолженности за оказание жилищно-коммунальных услуг с собственника домовладения, расположенного на территории данного коттеджного поселка. Правда, суд первой инстанции уменьшил сумму требований с 380 150,45 до 250 180,00 рублей.
Но апелляция, ознакомившись с материалами дела, решила, что суд первой инстанции неправильно применил нормы материального права и вообще не исследовал доказательства по делу.
Как установлено материалами дела, управляющая организация разработала договор на обслуживание. В приложении к этому договору существует некое соглашение о начислениях. Размер обязательного взноса владельца составляет 26 000 руб. в месяц. Указанный взнос представляет собой плату за непосредственное оказание услуг по содержанию имущества коттеджного поселка, использующегося совместно лицами, проживающими на территории коттеджного поселка, а также агентскую деятельность.
Задолженность, о взыскании которой просит управляющая компания, складывается из суммы задолженности по оплате обязательного взноса, иных разовых расходов (ремонт набережной), и задолженности по коммунальным платежам.
Суд апелляционной инстанции определил, что
- Суд первой инстанции неправильно установил статус управляющей организации, имеющей право требования к ответчику- собственнику жилого дома. Потому что в деле отсутствует информация о наличии у этой управляющей организации лицензии на осуществление управления, а также, что оно состоит в соответствующем реестре.
- Размер обязательного взноса в сумме 26 000 руб. не подтвержден имеющимися в деле доказательствами.
А вот тут поподробнее. Как выяснилось, в п.1 в соглашении о начислениях прямо указано на то, что размер обязательного взноса владельца устанавливается на ежегодном общем собрании собственников домовладений Коттеджного поселка.
Однако такое решение собственников домовладений Коттеджного поселка не представлено.
Доказательств, подтверждающих фактические ежемесячные расходы управляющей компанией по обслуживанию на сумму
26 000 руб. не представлено.
Более того, затраты на ремонт набережной в размере 16 000 с каждого собственника домовладения также не доказаны и не обоснованы управляющей компанией.
Документов, свидетельствующих о том, что в собственности коттеджного поселка находится земельный участок вдоль береговой линии, не представлено.
Соответственно не представлено доказательств, подтверждающих обязанность собственников домовладений по содержанию набережной и ее ремонту.
Как видно из материалов дела, стоимость работ по ремонту набережной по смете и по договору с подрядчиком составляет более 50 000 руб., вместе с тем, в материалах дела отсутствует решение собрания членов ТСЖ в коттеджном поселке о согласовании производства этих работ.
В итоге апелляционная инстанция определила, что требования управляющей копании в коттеджном поселке являются необоснованными и отменила решения суда первой инстанции. Решение суда вступило в законную силу.
Прежде чем, беспрекословно выполнять все самые иногда безумные требования управляющих компаний, сначала выясните обоснованность и законность таких требований и размеров взносов и платежей.
Все это конечно не означает, что не надо платить. Платить разумеется нужно. И нужно платить за всё. Вопрос только состоит в том: кому, каким образом и за что. И строго в обоснованных размерах.
