Предложения «бесплатной» ипотеки – всего под 0,1% годовых или даже меньше – привлекательно смотрятся на биллбордах. Но Центробанк осенью заявил, что планирует ограничить такие предложения. Такое право у регулятора федерального финансового рынка есть, но в чем смысл его действий?
Рассказывает руководитель проекта Народного фронта «За права заёмщиков» Евгения Лазарева.
– На первый взгляд, «околонулевая» ипотека «от застройщика» выгоднее любой льготной программы, которую предлагает государство. Но присмотримся к ней внимательнее.
Появление предложения совпало с затоваренностью застройщиков: продажи недвижимости в 2022 году упали, а строительство – всегда долгосрочный проект. К тому же ажиотаж прошлых лет мотивировал застройщиков сильно наращивать объемы строек для получения сверхприбылей.
«Околонулевая» ипотека – гениальная маркетинговая акция. Кредит выглядит дешевым, процент по нему остается низким весь период кредитования. Но банки – не благотворительные организации. Прибыль, которую кредиторы недополучают от клиента, компенсируют застройщики. В течение пары месяцев после покупки квартиры за счет такой ипотеки они перечисляют банкам определенную сумму. Но и строители не работают себе в убыток: стоимость квартир по таким программам на 30-40% выше рыночной. Платит, как всегда, покупатель.
Даже с такими доводами кажется – что такого? Ведь покупатель выплачивает столько же или даже чуть меньше, чем по обычному договору. Проблемы начинаются, если квартиру нужно будет продать. И хуже того – если это будет вынужденная сделка потому, что заёмщик не может выплачивать кредит. Стоимость квадратного метра меняется, и нет гарантий, что в ближайшие годы он не начнет дешеветь. Банки и без того продают залоговое имущество не по самым выгодным ценам, а когда стоимость жилья на старте была завышена, можно остаться без крыши над головой и с кредитом на несколько миллионов рублей. Не поможет даже прописка детей: пока ипотека не выплачена, залоговое имущество принадлежит не заёмщику, а банку.
⛔ Нельзя брать «околонулевую» ипотеку, рассчитывая на рост стоимости жилья в перспективе.
⛔ Особенно опасно сочетание низкого процента и отсутствия первоначального взноса: это привлекает заёмщиков, которые предпочитают сиюминутную выгоду сравнению цен и реальному пониманию предложения.
⛔ Цены на жилье растут вместе с уровнем закредитованности населения. Это создает на кредитном рынке эффект «мыльного пузыря»: в случае массовых неплатежей будет нанесен серьезный удар по банковской системе.
ЦБ вмешивается в ситуацию потому, что в его задачи входит как сохранение стабильности финансовой системы, так и защита клиентов. Полную стоимость кредита и «вшитые» комиссии банки обязаны раскрывать уже сейчас. Теперь регулятор настаивает на полном раскрытии для потребителя всех условий получения «квазильготной» ипотеки – риски высокой стоимости приобретаемого жилья и неадекватной оценки своих возможностей.
