22 декабря 2022 года вышел последний в этом году обзор от Верховного суда РФ. На это раз он был посвящён делам о банкротстве.
Выбрал из многих примеров то, что касается или может касаться недвижимости.
В случае продажи заложенного имущества по цене, превышающей̆ оценочную стоимость, кредитора получает фактически полученную выручку и не ограничен суммой оценочной̆ стоимости
1) При установлении требований залогового кредитора в деле о банкротстве залогодателя, не являющегося должником по основному обязательству, их размер определяется как сумма денежного удовлетворения, на которое может претендовать залогодержатель за счет стоимости заложенного имущества.
Эта стоимость определяется арбитражным судом на основе оценки заложенного имущества, предусмотренной в договоре о залоге, или начальной продажной цены, установленной соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, с учетом доводов заинтересованных лиц об изменении указанной стоимости в большую или меньшую сторону.
Таким образом, оценочная стоимость заложенного имущества, принимаемая во внимание на стадии рассмотрения вопроса об обоснованности требования залогового кредитора, по своей сути носит учетный характер.
2) Окончательная стоимость заложенного имущества для целей проведения расчетов формируется в момент его реализации.
В случае продажи заложенного имущества по цене, превышающей оценочную стоимость, объем реально погашаемых требований залогового кредитора зависит от фактически полученной выручки и не ограничен оценочной стоимостью.
3) Приведенная правовая позиция действует и в том случае, когда залогодатель является должником по основному обязательству, поскольку она вытекает из универсальных правил о залоге.
Данный подход также применим в деле о банкротстве при исчислении суммы долга, подлежащего погашению за счет стоимости заложенного имущества при оставлении его залогодержателем за собой.
При ипотеке земельного участка требование залогодателя в реестр считается обеспеченным залогом как самого участка, так и объекта незавершенного строительства, постороннего после заключения договора ипотеки
После заключения ипотечного договора залогодатель в установленном порядке начал строительство гостиницы на переданном в залог участке, которое не было завершено до возбуждения дела о банкротстве залогодателя.
1) На момент обращения кредитора в суд с заявлением о признании его требований обеспеченными залогом участка и недостроенной гостиницы право собственности должника на последнюю не было зарегистрировано, то есть формально она не была введена в гражданский оборот как объект недвижимого имущества.
Вместе с тем на кредитора не могут быть возложены негативные последствия несовершения несостоятельным должником действий по регистрации прав на принадлежащий ему объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога.
2) Суд признал требования кредитора обеспеченными залогом, в том числе недостроенной гостиницы, в отношении которой были представлены достаточные доказательства соответствия ее признакам объекта недвижимого имущества (за исключением регистрации права собственности),
обязав конкурсного управляющего совершить действия, направленные на регистрацию прав на возведенный на заложенном участке объект.
Что может показаться новым
1) В случае продажи объекта залога с торгов по цене превышающую оценочную стоимость, все деньги уйдут кредитору.
Другими словами – оценка стоимости залога – процедура больше бюрократическая, чем рыночная.
2) Все что построено на участке, находящемся в залоге и принадлежащем банкроту – принадлежит кредитору. Даже если это объект незавершенного строительства.
#ипотека #долг #банкротство
________________________
В телеграм-канал «Риэлтор не нужен!» статьи появляются раньше. Плюс – новые материалы, которые никогда здесь не будет.
Подписывайтесь, если хотите получать новые материалы первыми!
