Конечно, исключить встречу с неадекватным продавцом невозможно. Ведь они реально существуют! Откуда они берутся, такие люди?
Первое,
И самое опасное для сделки – это недееспособный собственник.
Доступа к реестру недееспособных собственников недвижимости у нас нет.
То есть реестр их конечно ведется и в ЕГРН вносятся соответствующие записи, но информацию оттуда можно получить только по решению суда.
Но, если у вас есть подозрение в недееспособности, можно запросить у продавца справку о психическом здоровье от врача.
Кстати, некоторые банки включают этот документ в перечень обязательных для ипотечных сделок.
Конечно, наличие водительских прав или разрешений на оружие у продавца позволяет предположить его полную дееспособность, но только на момент выдачи этих документов.
Кстати, покупать недвижимость недееспособных можно, но только если есть разрешение органов Опеки на продажу и по решению суда назначен опекун, действующий в интересах недееспособного.
Второе.
Если собственник продает недвижимость под давлением других лиц (супругов, кредиторов) или обстоятельств – он ведет себя неадекватно, меняет условия сделки, переносит многократно встречу, чрезмерно волнуется, суетится, не хочет знакомить покупателя с документами и т.д.
Даже после подписания договора купли-продажи он может "все испортить", например приостановить регистрацию сделки в Росреестре даже на 6 месяцев. Имеет право. Это действие в рамках закона.
Также сделка под давлением может быть признана кабальной и расторгнута по решению суда.
Третье.
Неадекватными нам кажутся люди с подвижной психикой, в народе их называю - "дерганые".
И не случайно.
Как правило, они думают, что знают всё и лучше всех, хотят занять лидирующие позиции в сделке, давят на других участников, дают распоряжения в стиле "стой там - иди сюда", и в результате заводят сделку в дебри.
Такими людьми нужно осторожно управлять и конечно самому очень хорошо знать процедуру сделки, держаться с ними уверенно и не допускать манипуляции с их стороны.
Особенно важно в сделке с таким продавцом всё, даже мелкие договоренности прописывать на бумаге и обязательно перед подписанием документа за столом переговоров прочитать договор вслух, делая акценты на условия сделки.
Важнейшим документом в такой сделке является предварительный договор купли-продажи(пДКП). Но в нём нужно не только максимально подробно прописать условия сделки, но и штрафные санкции за их нарушение.
Например, если продавец нарушает сроки передачи квартиры, пусть тогда полностью оплатит покупателю расходы на аренду жилого помещения, а это и арендная плата и плата за услуги риэлтора.
Четвёртое.
Опасным для покупателя является продавец, находящийся в состоянии алкогольного опьянения, даже если вы этого не заметили.
Он договор подписал, задаток получил, расписку написал, и ... оказался в вытрезвителе, потому что на радостях еще добавил.
А потом заявил, что не ведал, что творил. Да и справочка об опьянении у него есть.
И денег назад вы от него не получите.
Прежде чем заключать с такими продавцами договор - сто раз подумайте.
Наличие опытного риэлтора в такой сделке - это плюс. Ведь у него уже взгляд набит.
К тому же он является свидетелем передачи денег, если был наличный расчёт.
Напоминаю о Конструкторе предварительного договора купли-продажи квартиры.
Всегда рада разъяснить. Автор