Строящиеся рухнут в цене, а возведение новых значительно сократиться.
Я натолкнулся на рекламу застройщика МИЦ, который предлагает апартаменты в Сити-комплекс Мята с 20% скидкой, сообщая, что цены вернулись в 2020 года – «стали почти такими же» (цитата).
Это, конечно, лукавство. Я посмотрел, - в январе 2020 года цена метра была от 150 до 206 тыс. за м2. Сегодня – 350 тыс. Даже 20% скидка даёт лишь 280 тыс., и это явно не 200 тыс., что были в 2020-м. Но тут интересно другое, скидка в 20% — это разовая акция перед Новым годом, или нечто большее?
Почему возникает такой вопрос? Ведущие информационные агентства сообщили, за 11 месяцев года продажи апартаментов снизились в Москве на 38%, в Санкт-Петербурге на 40%.
Скажу сразу, цифры не отражают драматизма ситуации, потому что дают данные за слишком большой промежуток времени, включая начало, середину, и последние месяцы года. Но именно в последние месяцы реализация этого типа недвижимости просела катастрофически.
Не будем далеко ходить. Возьмём ту же Мяту. По данным ДОМ РФ (простим им, они хитрецы, и данные публикуют четырёхмесячной давности, - хотите «свежие», платите в сервисе Аналитические отчёты «Про дома»), если в начале и середине года ещё что-то продавалось, то в июле это было «0», в августе «1».
А теперь я продолжу: в сентябре «1», в октябре «минус 1», в ноябре «2», в декабре «0». На декабрь остаются нераспроданными 196 из 557 апартаментов, при том, что срок сдачи Сити-комплекс Мята - конец этого года. Площади не продаются в практически готовом здании, свидетельство на ввод в эксплуатацию которого должен быть получен на днях!
Много хуже обстоят дела в других объектах этого класса, ещё только строящихся застройщиком МИЦ, где до сдачи многие месяцы:
- Сити-комплекс Амарант. Реализация за последние 4 месяца: 0/0/0/-1. Не проданы 298 из 404 апартаментов. Сдача через 12 месяцев.
- Сити-комплекс Перец. Реализация: 6/0/3/6. Не проданы 849 из 1207. Сдача через 12 месяцев.
- Сити комплекс MirrorЗдание. Реализация 0/0/5/1. Не проданы 652 из 658. Сдача через 24 месяца.
Слабые (мягко сказано) продажи создают проблемы с проектным финансированием. По Сити комплекс MirrorЗдание – банковских денег «0» руб. По Сити-комплекс Амарант при сметной стоимости 5,4 млрд., банк профинансировал 1,6 млрд. Но это было ранее, в течении последних 5 месяцев он не выделил ни копейки. По Сити-комплекс Перец при сметной стоимости 5,2 млрд., банком выдано 3 млрд, но последние деньги поступили три месяца назад, после этого тишина.
Так как строительство застройщиком ведётся, это означает (при отсутствии денег банка), что он вынужден изыскивать иные источники финансирования (возможно, использовать собственные средства), которые при такой реализации замораживаются в строящихся объектах на неопределённо долгий срок.
Не думаю, что у других девелоперов, занимающихся апартаментами, ситуация намного лучше.
Может ли что-то измениться?
Это навряд ли.
Спрос на строящуюся недвижимость упал. При этом, подавляющая честь сделок сегодня (9 из 10) совершается с использованием ипотек. И если для строящегося жилья возможна льготная или субсидированная застройщиком, средняя ставка по которой на ноябрь составляла 3,58%, то кредиты для нежилых помещений, чем являются апартаменты, возможны только по рыночным ставкам, превышающим 11,5% годовых. Поэтому в сравнении со строящимся жильём апартаменты проигрывают в дороговизне покупки.
Но у них нет преимуществ и перед готовым жильём. В отличие от вторички, куда можно въехать сразу после оплаты и регистрации сделки, с апартаментами, находящимися в стадии строительства этого, не будет на протяжении N-ного количество лет, пока здание не будет достроено.
Это не все недостатки. Посмотрите табличку от РБК, где подробно расписано, в чём состоит отличие двух разных форматов недвижимости для проживания: квартир и апартаментов.
При общем падении спроса на недвижимость, упавшая почти до нуля реализация апартаментов в последние месяцы – закономерность. Они слишком дорогие для покупки во время стройки, а юридический статус делает их дорогими и в процессе проживания. Да и неудобными, тоже. Когда на рынке обвал, реализация этого вида недвижимости будет падать быстрее рынка.
Но рухнувшие продажи превращают строительство апартаментов в слишком большую обузу для застройщиков. Слабые поступления на эскроу-счета делают невозможным кредитование банками таких проектов полноценным и регулярным образом, либо увеличивает проценты по кредитам на неприемлемую величину.
К тому же, в отличии от жилья, государство всегда прохладно относились к увлечению девелоперов апартаментами. Снижение объёмов их строительства власти не озаботит от слова «совсем». Экономический прагматизм приведёт к тому, что новых объектов этого формата в 23-м году на рынок будет выводится меньше, а в старых, для размораживания банковского финансирования, будут предлагаться значительные скидки, и чем хуже будет реализация, тем большими они будут.
«Минус» 20% к Новому году от МИЦ, это не разовая акция, это системная вещь. Без подобного, и даже большего снижения цен застройщики, строящие апартаменты, теперь не обойдутся.
----------------------------------------------------------------------------------------
Первичка Москвы: продажи, цены, финансирование, выполнение (вся информация, в т.ч. с разбивкой по корпусам).
ДЕКАБРЬ:
ПИК🟢, ИНГРАД🟢, Level Group 🔴, МИЦ 🟢, Самолёт 🟢, ДОНСТРОЙ 🔴, ЛСР 🟢, MR Group 🟢, А101 Девелопмент 🔴, ФСК 🔴.
(Зел. - цена снизилась за месяц; кр. - цена выросла за месяц).
----------------------------------------------------------------------------------------
Все пруфы застройщиков:
ПИК, Самолёт, ЛСР, МИЦ, Эталон, Level Group, INGRAD, ГК Пионер, ПСН, Seven Suns Development, ИНТЕКО, ST MICHAEL, ЮгСтройИмпериал (Точно), DOGMA, Неометрия, Оптима Девелопмент.
----------------------------------------------------------------------------------------
Тема дня на канале Зде и форум:
----------------------------------------------------------------------------------------
