Сегодня хочу поговорить о том, какие инвестиции на рынке недвижимости наиболее привлекательны на настоящий момент. Буду приводить цены, которые актуальны на октябрь 2022 года в городе Обнинск Калужской области. Кому нужно, просто масштабируйте.
Мы нередко обсуждаем с клиентами возможности инвестирования в недвижимость. Что изменилось за последние годы? Еще лет 10-15 назад наиболее выгодным вложением были новостройки: оплатить первоначальный взнос на этапе котлована, через какое-то время перепродать пай с небольшой накруткой, либо с большой после сдачи дома. Некоторые играли в долгую. Делали ремонт, обставляли и сдавали в аренду/найм на длительный срок или посуточно. Когда эта квартира становилась хорошим доходным бизнесом, новый район обрастал приличной инфраструктурой, можно было продавать по пиковым ценам.
Чем дороже становились новостройки, тем больший отток частных инвесторов мы наблюдали. Нестабильность курсов, инфляция, про политику вообще молчу – все это заставило большинство людей рассматривать инвестиции в недвижимость под иным углом зрения.
Допустим, я - представитель среднего класса, у меня есть свободные деньги в количестве 2-5 миллионов рублей. Они отлично поработали на меня в марте-мае 2022 года на депозитах под 23-15% годовых. Теперь краткосрочный депозит это в лучшем случае 7%. Готова ли я положить под 9% на 3 года? Инфляция в текущем году около 10,5%. Инфляция за 10 лет – 97,8%. Выгоден депозит? Нет, конечно. Возможно, я бы оставила около 20-25% своих свободных средств в банке на экстренный случай, когда деньги нужны прямо сейчас. Что делать с остальными?
У меня появилась осторожность при вложениях в долгосрочные проекты. А это значит, что новостройки не мой вариант. Я буду покупать вторичку. Просчитаем несколько сценариев. Ни один из них не учитывает покупку в ипотеку. Вкладываю только свои свободные средства.
1. Покупаю на вторичном рынке квартиру за 5М рублей. При сдаче в аренду за 20-23К/мес после налога и коммуналки у меня остается 18-20К/мес. Что даёт мне 216-240К/год – не более 4,5% годовых.
- Покупаю на вторичном рынке 2 объекта по 2,5М рублей. При цене аренды бюджетного жилья такой категории около 15К/мес. я получаю опять же после налогов и коммуналки с двух объектов 30К/мес. Что составляет 360К/год – 7,2% годовых. Уже лучше.
- Движемся дальше в сторону уменьшения цены за объект. Самые недорогие варианты на вторичке – конечно же комнаты в семейных общежитиях и небольшие офисы. Допустим, каждый из них стоит около 1М рублей. Цена месячной аренды за штуку 10К в чистоте. Вот они мои 50К/мес. Или 600К/год – 12% годовых. Ура, я спасла свои деньги от инфляции и даже чуть-чуть заработала.
А ещё, в случае необходимости быстро забрать миллион я могу продать только один объект. И сделаю это быстро, так как покупателей, как и арендаторов на бюджетное жилье всегда больше, чем на дорогое или даже среднее. Реализовать материнский капитал, жилищный сертификат при наличии собственных накоплений в 500-700К/рублей проще всего через недорогие объекты. Так же и по аренде. Студенты, молодые люди, которые начинают самостоятельную жизнь, трудовые мигранты, разведённые супруги – все они мои клиенты. Тогда как предприятия, арендующее приличные квартиры для топ-менеджеров, высокооплачиваемые айтишники, работающие из дома, папики с губастыми подружками – всё это клиент не массовый.
Это же относится к небольшим 10-15 кв.м. коммерческим помещениям. Пандемия пересадила на удалёнку огромное количество специалистов. Однако сегмент тех, кому необходимо физически работать с клиентом (мастера маникюра, массажисты, косметологи, парикмахеры) или проводить очные встречи в формальной обстановке (репетиторы, консультанты, юристы и т.д) по-прежнему нуждается в аренде компактных помещений.
Возможно, ваша практика подтверждает иную точку зрения. Расскажите!
Я же просто собираю информацию, анализирую практику и считаю :)