Кажется многие владельцы ЖП-шек смогут выдохнуть😉.
Вышел свежий обзор судебной практики по применению ст. 222 ГК РФ о самовольных постройках. Оригинал тут 👉 https://www.vsrf.ru/documents/all/31768/
Всего в обзоре закреплена 31 правовая позиция, все подряд не будем трогать. Разберем самые актуальные для Сочи.
Что хотел сказать этим всем Верховный суд, и почему этот обзор должен успокоить самостройщиков, но не всех!!!
Пункт 1. Наличие государственной регистрации права собственности на объект недвижимости не исключает признания этого объекта самовольной постройкой, если установлено, что он возведен с нарушением, указанным в пункте 1 статьи 222 ГК РФ.
В пояснении к этому пункту ВС указал, что "в рассмотренном деле судом установлено, что договор аренды заключен без торгов без права размещения объектов недвижимости. Таким образом, спорный объект возведен на земельном участке, который в установленном земельным законодательством порядке не предоставлен для строительства объекта недвижимости, и, соответственно, является самовольной постройкой, правовым последствием возведения которой является ее снос". Тут сразу вспоминаем про ЖК Имеретинские высоты. Там как раз про отсутствие торгов и не только.
Получается, что надеется на жалобу в ВС РФ дольщикам этого комплекса не стоит - позиция суда уже определена.
Пункт 2. К объекту, не являющемуся недвижимостью, положения статьи 222 ГК РФ применению не подлежат. Вопрос об освобождении земельного участка, на котором располагается такой объект, разрешается с учетом его характеристик и на основании положений законодательства, регулирующего соответствующие правоотношения.
То есть стоящим на вашем участке некапитальным строениям (не имеющие жесткой связи с землёй (гараж, баня, сарай, маленький каркасный домик)) снос не грозит.
Пункт 3. Возведение объекта индивидуального жилищного строительства без разрешения на строительство либо до направления уведомления о планируемом строительстве само по себе не является признаком самовольной постройки, если строительство такого объекта осуществляется с соблюдением установленных норм и правил.
Хвала Небесам!🌞 Наконец-то можно строить себе дом на своём участке без предварительного согласования с администрацией. Главное соблюдать все отступы, высотность и КИТ (коэффициент использования территории). Речь идёт уже о капитальном строении со всеми правами для жилого помещения.
То есть раньше как бы ты должен был направить уведомление о планируемом строительстве, а не получать разрешение, как на многоквартирный дом. Но согласование на твоё уведомление всё равно надо было ждать. Что разрешение, что уведомление - всё одно по факту было. Теперь проще будет, разница появилась.
Пункт 6. Использование не по целевому назначению строения, возведенного в соответствии с разрешенным использованием земельного участка, не является основанием для признания его самовольной постройкой.
В качестве примера ВС РФ приводит случай "с собственником малоэтажного жилого дома передана в аренду его часть для использования в качестве общежития семейного типа (для предоставления услуг по размещению людей с целью временного проживания)". Типичная ситуация для "гостевого дома" в Сочи.
"жилой дом введен в эксплуатацию до проведения проверки, основных характеристик не менял, применительно к возникшему спору суды не установили юридически значимые обстоятельства, а именно: имела ли место реконструкция объекта капитального строительства, какие признаки реконструкции позволили уполномоченному органу сделать вывод о ее самовольном характере".
Делаем вывод, что "гостевой дом" могут признать самовольной постройкой, если имеются технические, существенные отклонения от разрешенных параметров строительства. Нецелевое размещение "бздыхов" значения не имеет.😂
С гостевыми домами будут стараться разобраться путём отключения коммуникаций. Ведь платят они не как за гостиницу, а как за жилой дом, что сильно дешевле.
Пункт 7. Снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности. С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении строения нарушение градостроительных и строительных норм и правил, не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом незначительным и не препятствующим возможности сохранения самовольной постройки.
В качестве примера ВС РФ приводит ситуацию с многоквартирным домом "Снос или перенос многоквартирного дома на расстояние не менее 3 м от границы с земельным участком истца является несоразмерным способом устранения нарушений его прав и приведет к нарушению прав ответчика и лиц, проживающих в доме"
То есть все понатыканные друг на друге многоквартирники могут так и остаться, но каждый случай будет рассматриваться индивидуально.
❗Очень правильные слова, даже про Конституцию вспомнили!!!❗ - "Закрепленные в статьях 35 и 40 Конституции Российской Федерации гарантии права собственности и права на жилище предоставляются лишь в отношении того имущества, которое принадлежит соответствующему субъекту на законных основаниях; самовольное же строительство представляет собой правонарушение, а обязанность по сносу самовольной постройки – санкцию за такое правонарушение, как это предусмотрено статьей 222 ГК РФ. Указанная в статье 222 ГК РФ санкция применяется с учетом характера допущенных нарушений, а сама статья направлена на защиту прав граждан, а также на обеспечение баланса публичных и частных интересов и тем самым на реализацию статей 17 (часть 3) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 29 января 2015 г. № 101-О, от 24 марта 2015 г. № 658-О, от 27 сентября 2016 г. № 1748-О, от 28 марта 2017 г. № 609-О и др.)"
Пункт 8. Если по делу о сносе самовольной постройки суд придет к выводу об устранимости допущенных в ходе ее возведения нарушений, в резолютивной части решения указываются оба возможных способа его исполнения – снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями.
"Снос недвижимого имущества является крайней мерой, когда устранение последствий нарушения невозможно иным способом, сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы граждан и юридических лиц, создает угрозу жизни и здоровью граждан и эти нарушения являются неустранимыми"
Здесь опять же про соразмерность способа устранения нарушения самому нарушению. То есть, жестко сносить можно будет только реально опасные на текущий момент объекты, остальные - приводить в соответствие в разумный срок.
Пункт 9. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку и (или) для удовлетворения иска о ее сносе, если отсутствуют иные препятствия для сохранения постройки.
"Таким образом, если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство, к получению которого лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры.
В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан"
То есть, если нарушены, например, публичные интересы третьих лиц, как в случаях с Имеретинскими высотами и Садами киви, другими громкими делами, то сноса не избежать. Баланс публичных и частных интересов тут явно не в пользу застройщика и дольщиков. Повторюсь, но ❗с сельхоз-землёй лучше не шутить❗.
Пункт 10. Возведение строения на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, является основанием для сноса самовольной постройки, если отсутствует возможность приведения ее в соответствие с установленными правилами землепользования и застройки.
В пример приводится случай со строительством базы отдыха на участке с ВРИ "для ведения садоводства".
"Возведенные ответчиком постройки представляют собой единый конструктивно-взаимосвязанный комплекс в виде базы отдыха, приведение строений в соответствие с установленными правилами землепользования и застройки без их полной разборки невозможно, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что ответчик, осуществив самовольную постройку, не приобрел на нее право собственности, обязан произвести ее снос и не вправе использовать ее в предпринимательской деятельности".
Так что участок под базу отдыха должен иметь соответствующий ВРИ. На участках ИЖС, ЛПХ, садоводства базы отдыха быть не должно.
Есть, например, такая база отдыха "Снегири вилладж" в Эсто-садке на Красной поляне. Там 9 участков под ИЖС рядом образуют единую базу отдыха из 9-ти индивидуальных жилых домов (по документам).
Будут их трогать или нет - посмотрим.
Пункт 11. При рассмотрении спора о сносе объекта требуется установить наличие у истца не только процессуального права на предъявление иска, но и материально-правового интереса в сносе самовольной постройки, выраженного в том, что требуемый снос приведет к восстановлению нарушенного права.
Судом должен всегда исследоваться "вопрос, на защиту какого права направлено предъявление иска: если публичного, то нарушает ли строительство спорного объекта в таком случае интересы неопределенного круга лиц, а если частного, то в чем заключается нарушение гражданских прав, принадлежащих непосредственно муниципальному образованию"
Опять же здесь речь идёт о том, что недостаточно просто отсутствия разрешения на строительство, чтобы признать постройку самовольной.
Снос должен быть оправдан и вести к восстановлению нарушенного права. А если права толком и не нарушены, то сносить нет оснований.
Пункт 14. К требованию о сносе самовольной постройки, не создающей угрозу жизни и здоровью граждан, но возведенной без необходимых разрешений (согласований), применяется общий срок исковой давности (3 года).
Поскольку истец в лице уполномоченных органов мог узнать о нарушении своего права по крайней мере не позднее заключения договора купли-продажи земельного участка, заключенного в целях эксплуатации спорного объекта, что имело место более трех лет назад, срок исковой давности по требованию о сносе этого объекта в данном случае истек. Иной подход и отсутствие разумного ограничения срока на предъявление иска о сносе самовольной постройки, не создающей угрозы жизни и здоровью граждан, могут привести к неблагоприятным последствиям для гражданского оборота.
Тут мне нравится формулировка "мог узнать". Получается, если администрация могла знать, что у неё под носом лепят очередной самострой, но "закрывала глаза", то срок исковой давности на предъявление требования о сносе начинает течь с момента начала стройки. И если здание вводилось через суд, то и не обязательно участие администрации, чтобы быть уверенным в силе решения суда. Застройщику останется это только доказать. Опять же каждый случай индивидуален. Но шансы для ЖП-шек и псевдо-квартирников "выжить" всё же стали повыше.
Пункт 30. Если принудительное исполнение решения суда о сносе строения невозможно ввиду постоянного в нем проживания и регистрации лица, не являющегося стороной исполнительного производства, то судебный пристав-исполнитель обязан на основании пункта 2 части 1 статьи 46 и пункта 3 части 1 статьи 47 Закона об исполнительном производстве окончить исполнительное производство и вернуть взыскателю исполнительный лист.
Вот этот пункт мне особенно понравился. 👍👍👍
Таким образом, проживание зарегистрированных граждан, не являющихся участниками исполнительного производства, в жилом доме в силу закона исключает возможность исполнения требования исполнительного документа о сносе данного объекта недвижимости в отсутствие судебного акта о выселении этих граждан. В таком случае судебный пристав-исполнитель оканчивает исполнительное производство в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 46, пунктом 3 части 1 статьи 47 Закона об исполнительном производстве и возвращает взыскателю исполнительный документ с разъяснением возможности обратиться в суд с требованием о выселении проживающих в самовольно возведенном жилом помещении граждан.
Это всё значит, что, если дом заселен самыми разными жильцами, в нём же зарегистрированными, дом подключен ко всем коммуникациям и не угрожает ни чьей жизни, то решение суда о сносе с требованием к застройщику очередного ЖП и пр. исполнить физически невозможно. Выселить абсолютно всех не получится по множеству причин.
Как пример многоквартирный дом по адресу Нагорный тупик, 13, что теперь к Сириусу относится. В шикарной локации возле парка Южных культур.
❗Но это касается только жилых помещений, не апартаментов!!!
Поэтому, если вы купили модные нынче в Сочи апартаменты на земле ИЖС, то и выселять вас не потребуется, ведь это нежилые помещения.❗
Вообщем. делаем вывод, что государство даёт вздохнуть самостройщикам немного. Жить станет полегче.
#самостроисочи #сносдомовсочи #сириус #обзорсудебной практикиверховногосуда #недвижкинвсочи #жизньвсочи #купитьквартирувсочи
