Несмотря на то, что кризис шагает по рынку недвижимости семимильными шагами, наши читатели довольно часто задают этот вопрос. Почему в некоторых проектах цены не только не падают, но иногда и растут? Вопрос довольно интересный, поэтому его разбору мы посвятим отдельную статью.
Сначала про вторичку
Для тех, кто интересуется, почему цены на вторичную недвижимость не падают так быстро, как хотелось бы, рекомендуем ознакомиться с нашей статьей Цены на квартиры в 2022 упадут одновременно и пропорционально? Отвечаем на вопрос подписчиков.
И еще вот эту статью тоже рекомендуем изучить Почему цены на квартиры не падают — несмотря на все основания для этого? | Цены на недвижимость 2022.
Обратите внимание на дату выхода этих двух статей про вторичку. Они актуальны и по сей день. Важно понимать, что кризис — это не история одной недели, одного или пары месяцев, а иногда и даже не история одного года или пары лет.
Поэтому не нужно ждать, что такая серьезная фаза экономического цикла сменится в одночасье, и цены на все объекты рухнут по взмаху волшебной палочки. Тем более, реальность подкидывает всё новые и новые исходные данные — политические и экономические.
Если вы несмотря ни на что всё же задаётесь вопросом «а почему цены на вторичку не упали? Вы же говорили! Сколько еще ждать? и т.д.», рекомендуем-таки … перечитать хотя бы две вышеуказанные наши статьи и подумать над сказанными выше словами. Всё звучит просто, но имеет колоссальное влияние на рынок и цены.
Плюс сейчас дополним еще ряд существенных моментов.
Важно понимать, что происходит с новостройками — ведь их принято считать локомотивом рынка и цен
В России на 2021 год насчитывалось около 2000 застройщиков Число компаний-застройщиков жилья в России за год сократилось на 20% - ТАСС (tass.ru). Это довольно большое число компаний, у каждой из которой своя история возникновения, свои проекты, свои финансовые показатели и возможности, а также своя команда управленцев. Все они работают в разных регионах со своей спецификой.
Мы не отслеживали ситуацию по всем 85 субъектам РФ. Поэтому в статье мы опишем основные общие принципы работы застройщиков, из-за которых происходят интересные коллизии с ценами на новостройки — без разбора ситуации по отдельным регионам.
Эти принципы вы можете транспонировать на нужные вам объекты, более детально изучить ситуацию именно по ним — и уже сделать собственные выводы.
№1 — Объективная или иногда субъективная уникальность проектов, с оглядкой на которую застройщики устанавливают цены
Большинство застройщиков конкурируют между собой. Но некоторые занимают уникальное монопольное положение, благодаря которому создают свои правила игры на определённой территории.
Например, в Москве или Санкт-Петербурге сотни компаний борются за покупателей, предлагая им наилучшие условия приобретения и интереснейшие проекты.
А в условном небольшом городе это может быть один крохотный застройщик, который строит единственную новостройку. В этом городке толком отсутствует миграция населения, новостройки не строились 30 лет до этого, и население настолько небогато, что после реализации текущего проекта еще лет 30 не сможет обеспечить спрос на новый проект.
Мы специально несколько утрировали ситуацию, сравнивая города — это всё для лучшего понимания. Важно осознавать, что вместо небольшого города может выступать какой-либо район довольно крупного города (зачастую центр города), где под застройку есть всего одно, небольшое пятно, и других не предвидится. В этом случае застройщик, понимая, что его проект единственный и неповторимый, устанавливает свои цены и условия продаж, которые могут отличаться от общего тренда на рынке.
Кроме того, проект может быть принципиально уникальным вне зависимости от местоположения. Это может быть бизнес-класс, элитное жильё, малоэтажка и т.п. То есть то, чего ранее в городе не было и вряд ли будет снова.
У каждого застройщика своя служба маркетинга, а у владельцев компании своя «чуйка», которая позволяет им определять свой проект как совершенно уникальный и устанавливать на нём те цены, которые кажутся им «справедливыми».
№1.1. — Люди и их ошибки
То, что мы описали выше — это рациональная и понятная история с уникальностью. Но поскольку штат компании застройщика составляют обычные люди, иногда они склонны переоценивать свои объекты и своё место на рынке. В этом случае, без личного знакомства с ЛПР этих компаний рационально объяснить методику их ценообразования попросту невозможно.
Подобные истории чаще всего происходят с компаниями, руководство которых реализует свой первый или второй проект. При этом, не важно, насколько в реальности проект соответствует субъективной оценке руководства. Мы неоднократно сталкивались с подобными застройщиками даже в Москве, в городе с высокой конкуренцией. Можно только представить, что происходит в других городах.
Очень часто учредителями этих застройщиков являются дети или родственники состоятельных и/или влиятельных людей или предприниматели, заработавшие деньги на другом бизнесе.
Иногда о том бизнесе, на котором был создан капитал подобных застройщиков, пишут тематические СМИ вроде «компромат.ру» и другие. Однако, во всех центральных СМИ этих авторитетных бизнесменов представляют в качестве уважаемых столпов общества, что, впрочем, не означает, что они хорошо разбираются в девелопменте.
№2 — Финансовые показатели и возможности, которые также играют немаловажную роль в итоговой стоимости объекта
Как мы уже писали, у каждого застройщика абсолютно индивидуальная финансовая ситуация, а также возможности. Для примера возьмем застройщика, который прекрасно работал с администрацией города и получил один или 2 проекта под застройку.
Прошли выборы, администрация сменилась и «наш» застройщик перестал удовлетворять высоким требованиям новых властей. У этого застройщика в проектах 500 квартир. Он уже успел продать 400 из них и полностью окупить затраты, выйдя в «0».
100 квартир, условно — это его прибыль. Если у застройщика есть возможность получить другие проекты, то он будет стремиться продать эти 100 квартир быстро и подешевле, чтобы обернуть деньги и заработать еще больше.
А если возможности сдулись, то он заинтересован в получении максимума прибыли от оставшегося объема. В результате, он вздует цены на квартиры до максимума, желая заработать как можно больше, так как понимает, что это его «лебединая песня» по заработку.
№2.1 — И снова люди и их ошибки
Мы привели рациональный пример, но опять же у каждого застройщика есть своя команда, от работы который зависит результат. И это не всегда крутые профессионалы, а зачастую более чем посредственные специалисты, которые мало понимают в той деятельности, которой они занимаются.
Ошибки финансового планирования, слишком большие затраты, ошибки в выборе подрядчиков, банальное неумение управлять деньгами и тяга к красивой жизни очень часто приводят к опасным ситуациям. При которой без изменения цен на продажу проект не то что в плюс, в «ноль» не вывести.
В 2022 году, когда ситуация в стране объективно непростая, подобные ошибки допустить крайне легко. И когда вдруг застройщик поднимает цены на свой проект до небес — это не всегда означает что «цены растут». Скорее всего, у застройщика просто финансовые проблемы, с которыми он не знает, как справиться.
№2.2 — Самоуверенность застройщиков
Плюс иногда к росту цен ведет излишняя самоуверенность застройщиков, которые получив финансирование от банка и не нуждаясь в деньгах на строительство, думают, что они вытащили золотой лотерейный билет.
Любой бизнес — это действия в рамках той оценки вероятности наступления событий, которые себе представляет его собственник. Иногда они приводят к успеху, иногда нет.
Вот верит директор застройщика, что цены будут расти, и имеет финансовую поддержку от банка — значит поднимает их волевым решением и с презрением смотрит на коллег «дурачков», которые цены снижают. Рациональности тут ноль, тем не менее, присутствует мессианство у руководителя, который считает себя самым умным в «стране дураков».
№3 — Функционирование ловкачей
Ну и, конечно, нельзя забывать про «ловкачей»! В простонародье их бы назвали жуликами, но у нас всё-таки серьёзный журнал. Так вот, эти «ловкачи» специально занижают объемы в продаже и повышают цены, чтобы показать востребованность проекта и сокращение предложения.
В карточной игре это называется блеф. Но в условиях сегодняшнего рынка – это рабочая стратегия для многих застройщиков, в том числе для крупных.
Девелопмент — это бизнес, причём в последнее время с потрясающе неплохой прибылью. И для её сохранения застройщики сделают всё возможное, в том числе введут покупателя в заблуждение насчёт реального положения дел. ЕРЗ.РФ: застройщики сдерживают старт продаж новостроек по новым проектным декларациям - Новости ЕРЗ.РФ (erzrf.ru)
№4 — Вишенка на торте
Хотя на самом деле — это начало начал, основа основ и сущность сущностей. Об этом мы неоднократно писали в своих статьях, и имя этому – закономерное поведение капиталиста, который во что бы то ни стало, в любых обстоятельствах пытается сохранить прибыль.
Если в 00:00 ч. капиталисту придется снизить цены, и он знает о наступлении этого краха, он до последней секунды 23:59 ч. будет выжимать максимум прибыли и пытаться растянуть эту минуту всеми возможными и невозможными способами.
В который раз не устанем приводить слова Томаса Джозефа Даннинга, которые К. Маркс упомянул в труде «Капитал»:
«Капитал боится отсутствия прибыли или слишком маленькой прибыли, как природа боится пустоты. Но раз имеется в наличии достаточная прибыль, капитал становится смелым.
Обеспечьте 10 процентов, и капитал согласен на всякое применение, при 20 процентах он становится оживлённым, при 50 процентах положительно готов сломать себе голову, при 100 процентах он попирает все человеческие законы, при 300 процентах нет такого преступления, на которое он не рискнул бы, хотя бы под страхом виселицы.
Контрабанда и торговля рабами убедительно доказывают вышесказанное.»
Итого
Надеемся, что нам удалось показать, что поведение застройщиков вне ценового тренда на понижение может быть обусловлено целым рядом различных логичных и не очень факторов. Важно понимать, что на сегодня ситуация развивается так, что большинство из тех застройщиков, кто по каким-либо причинам идёт против тенденций рынка, в скором времени либо понизят цены, либо обанкротятся.
И опять же, для того, чтобы разобраться в каждой конкретной ситуации, необходимо владеть спецификой регионального рынка и понимать ситуацию «внутри» застройщика. Очень часто выводы, сделанные исключительно на базе цифр, без учёта человеческого фактора, искажают реальную картину.
Именно поэтому сложно понять, как может происходить такое:
Мы в различных статьях пишем, что цены падают и предложение растёт, наблюдаем это в своей практике. Приводим примеры, графики, проценты. Часть читателей также видят падение цен. А другая часть читателей — из другого конкретного города или района наблюдает за конкретным проектом, в котором всё наоборот — предложение сокращается и цены растут.
Желаем вам хорошего настроения и критически оценивать застройщиков, которые бывают вовсе не так профессиональны и умны, как хотят казаться.
Ну и конечно, желаем здраво представлять себе ситуацию на вторичном рынке, учитывая факторы, которые мы осветили здесь и еще вот здесь.
P.S.
Про цены на стройматериалы, которые многие так любят вспомнить и козырнуть — ох, не учитываете вы, авторы, этот существенный момент. И зря вспоминаете — это пустая трата времени. Во-первых, мы уже подробно разъяснили ситуацию со стройматериалами в этой статье В 2022 цены на квартиры ВЫРАСТУТ, потому что РАСТУТ ЦЕНЫ НА СТРОЙМАТЕРИАЛЫ — правда или очередная спекуляция застройщиков?
Во-вторых, сами застройщики уже неоднократно признавали, что ожидаемого роста цен на стройматериалы не произошло.
До встречи. И не забудьте лайк)
