Во многих наших статьях и видео мы рекомендуем сейчас не тянуть с продажей недвижимости, если продажа реально назрела, и жизненный вопрос нельзя решить иным образом. В ответ на это нам часто говорят примерно следующее:
«человек продает квартиру для того, чтобы купить новую. Если упадут цены на его квартиру, значит в той же пропорции упадут цены и на другую? Поэтому нет разницы в том, когда продавать? Все равно, цена будет в одном диапазоне и цены упадут синхронно?».
Подобных вопросов и утверждений поступает настолько много, что необходимо разобраться и дать развернутый ответ, который поможет разобраться в ошибочности тезиса об отсутствии разницы во времени продажи.
Итого, цель этой статьи — наглядно показать, как работают принципы ценообразования на рынке недвижимости и почему в реальности невозможна ситуация, при которой цены на все квартиры упадут в равной пропорции.
Начнем с того, что капиталистическая экономика устроена таким образом, что у разных продавцов не бывает одинаковых цен даже на совершенно одинаковый товар
Каждый из нас убеждается в этом ежедневно, покупая товары первой необходимости. Например, один и тот же флакон шампуня в разных магазинах будет стоить по-разному. При этом, не важно, какой идет тренд: растут цены или падают. Цена шампуня зависит от множества факторов. С разницей в 10-20% столкнётся каждый, кто не поленится зайти в 2-3 магазина с целью проверки цен.
Не важно, какой именно товар. Важно, что даже в пределах одного района в городе стоимость товара будет отличаться, поскольку у продавцов (собственников) товара свои требования к ценообразованию и свои сиюминутные нужды.
Кому-то срочно нужны деньги, и он проводит акцию, снижая цену. Кто-то платит дорогую аренду и вынужден продавать дороже. Третий продает с минимальной наценкой от цены производителя, потому что может себе это позволить. Один и тот же товар запросто может иметь три и более цен.
Как правило, мы покупаем себе один флакон шампуня. Его стоимость невелика. И купим мы его за 300 или 330 рублей — особой разницы нет. Да, переплатить неприятно. Но не критично.
Да, между квартирой и шампунем есть большая разница
Во всех бутылочках шампуня налита одинаковая жидкость, а две одинаковые квартиры редко можно встретить даже в домах одной серии. Кроме того, цена квартира настолько выше, что 5-10% разницы — это банально очень много денег.
При этом, и шампунь, и квартира являются товаром, цену на который назначает не «невидимая рука рынка», а реальный, живой человек. Собственник.
Собственник не является работником Министерства торговли, который выставляет цены на товар согласно распоряжению сверху
В его адрес не поступает директива: цены падают, снижаем ценник на 10%, после чего собственник берет «под козырек» и бежит переписывать объявление о продаже — синхронно со всеми другими собственниками, которые приняли к исполнению директиву.
Собственник не является профессиональным продавцом, каждый день продающим множество таких товаров
Зачастую, он вообще не имел никакого отношения к покупке квартиры и ни разу не видел денег больше, чем заработная плата. Принятие решение собственников о формировании цены всегда иррационально. О том, как собственники устанавливают цены на квартиры, мы писали в статье Почему цены на квартиры не падают — несмотря на все основания для этого? | Цены на недвижимость 2022.
Проработаем типовую ситуацию
Жил-был человек. Пусть это будет Андрей. Он верил в то, что цена на стоимость всех квартир меняется одинаково. И вот решил он в марте 2022 продать свою квартиру в Басманном районе в Москве, чтобы переехать в Академический район. Так сказать, сменить северо-восток, на юго-запад.
Но вот в чём незадача. Портал IRN ежемесячно публикует данные о том, как меняются цены на квартиры в разных районах Москвы. Например, за март цены на квартиры в Басманном районе упали на 0,4% и составили 286 348 рублей за кв.м. А в Академическом цены выросли на 8,8%, составив 316 969 рублей за кв.м. Цены на квартиры по районам и метро Москвы (irn.ru).
Математический расчет показывает, что при подобных колебаниях цен стоимость квартир в указанных районах была примерно одинаковой. Средняя цена квартир в Басманном районе до уменьшения цен на 0,4% составляла 287 400 рублей за кв.м. А средняя цена квартир в Академическом районе, до подъема цен на 8,8% составляла 291 000 рублей.
Если взять типовую двухкомнатную квартиру площадью 65 кв.м., то до начала изменений цен в марте разница в стоимости квартир составляла 234 000 рублей. В конце марта разница в стоимости квартир уже составила 1 927 380 рублей.
Идем дальше
Оба района находятся в одном городе и являются престижными для проживания. Собственники квартир находятся в одной и той же ситуации на рынке, в одном информационном поле. Но при этом собственники одного района ведут себя так, что средняя цена на квартиры падает, а собственники другого района ведут себя иначе — и цена поднимается.
С большой вероятностью, Андрей не может себе позволить купить новую квартиру в Академическом после продажи в Басманном. Или сможет, но придется переплатить 1,6 млн рублей. Произойдёт это потому, что он действовал в парадигме мнения о пропорциональном изменении цен на квартиры. А этого в реальном мире не бывает.
Если не прилетят инопланетяне и не помогут рынку недвижимости РФ, то цены на недвижимость упадут с вероятностью в 99%. Причины этого мы неоднократно объясняли в своих статьях. Хроника кризиса 2022: #1 —Насколько сильно КРИЗИС УДАРИТ по рынку недвижимости? Каким будет обвал цен на недвижимость?
Любое падение цен на недвижимость не происходит в один миг
И тем более, нет гарантии, что цены снизятся именно на ту квартиру, которая нравится. Именно в том размере и пропорции, в которой нужно. Ведь уровень снижения зависит от каждого конкретного собственника. От реальной нужды в продаже квартиры. От переговорных навыков такого собственника или его риэлтора. От иррациональных факторов, которые не перечислить и т.п.
Собственник может вообще не знать о ситуации на рынке и не снижать цену долгое время. Или он может верить, что новый рост цен не за горами, и что ему обязательно заплатят наличными в долларах. Да никто не знает, что в голове у другого человека и какими причинами он руководствуется. Узнать что-либо можно только на переговорах. Если умеешь их правильно проводить.
Для того, чтобы закрепить понимание того, как реально работает рынок, развернем ситуацию Андрея наоборот
Представим, что собственники в альтернативном марте 2022 повели себя иначе. Вместо роста, цены в Академическом районе покажут падение на 8,8%. А вместо падения — цены в Басманном районе покажут рост на 0,4%.
Развернув ситуацию, мы развернем и мнение о механизмах рынка недвижимости у нашего Андрея. Вместо того, чтобы ждать, он послушает совета профессионала и продаст квартиру вовремя, когда ему рекомендуют.
- Цену квартир в Басманном районе рассчитаем по формуле (287 400+0,4%)*65= 18 755 724 рублей.
- Цену квартир в Академическом районе рассчитаем по формуле (291 000 -8,8%)*65 = 17 250 480 рублей.
Заработок в 1,5 млн рублей на такой сделке является совсем неплохим. Можно позволить купить себе что-либо приятное.
Рынок не ведет себя синхронно, и общая тенденция на спад или рост вовсе не означает, что все квартиры падают или растут одинаково
Стоимость квартир велика настолько, что даже такое незначительное изменение цены как +/-10% играет существенную роль. Подобные диспропорции будут всегда, при любом состоянии рынка. Для того, чтобы снизить влияние подобных факторов, нужно, как минимум, нанять профессионала. Хотя о чём мы? Кто в нашей стране случает врачей, адвокатов, риэлторов? Все норовят набить собственные шишки.
Практика показывает, что даже внимательно прочитав нашу статью многие всё равно останутся «при своём мнении», что цены должны меняться пропорционально. Это свойство человеческой психики — больше верить в иррациональное, чем в рациональные доводы и примеры. Это слишком сложно.
Рынок недвижимости — это не квартиры, а люди, которые за ними стоят
Есть умные и глупые, решительные или нет, хитрые или доверчивые. Есть всякие. Ошибочно рассчитывать на то, что они поведут себя исключительно одинаково.
Да, во времена кризиса или роста толпа движется в одинаковом направлении. Но всегда кто-то теряет, а кто-то зарабатывает. Очень часто разница между потерей и заработком исчисляется небольшими процентами. Надеемся, в этой статье нам удалось рассказать, как сделать так, чтобы вы оказались среди тех, кто заработает, а не потеряет.
Мы желаем вам принимать правильные решения вовремя и хорошо зарабатывать.
Не забывайте лайки) До встречи в новой публикации и, конечно же, в комментах.