Значительные колебания курсов валют и неоднозначность фондового рынка сильно увеличивают риски этих финансовых инструментов. Сфера недвижимости остаётся наиболее безопасным и эффективным инструментом для вложения средств. При этом, доходность разных видов недвижимости заметно снизилась по сравнению с показателями прошлых лет. Главные причины — увеличение стоимости недвижимости и уменьшение арендных ставок.
В этой статье мы разберём, на какую прибыль может рассчитывать инвестор и как отличается доходность в сегменте жилой и сервисной недвижимости. Для примера мы решили сравнить жилые комплексы и сервисные апартаменты в десятиминутной доступности от станций метро «Купчино» и «Дунайская» в Санкт-Петербурге.
Цены на однокомнатные квартиры
Арендаторы чаще всего ищут однокомнатные квартиры: такой вариант подойдёт и для одного человека, и для семьи без детей, и для семьи с маленьким ребёнком. В выбранном нами районе средняя площадь «однушек» 37 кв.м. Цена же сильно зависит от характеристик дома и наличия свежего ремонта, разница может достигать двукратного размера.
В среднем однокомнатные квартиры, которые не требует существенных вложений в отделку или ремонт в пешей доступности до метро «Купчино» и «Дунайская» выставлены на Авито сейчас по 7,2 млн рублей. Варианты без ремонта можно найти за 6 млн рублей. В новых домах с качественным ремонтом цена составляет в среднем 11 млн рублей. В этих объявлениях продавцы в основном указывают о возможности оставить всю мебель в квартире. Учитывая, что в квартире для сдачи в аренду должен быть сделан как минимум косметический ремонт и стоять мебель, получаем следующие цифры:
** в квартире с ремонтом мы не считали стоимость кухни, так как гарнитур обычно остаётся новым хозяевам и находится в хорошем состоянии
Арендные ставки
Разброс между арендными ставками — от 20 до 38 тысяч рублей в месяц. Разница объясняется отличиями в классе дома: в новых домах ценники значительно выше. В панельных домах 1970-х годов постройки в среднем арендные ставки составляют 22 тысячи рублей, в новых кирпичных домах — 33 тысячи рублей.
Смотрим, какая может быть доходность:
*средние арендные ставки на Авито в октябре 2022-го года
В этих расчётах не учтены непредвиденные траты в случае поломки техники или порчи мебели и простоя квартиры. В 2022-м году, к примеру, некоторые квартиры на вторичном рынке по полгода не могли найти своих жильцов.
Сервисные апартаменты
Напротив метро «Купчино» находится апарт-отель IN2IT. Собственники номеров могут сдавать свою недвижимость с помощью отельного оператора, который сам найдёт и заселит гостей и будет решать все вопросы, связанные с их проживанием. Средняя цена за однокомнатный номер с большой кухней-гостиной 39 кв. м в строящейся очереди IN2IT — 8,8 млн рублей. Срок сдачи дома в эксплуатацию — конец 2022-го года.
Апартаменты сдаются уже с чистовой отделкой, оснащение покупается дополнительно. Предварительная стоимость меблировки — 850 тысяч рублей. В эту сумму входит вся мебель, телевизор, электрическая плита, микроволновка и другая техника, посуда для приготовления и сервировки и текстиль, включая полотенца и несколько комплектов постельного белья. Пока что идёт пересчёт цен исходя из новых условий поставщиков. Скорее всего, если и будет увеличение стоимости, то небольшое. Получается, что сумма за номер с оснащением составляет 9,7 млн рублей.
Средняя арендная ставка на однокомнатные номера в уже открывшейся для гостей I очереди IN2IT составляет 48 000 рублей. Из этой суммы нужно вычесть комиссию отельного оператора (20%) и расходы на обслуживание номера. По предварительным прогнозам, в среднем за год однокомнатный еврономер принесёт собственнику 31 000 рублей.
Считаем доходность:
*с мая по август при сдаче в краткосрочную аренду
Жилая недвижимость может быть дешевле при покупке, но у сервисных апартаментов выше арендная ставка за счёт новой и современной меблировки и наличия гостиничного обслуживания. Кроме этого, в летний период отельный оператор переводит апартаменты в краткосрочную аренду, что приносит дополнительный доход.
Апартаменты — для пассивного дохода, квартира — для экономии начальных вложений
Кратко обозначим главные плюсы и минусы жилой и сервисной недвижимости, которые помогут определиться, какой формат подходит конкретно вам как частному инвестору.
Жилая недвижимость (+):
- порог входа ниже
- есть возможность сдавать помещение как самозанятый и снизить налог на доход с 13% до 4% (актуально для физических лиц)
- стоимость коммунальных услуг ниже
Жилая недвижимость (-):
- нужно самостоятельно приводить квартиру в порядок перед сдачей, делать ремонт и закупать мебель
- поиск, заселение и выселение жильцов, заключение договоров нужно контролировать самостоятельно
- все вопросы с арендаторами, включая порчу имущества нужно решать самостоятельно
Сервисная недвижимость (+):
- отделка, оснащение и установка всей мебели и техники входят в стоимость номера
- полностью пассивный доход — заселение и выселение жильцов, все вопросы на себя берёт отельный оператор
- амортизация номера включена в комиссию отельного оператора
Сервисная недвижимость (-):
- порог входа выше
- по закону нет возможности сдавать помещения как самозанятый и снизить налог с 13% до 4% (актуально для физических лиц).
При покупке как жилой недвижимости, так и сервисных апартаментов, у вас в собственности остаётся надёжный актив, который с течением времени будет только увеличиваться в цене. И спустя несколько лет вы вправе будете сделать с ним то, что будет актуально для вас в конкретной жизненной ситуации: продать, передать по наследству, отдать детям или родителям, сдавать самостоятельно. В случае с сервисными апартаментами добавляется ещё один вариант: сдавать с помощью отельного оператора, не подключаясь к бытовым вопросам аренды.
