Всем привет!
Сегодняшний пост будет в первую очередь интересен тем, кто занимается инвестициями в недвижимость через фонды.
Недавно вышла новость, что фонд ПНК-Рентал, который достаточно популярен у частных инвесторов прекратил выпуск новых паев.
Как это скажется на доходности?
Как ни странно, двояко - плохо для тех, кто его только будет покупать, плохо для тех, кто купил и собирается держать долго, но хорошо для тех, кто уже купил и скоро собирается продавать.
Собственно - а почему ПНК был таким популярным? Да потому что доходность (по выплатам) у него была прилично выше, чем у конкурентов. А почему она была выше? Потому что управляющая компания выпускала новые паи и продавала их по номинальной стоимости. Теперь такого не будет и цена пойдет вверх (точнее уже пошла), что снизит доходность до среднерыночной.
Главный вопрос, на который надо ответить - почему прекратился выпуск паев. Вообще это довольно печальный факт - ведь бизнес у них как строился: УК выпускала паи, эти паи покупали инвесторы, на полученные деньги покупались новые склады (или старые продавались и покупались новые большей площади). Причем покупалось всегда у материнской компании ПНК-Груп - это довольно крупный застройщик коммерческой недвижимости.
И по сути у них весь бизнес фонда основан не на том, что управляющая компания берет комиссию за управление (она у них одна из самых низких по стране, точно ниже точки безубыточности и как раз поэтому выплаты инвесторам были максимальны), а на том, что для них деньги инвесторов - это бесплатное кредитование стройки новых объектов.
Если вся эта схема развалится, то они просто вынуждены будут поднять комиссии за управление фондом (ну или работать в убыток, что маловероятно), что безусловно скажется на доходности в худшую сторону. Почему же все-таки он прекратили выпуск паев? Судя по рассылке от них, все довольно грустно и это обусловлено экономической ситуацией в стране:
В ЗПИФ недвижимости «ПНК-Рентал» входят самые современные, высокотехнологичные и инвестиционно-привлекательные объекты индустриальной недвижимости, которые создает PNK group. К сожалению, в период экономической нестабильности спрос на строительство новых объектов значительно снизился. Все строящиеся на текущий момент проекты либо уже проданы институциональным инвесторам, либо не доступны для покупки фондом по каким-либо критериям. Ранее готовящаяся сделка по приобретению объекта в подмосковном PNK парке Домодедово отменена.
В переводе на русский - нет желающих арендовать такие склады. Соответственно и вложить деньги инвесторов некуда. Ну а главное во всей этой истории - это состояние материнской компании ПНК-Групп. Если с ней будет все ок, то и фонд будет развиваться, так как для них это выгодный инструмент кредитования и расширения спроса, ну а если с ней будет все плохо, то и фонду будет как минимум не очень хорошо.
А вы инвестируете в "бумажную" недвижимость?
