В 2020-2021 годах французский рынок недвижимости пережил период бума, в 2022 цены оставались весьма высокими, а в 2023 ожидается замедление – самое большое за последние 10 лет. Среди причин называют инфляцию, которая значительно влияет на покупательную способность, и рост ставок по ипотечным кредитам.
Замедление началось еще в последние недели 2022 года, хотя недвижимость Франции осталась одной из самых дорогих в Европе – средняя цена квадратного метра оценивается в 6 751 доллар. В последний раз цены столь стремительно росли в конце 90-х годов и в начале XXI века. К 2008 году увеличение достигло 150% (за 10 лет). С 2012 по 2015 началось умеренное падение – примерно на 1,7% в год, с 2016 цены снова начали расти и этот процесс продолжался до конца 2022 года. За это время недвижимость Франции подорожала на 30%. Инфляция в 2022 году достигла 6,8%, ставка по ипотеке поднималась четыре раза за год. Если в январе работала нулевая ставка, то к декабрю она выросла до 2,5%, а в 2023 может увеличиться до 3% и выше. Таким образом Европейский центральный банк пытается бороться с инфляцией. В итоге если в декабре 2021 года клиенты могли занять в среднем 223 896 евро, к декабрю 2022 года эта сумма упала до 194 020 евро.
По данным Meilleurtaux, в 2019 году можно было купить недвижимость площадью 94 кв. м в Анже с ипотекой в размере 200 000 евро на 20 лет. Теперь на эту сумму можно приобрести объект всего в 52 кв. м. Размеры жилья, которое можно получить за эти деньги, сократились в Тулоне на 24 квадратных метра, в Реймсе на 21 кв. м, а в Ницце на 16. В среднем в 20 крупнейших городах Франции площадь недвижимости, доступной по этой цене, уменьшилась на 13 кв. м за последний год и на 20 кв. м за последние четыре года.
Компания Century 21 отмечает, что за лето 2022 года рынок сократился на 4,1% по сравнению с тем же периодом 2021. В течение 2022 года продажи домов упали на 8,2%, а продажи квартир оставались более стабильными на уровне, снижение составило лишь 0,2%. При этом в Иль-де-Франсе произошло большее сокращение количества сделок, чем в среднем по стране, – на 6% в целом и на 10,9% для домов.
Крупные агентства недвижимости Century и Fnaim прогнозируют, что в 2023 году цены снизятся в среднем на 5-10%, BPCE ожидает уменьшения на 3%. Многие эксперты отмечают, что резкого падения не будет, рынок Франции весьма стабилен, потому что ипотека в большинстве случаев выдается с фиксированной ставкой. В других странах именно плавающие проценты зачастую приводят к резким скачкам и обвалам цен, как это было, например, в Испании.
Предполагается, что наиболее уязвимыми будут регионы, популярные для отдыха. В Париже колебания будут меньшими за счет высокого спроса и сильного рынка труда. Для примера: к декабрю продажи в Париже выросли на 23,6% по сравнению с предыдущим годом и на 19,1% по сравнению с предыдущим кварталом. Самым устойчивым по-прежнему остается сектор элитного жилья. Цены на него ниже, чем в Лондоне или Нью-Йорке, что привлекает иностранных покупателей. Этот вариант подходит для защиты и сбережения средства, для инвестирования в недвижимость Франции время не самое лучшее, на пике цен это обычно не делают. Кроме того, нужно учитывать, что в 2023 году вступает в силу новый закон, согласно которому запрещено сдавать на большие сроки – от года – объекты с энергопотреблением более 450 кВт / ч на кв. м. По данным правительства, это коснется около 90 000 объектов недвижимости. Новые правила должны заставить арендодателей сделать ремонт и повысить экологичность и энергоэффективность. Процесс может оказаться недешевым в связи с ростом цен на сырье и рабочую силу. Владельцам придется или вложить немалые дополнительные вложения, или прекратить получать доход от аренды. За нарушения правил в Европе грозят большие штрафы.
Для получения дохода в 2023 году есть более интересные варианты – например, в Грузии, где по элитным объектам в престижных районах Батуми можно получить до 15% дохода, а капитализация варьируется от 30 до 150% в год. Причем здесь нет никаких ограничений ни по покупке жилья, ни по эксплуатации. Разрешено зарабатывать и на аренде, и на дальнейшей перепродаже.
