Купил землю, подал уведомление, готовишься к стройке – и тут приходит отказ, «любая стройка на вашем участке запрещена». Так бывает, если человек купил участок, не проверив «все эти ВРИ и ЗОУИТ». Но разобраться надо, и там все просто.
Категории и ВРИ
В России вся земля поделена на семь категорий (наравне с «категории» используется понятие «целевое назначение»). Нас интересуют две:
- Земли сельскохозяйственного назначения.
- Земли населённых пунктов.
На других землях индивидуальные дома за редким исключением строить нельзя.
Кроме категории земли ограничение на строительство может накладывать вид ее разрешенного использования (ВРИ). Индивидуальное строительство разрешается на участках с ВРИ:
- 2.0. – жилая застройка (нам нужно 2.1. – ИЖС);
- 13.2. – ведение садоводства (если это допускается ПЗЗ – правилами землепользования и застройки).
Дом можно построить только на участке с подходящими и категорией, и ВРИ. К ним относятся:
- Участки с ВРИ ИЖС. Они всегда входят в категорию «земли населенных пунктов». Строить на них можно любой дом, если он одноквартирный, не больше трех этажей вместе с цоколем и мансардой и не выше 20 метров. Дом можно строить только один, но если вы поставите рядом гостевой домик на капитальном фундаменте, пригодный для круглогодичного проживания, он будет считаться хозпостройкой. Гаражи и бани, теплицы и птичники, любые хозпостройки – смело стройте.
- Участки с ВРИ «для ведения садоводства» на землях сельхозназначения. Если ПЗЗ позволяют, на участках для «садоводства» можно строить такой же дом и такие же гаражи-теплицы, как на ИЖС, и даже на средства маткапиала. Но это касается только ВРИ «для садоводства», на участках с «для огородничества» фундаментов возводить нельзя, разрешены только некапитальные времянки.
- Участки с ВРИ ЛПХ. Надо смотреть на категорию: если это «земли населенных пунктов», то это самый лучший ВРИ. На таких участках можно строить все, как на ИЖС, и плюс при желании разводить коров-свиней и прочий домашний скот. А если это «земли сельхозназначения», придется доказывать, что на участке будет постоянно вестись сельскохозяйственная деятельность, иначе дом просто снесут. Если вы не фермер, лучше не связывайтесь с ЛПХ на землях сельхозназначения.
ЗОУИТ, охранные зоны
Теперь осталось убедиться, что участок не накрывают Зоны с особыми условиями использования территории, охранные зоны. Их 28, но семь прямо запрещают строить дома. Покупать такие участки не надо, даже если вы построитесь там, дом будет вне закона. Самые плохие для нас ЗОУИТ:
- Охранные зоны и зоны минимальных расстояний магистральных трубопроводов.
- Охранные зоны кабелей, газопроводов всех давлений, водопроводов, канализации.
- Особо охраняемые природные территории.
- Первый пояс и зона строгих ограничений второго пояса зон санитарной охраны источников водохранилищ.
- Береговая полоса.
- Подзона 7 приаэродромной территории.
- Санитарно-защитные зоны коммунальных и промышленных объектов.
Другие ЗОУИТ накладывают на строительство ограничения разной степени серьезности. На каких-то для строительства нужно получать разрешение, какие-то ограничивают расстояния (не ближе, чем в 100 метрах), какие-то обязывают делать сложные септики и пр. Выяснить, накрывает ли участок какая-то зона, надо обязательно. Начать можно с Публичной кадастровой карты: включите «ЗОУИТ» в меню «Слои». Но на карте отражаются не все охранные зоны, нужно еще посмотреть ПЗЗ и Генплан, прошерстить все доступные карты местности (например, территория рядом с заповедником в будущем может стать охранной зоной), поспрашивать людей в местных форумах и пабликах. Особенно в Московской области – с точки зрения ЗОУИТ это минное поле.
Если дом построен на участке, где ВРИ не допускает строительство, или строительство запрещено ЗОУИТ, он будет считаться самовольной постройкой со всеми вытекающими.