Заместитель начальника УКХТ администрации Абакана (Хакасия) Алена Суевалова ответила на вопросы читателей 19rusinfo.ru.
Очень много вопросов поступает по деятельности ЖКХ в редакцию информагентства.
- Алена Ивановна, в настоящее время собственники жилья остаются практически один на один со своими управляющими компаниями (УК), не зная своих прав. Посоветуйте, что делать?
- Дело в том, что сфера ЖКХ - самая животрепещущая, поскольку у нас всё, что касается жизнедеятельности человека, проблем, с которыми встречаемся каждый день, без какой-то организации либо помощи в организации такого процесса со стороны государства всегда превращается в хаос.
В законодательстве очень много пробелов, которые бы могли помочь и собственникам, и УК организовать этот процесс так, чтобы он шел слаженно, и чтобы каждая из сторон понимала, что необходимо делать и за что она отвечает.
Поэтому в Российской Федерации на сегодняшний день разработана Стратегия развития ЖКХ до 30 года. Одной из задач этой стратегии является разработка новых стандартов управления многоквартирного (МКД) дома. Мы до конца не понимаем, и нет какого-либо стандарта, который бы говорил о том, что такое "услуга управления многоквартирным домом". Какие требования предъявляются к этой услуге, что включает себя эта услуга.
Она должна включать: хранение и ведение передач технической документации. Сегодня остается открытым вопрос, что относится к общему домовому имуществу МКД.
Мы вообще не понимаем, что такое многоквартирный дом. В практике других стран, у МКД один собственник, и этот собственник устанавливает правила пользования таким домом. По законодательству РФ, общее имущество относится ко всем собственникам МКД и они управлять этим имуществом должны самостоятельно через собрание собственников помещений.
УК в данном случае - только исполнитель, которому собственники выдают задачи, за которые они платят. УК должна, вроде бы, выполнить эти задачи. Это все в теории, а должно быть на практике.
К примеру, у нас не ремонтируют качели. Собрание проведено, качели входят в общее имущество, а где этот перечень общего имущества? А сколько с денег заложено на то, чтобы эти качели отремонтировать? То есть теория с практикой далеко не совпадают. Собственники считают, что это дело УК.
Как раз тут - отсутствие стандартов и четко не прописано законодательство, кто что должен сделать. Это и приводит к недопониманию, что должна сделать УК, а что - собственники.
- На ваш взгляд, сегодня есть необходимость лишать управляющие компании лицензии за недобросовестную некачественную работу?
- Если УК недобросовестные, то лишать нужно. Вопрос в механизме. На территории Абакан есть такие УК, которые на самом деле не исполняют свои обязанности. Но для того чтобы лишить их лицензии, есть определенные требования. Например, УК должна быть неоднократно привлечена к административной ответственности, когда орган местного самоуправления обращается в Минстрой Хакасии о том, что УК платят, но работа там не производятся. Минстрой как орган надзора должен реагировать только на обращение тех граждан, которые проживают в этом доме.
- Как можно проконтролировать работу УК, где узнавать, что сделано, сколько средств потрачено?
- Дело в том, что с введением государственной информационная системы ЖКХ утратило сила постановление, которое обязывала управляющие компании вести свой собственный сайт. Все централизовали. Информация о любой работе, которую производит УК, есть только в системе ГИС ЖКХ. За то, что УК не размещают информацию, либо размещает недостоверную информацию в этой системе, она может быть привлечена также к административной ответственности.
Пожилые граждане могут обратиться в УК и очно ознакомиться с этими документами, в этом случае нет никаких препятствий. Обращайтесь к УК, пишите заявление, что "прошу ознакомиться". УК обязана предоставить все эти необходимые документы. В противном случае гражданин праве обратиться с жалобой в органы надзорах Хакасии или прокуратуру.
- Вы говорили про то, что любой собственник, недовольный работой УК, может обратиться в саму управляющую компанию и в контролирующую органы, а в суд может подать?
- Любой собственник может подать исковое заявление в суд о защите своих прав и интересов. Например, собственники сталкиваются с тем, что УК может собрать деньги за три года и просто отказаться от дома. Причем УК необходимо просто уведомить Минстрой и всё. Как такое возможно? Это касается тех самых пробелов законодательстве.
У нас есть какие-то УК на территории Абакана, и мы прекрасно от них знаем, но не знаем как бороться с такими УК. Накопив долги, они неизбежно подходят к процедуре банкротства. Любой из кредиторов имеет право подать иск на признание такого юридического лица банкротом, и они проходят процедуру банкротства. Но при этом они создают новую УК через те же собрания собственников. И собственники, возможно, часто не понимают, либо не хотят понимать, потому что управление такой УК дает всегда ложную информацию. О том, как сложно им было, подвели ресурсоснабжающие организации, как они очень много повесили на них долгов. Это все было необоснованно, мы сейчас создадим новую компанию, начнем все с нуля, начнем с вами красивую новую жизнь.
Вот здесь и Минстрой, и прокуратура бессильны до тех пор, пока собственники не поймут, что их компания недобросовестная. Надо быть бдительными самим гражданам и понимать, что от того, что поменялось наименование их УК, их жизнь не станет лучше.
- Можете конкретно назвать управляшки?
- Я не буду заниматься рекламой.
- Мы с ними давно воюем, к примеру, с учредителем УК "Новый город", компанией-застройщиком. Через три года после сдачи дома она бросает МКД и берет новые, не вкладываясь в ремонт. Но это абсолютно законно, да?
- Я еще раз говорю, что если со стороны собственников нет никаких обращений, то это все законно. То есть они проходят процедуру банкротства создают новую УК.
Что значит - бросает дома? Просто так взять и отказаться от управления невозможно. Чаще всего это идет по истечению срока договора между УК и собственниками. В разумные сроки УК уведомляет собственников, что она не намерена продлевать такой договор. Если собственники не согласны, то вправе провести собрание и выбрать новую УК. Вопрос в том, на каких условиях они заключат новый договор.
В рамках Жилищного кодекса заключается договор, где одна сторона обязана выполнить определенные мероприятия. Вторая - обязана их оплатить.
Что получается что в этой ситуации: собственники заплатили, УК работы не выполнила. Возникают вопрос: было ли проведено собрание собственников, были ли утверждены планы работ, подписаны акты выполненных работ?
Помогут Минстрой или прокуратура, которые проведут проверку.
А самое главное здесь - акт выполненных работ, который подписан либо собственниками, либо представителем от собственника, председателем совета МКД, к примеру.
УК обязаны вернуть деньги собственникам, если работы не были выполнены. Собственники вправе обратиться в суд и представить все документы по результатам проверки.
- Вот еще пример: компания "Людвиг" возвела жилой комплекс "Семь ключей". Потом увела управление четырех МКД на свою управляющую компанию. Учредителями являются владельцы "Людвига" Синеоков и Кузьмин. При этом на новый дом уже поступает жалобы - на шумные насосы, протекающую крышу… дом на гарантии.
УК «Новый город» и «МЖФ г. Абакана» пора проверить на коррупцию?
Но что толку жаловаться, если одни и те же собственники?
- У нас у каждого застройщика есть своя УК. Об этом государство знает, старается с этим бороться. Не так давно у нас также проводились проверки по всем застройщикам в Российской Федерации и были выявлены такие УК. И антимонопольная служба, у нас проводилась проверка, и налоговая служба в этом задействованы были. До недавнего времени у нас наименование застройщика совпадало с наименованием УК.
После всех этих проверок эти УК просто сменили наименования и продолжают работу. Здесь, опять же, идёт, наверное, правовая неграмотность граждан.
Со стороны органа местного самоуправления есть обязанность в течение месяца, после того как дом введён в эксплуатацию, объявить открытый конкурс и по его результатам выбрать любую УК.
Но во всех случаях, когда мы не успеваем объявить конкурс, нам уже приносят протокол, которым собственники определились с УК.
Как это происходит: чаще всего люди покупают квартиру, подписывают договор купли-продажи и тут же подписывают протокол голосования общего собрания, в котором говорится о том, что они выбирают эту УК. Но собственники в любое время вправе инициировать новое собрание и выбрать другую УК.
Это все теоретически, практически собрание - это вообще очень сложный процесс. Это у нас корень всего зла.
- Еще такой вопрос, который недавно поднимался на президиуме Верховного Совета Хакасии. В каждом доме процентов 30 квартир сдается в аренду, и часть из них - это краткосрочная аренда. Как правило, это добавляет жильцам другим жильцам массу проблем: шум и вызовы полиции, пьянки. Часто сдают квартиры подросткам посуточно. Что в этом случае можно сделать?
- Я просто рекомендую бороться, это будет процесс сложный, трудный. Нужно обратиться в органы полиции. Это единственный орган на сегодняшний день, которые вправе установить личность и подтвердить информацию, на каком праве этот гражданин находится в этой квартире - законно или нет. Если подтверждается, что аренда суточная, то необходимо будет уже обратиться в налоговые органы с запросом, законна ли предпринимательская деятельность по аренде этой квартиры?
-Если будет принят на региональном уровне соответствующий закон, мэрия намеренна вносить какие-то свои предложения?
- Мэрия поддерживает любые инициативы на благо граждан. В данном случае компетенция по принятии данного решения относится к депутатам города Абакана.
- Как складывается впечатление, огромный жилищный рынок Хакасии опутан недобросовестными управляющими компаниями.
- Я не сказала бы так. На территории Абакана 40 с небольшим УК, 30 слишком ТСЖ. Условия для них ужесточаются.
Последние изменения, которые с 1 марта вносятся, это как раз когда общедомовые нужды будут раскидываться на граждан. В чем трудности для УК. Раньше эти общедомовые нужды оплачивались по нормативу гражданами, а все, что оставалось, падало на убытки УК.
УК, накопив такие долги, проходили процедуру банкротства и создавали новые УК. Сейчас убытков не будет, все пропорционально будет распределяться на собственников помещений.
И тем самым у людей возрастут суммы за потребление коммунальных услуги за общедомовые нужды. И первым, что сделают собственники, зададут вопрос УК, насколько качественно она обслуживает.
Собственники очень быстро это понимают и они будут тогда в этом случае писать в надзорные органы с требованием лишать лицензии.
Оснований для банкротства у УК не будет без долгов. В то же самое время лицензия может быть отозвана.
Полная версия интервью - в видеосюжете 19rusinfo.ru.
