Как возникла идея купить очередной объект? Триггером послужила покупка Рощинской в начале августа. Напомню, ее я забронировала даже не глядя, просто по видеообзору. В тот момент я находилась на Камчатке.
В одну из бессонных ночей (в поездке у меня сильно сбился режим) я решила посмотреть, что же еще интересного можно приобрести в том районе. На Авито нашла много небольших предложений. Среди них мне приглянулось одно объявление. А-ля апартаменты, 34м2 за 4 млн. около Нескучного сада. Сразу позвонила и назначила дату просмотра на день моего прилета.
Итог: полуподвальное помещение в сталинке, да еще и доля. Тут надо было развернуться и забыть. Но оказалось, что соседняя доля тоже продается (60м2 за 4,5млн). И тогда весь подвал из одного подъезда был бы мой с «захватом» помещения между ними.
Я принимаю решение брать оба объекта. Под определенную цель. Кабинеты для психологов.
Откуда такая идея? У моей сестры в Нижнем Новгороде есть творческое пространство, в котором она сдает один небольшой кабинет. Он улетает за 400руб./час. Мы не раз обсуждали с ней проблему кодового замка, этот момент у нее не налажен.
За 3-4 дня я полностью погружаюсь в тему почасовой аренды кабинетов для психологов:
- оценила среднюю загрузку подобных помещений
- оценила среднюю цену
- посмотрела основных участников рынка
- арендовала, изучила и поснимала такие кабинеты
- выбрала тех, у кого понравилась платформа, все налажено по кодовым замкам без администраторов
- неделю с ними обговаривали франшизу.
Один из посещенных мной объектов – видео. Цена в Москве 400-500руб. на нормальном этаже. Внутри кабинеты достаточно простые и недорогие по наполнению. Самый большой бюджет у меня ушел бы на «воздух»: приточная вентиляция и кондиционеры.
Учитывая стоимость объектов (а я сторговалась до 3,5млн. за маленькое помещение и 4,2млн. большое) + ремонт. заложила 300руб/час и минимальную заполняемость 3 часа в день это нормальный показатель для лета, остальные сезоны лучше. Супер, что сезоны противоположные с краткосрочкой. Доходность выходила минимум 20%.
По большому помещению на сделку вышли очень оперативно. Я сразу начала вычищать помещение. Оно на самом деле оказалось неплохим: сухим и без посторонней живности. Выбили окна, переварили трубы где можно было, поменяли стояки канализации, занялись потолком. На самом деле было очень много лишних слоев везде. На стенах 3 слоя гипсокартона, на окнах +10см. с каждой стороны точно. Чего только не было в этом помещении. Последнее до продажи – кальянная.
Параллельно жду выхода на сделку по маленькому помещению.
Пока все достаточно радужно. Так в какой момент объект превратился в гов*ообъектд? Ответ на фото. Есть идеи?