Как выбирается недвижимость?
Важна безопасность и надежность со всех параметров - техническое оснащение, правовое и т. д.
ЗПИФ - это безрисковая инвестиция. Объект заведённый в ЗПИФ должен быть заселён на 90% , если ниже то объект становится рисковым. В течении 2-3 месяцев нужно исправлять ситуацию, иначе ЗПИФ расформируют. Объект должен быть таким, в котором можно поддерживать высокий уровень заселенности.
Схема приобретения и упаковывание коммерч недвижимости :
1. Дьютил - правовая проверка
2. Техническая проверка - на перепланировки, строение и т.д.
3. После того как УК согласовывает, объект может быть заведён в ЗПИФ
4. Объект проходит оценку
5. Деление на паи
6. Создаётся фонд - в течении 25 рабочих дней
7. Заведение объекта в фонд - 10 рабочих дней
8. После этого УК берет на себя обязательства управления объектом
9. Начинает эксплуатацию этого объекта и ведение бухгалтерской отчётности для пайщиков.
Доходность таких объектов.
Доходность примерно 10% до ндфл. Новые объекты может чуть ниже. Если чистыми 8,5 - 8,7 % в зависимости от того за какую цену куплен пай.
По комиссиям все зависит от среднегодовой стоимости чистых активов.
Для того, чтобы прогнозировать доходность , у УК есть соглашение с ЗПИФ актива, где берётся за управление 12,5 % подчистого операционного дохода.
Т.е. все доходы - расходы = сумма от которой берётся 12,5 % УК.
УК важен результат, т.к. чем выше доход у объекта, тем выше доход у них, у пайщиков и всей структуры в целом.
Пайщик может быть
1. физ лицом и платить 13% от дохода, в итоге его доходность будет 8,5-8,7 .
2. ИП. Но он платит все равно 13% , так как паи считаются ценными бумагами.
Ук является налоговым агентом, пайщик получает деньги уже в чистом виде.
В следующей статье расскажу какие перспективы у таких инвестиций.
