Стоит ли покупать жилую недвижимость в 2020 году? Попробуем разобраться.
Покупка жилой недвижимости вопрос ответственный.
Для одних – это возможность начать самостоятельную жизнь, съехав от родителей, для других – стать эффективным способом вложения накопленных средств.
Прежде чем принять решение необходимо оценить свои финансовые возможности и рассчитать экономическую эффективность.
Почему стоит вложить свободные деньги в жилую недвижимость?
В настоящее время экономика в России в результате глобальной пандемии коронавируса находится в рецессии.
ОЭСР предсказала снижение ВВП России на 8 % (без учета возможной второй волны пандемии коронавируса в мире в октябре - ноябре 2020 года), Всемирный банк - на 6%.
Минэкономразвития ожидает снижения ВВП на 5%.
Доходы российского бюджета сократились.
Причиной тому стали падение цен на нефть и другие энергоносители, а также резкое снижение деловой активности из-за ограничительных мер.
При этом, меры по борьбе с короновирусной инфекцией и поддержке экономики, предложенные Правительством РФ, требуют серьезных финансовых затрат.
Поскольку за период с января по май 2020 года численность безработных выросла на 1 млн. человек с 3,482 до 4,513 млн. человек или на 29,6 %, особое внимание Правительства РФ в настоящее время направлено на сокращение безработицы и рост доходов населения.
Чтобы хоть как-то залатать дыру в бюджете ЦБ осуществляет вливания в банковскую систему в форме долгосрочных репо, где в качестве залога выступают облигации федерального займа.
Кроме того, 24 июля 2020 года Банк России в очередной раз принял решение снизить ключевую ставку, которая в итоге составила 4,25% годовых.
В целом реализуемые ЦБ меры способствуют увеличению объема денежной массы, а также провоцируют рост инфляции.
Слабость российской экономики также отражается на курсе рубля.
С начала года рубль подешевел к доллару на 18,54 % (с 61,9057 до 73,3806 рублей за доллар), к евро - на 25,73 % (с 69,3777 до 87,2253 рублей за евро) (по данным на 4 августа 2020 года).
С другой стороны продолжают снижаться ставки по рублевым депозитам.
Так, согласно данным ЦБ динамика максимальной процентной ставки (по вкладам в российских рублях) десяти кредитных организаций, привлекающих наибольший объём депозитов физических лиц с 7,529 % в январе 2019 года снизилась до 4,549 % в июле 2020 года или на 39,58 %. Если смотреть с начала 2020 года (5,927 %), то снижение составило 23,25%.
Вводится новый налог с процентов по вкладам. Налогом на доходы физлиц будет облагаться доход за вычетом так называемого необлагаемого процентного дохода. Согласно разъяснениям Минфина, необлагаемый процентный доход рассчитывается как произведение суммы 1 миллиона рублей и ключевой ставки Банка России, установленной на 1 января соответствующего года (в условиях 2020 года необлагаемый процентный доход составил бы 62,5 тысяч рублей, поскольку ставка на 1 января составляла 6,25 %).
Учитывая что ключевая ставка неуклонно снижается, догадайтесь каким будет необлагаемый процентный доход в следующем году.
Таким образом, депозиты теряют свою привлекательность как способ сохранения накопленных средств.
Облигации федерального займа, способны давать чуть большую доходность, чем банковские депозиты.
Облигации и акции российских компаний уже предлагают более высокую доходность, но риски также возрастают.
Стоимость жилой недвижимости в 2020 году
Безработица растет, покупательная способность населения падает, к тому же в связи с возрастающей неопределенностью на рынке труда меняется психология потребления, люди начинают больше экономить.
Логично предположить, что стоимость жилой недвижимости в таких условиях должна снижаться.
Вместе с тем, застройщики, понесшие серьезные затраты на обслуживание кредитов, консервацию и содержание объектов, а также на оплату труда за время простоя, не спешат снижать стоимость недвижимости.
Одной из причин является новая государственная программа льготной ипотеки на новостройки со ставкой до 6,5 %.
Кроме того, поскольку большой процент нового жилья остается невостребованным ДОМ.PФ реализует программу выкупа квартир у застройщиков. Пилотными регионами стали Воронежская область и Красноярский край.
Как менялась стоимость жилой недвижимости в Москве за последние 20 лет?
Если считать в российской валюте, то стоимость жилой недвижимости росла с периодической коррекцией, которая приходится на кризисные периоды (2008 и 2014 годы).
Если считать в долларах и евро, то стоимость жилой недвижимости достигла пика в 2007 году, в кризисный 2008 год произошел обвал цен, после которого они так и не восстановились.
Таким образом, сбережения в рублях, размещенных на депозитах, целесообразно инвестировать в жилую недвижимость или иные активы с большей доходностью.
Сбережения в долларах и евро с учетом скачкообразного роста по отношению к рублю за истекший период 2020 года при необходимости могут быть инвестированы в жилую недвижимость.
При наличии стабильного дохода можно рассмотреть возможность приобретения жилой недвижимости по льготной ипотеке.