Можно ли в течение 3-х лет после подписания акта-приемки квартиры взыскать неустойку за задержку сдачи квартиры, если она уже продана?
Задержка сдачи дома влечет начисление неустойки, однако исчислять срок необходимо не с момента сдачи дома, так как в этот период начисление неустойки прекращается, поскольку обязательство выполнено.
Неустойку правильно начинать исчислять с момента начала просрочки. Соответственно, трехлетний срок на взыскание неустойки начинается с момента начала начисления неустойки и по истечении трех лет с момента передачи квартиры срок исковой давности считается истекшим.
Истечение срока исковой давности не препятствует подаче иска. Суд обязан его принять и рассмотреть по существу, однако, если застройщик заявит об истечении срока исковой давности (и он это обязательно сделает), в удовлетворении иска вам откажут. Если срок будет частично истекшим, соответственно, суд взыщет неустойку за неистекший период. Застройщики всегда заявляют о чрезмерности суммы начисленной неустойки, и суды обычно идут им навстречу и снижают размер присуждаемой компенсации.
Можно ли взыскать неустойку, если квартира уже продана?
Продажа квартиры совершенно не влияет на право требования неустойки — это ваше право как дольщика по договору долевого участия. Если вы продаете квартиру, которая вам передана, предметом договора является именно квартира, точнее переход права собственности на нее. Право требования неустойки остается за вами, и вы вправе заявить иск о взыскании неустойки самостоятельно, а можете переуступить это право третьему лицу, в том числе и покупателю квартиры.
Если же речь идет о переуступке прав по договору долевого участия после истечения срока сдачи дома, но до передачи квартиры, то все зависит от ваших договоренностей с покупателем. Вы можете оставить за собой право требования неустойки за период с момента начала просрочки до момента заключения договора, а можете передать его покупателю.
Сейчас более актуальным является вопрос финансовой состоятельности застройщика: если он не платежеспособен, то и взыскивать фактически будет нечего.
