Хочу с вами поделиться размышлениями на тему, что такое технический Due Diligence земельных участков и какова его роль при реализации проектов, а также насколько он может изменить исход сделки и что часто владельцы упускают при экономической оценке своих активов.
Определимся с терминологией:
Due Diligence (далее DD) — процедура составления объективного представления об объекте инвестирования, включающая в себя оценку инвестиционных рисков, независимую оценку объекта инвестирования.
В начале, хотела бы вам рассказать, что такое технический DD именно в плане земельного актива, так как DD и его разработка применимы в многих сферах. DD земельного участка в основном включает в себя четыре вида экспертизы:
- юридическая,
- финансовая и налоговая экспертиза,
- оценка рисков и коммерческая экспертиза,
- техническая экспертиза.
Остановимся более детально на техническом DD.
Для земельного актива технический DD – это проверка градостроительного статуса, правоустанавливающих документов на актив, наличие обременений, возможность подключения к инженерному хозяйству, транспортная доступность. Эти показатели лежат на поверхности и в большинстве случаев полностью прорабатываются. Самые частые упущения при техническом DD это вещи, которые скрыты от глаз, имею в виду геологию, санитарно-защитные зоны и транзитные инженерные сети.
Инженерно-геологические изыскания.
Почему-то большинство застройщиков и технических заказчиков при анализе земельного участка упускают этот фактор и оказываются не правы. Из личного опыта скажу, что нам из-за геологии пришлось отказаться от одного весьма привлекательного участка и снизить прогноз по прибыли с 15% до 9% на другом участке.
Советую при техническом DD земельного участка заказывать хотя бы предварительную (обзорную) геологию. Узнать уровень грунтовых вод, состав и свойства грунтов и применить эту информацию для оценки затрат по фундаментам и инженерной подготовки территории.
Санитарно-защитные зоны.
Информацию и наличии санитарно-защитных зон можно взять из открытых источников, в основном это база ИСОГД. А вот о наличии или отсутствии возможности их сократить информации в открытых источниках нет. В данном случае провести консультации с организациями, которые разрабатывают проекты сокращения СЗЗ и с Роспотребнадзором административного округа.
Также из практики - из-за проекта сокращения санитарно-защитной зоны пришлось увеличить сроки реализации объекта на 6 месяцев.
Транзитные инженерные сети.
Если на земельном участке находятся транзитные инженерные сети или он попадает в охранную зону инженерных сетей, необходимо этот вопрос сразу же начать прорабатывать с балансодержателем сетей.
Есть несколько факторов, которые могут повлиять на сроки реализации и экономику проекта:
- невозможность чисто физически вынести эти сети с земельного участка
- экономическая нецелесообразность выноса данных транзитных сетей
На деле это может грозить ощутимой финансовой нагрузкой или сокращением желаемых технико-экономических показателей, в худшем случае - невозможностью реализовать проект. Так на одном из проектов в отсутствии возможности вынести ЛЭП, пришлось сократить ТЭПы на 20%, пересмотреть экономику проекта и стоимость земельного актива.
Однозначно существуют и другие риск-факторы, которые и призван выявить технический Due Diligence. Накопленный опыт нашей команды проведённых оценок и реализованных проектов в различных регионах страны позволяет нам утверждать о высокой важности и обязательности данной процедуры.
Елена Плетнёва, Директор по девелопменту Smart Management