Для большинства людей ипотека – это возможность купить собственное жилье «здесь и сейчас» (а не копить годами или платить аренду) и поселиться в квартире своей мечты. Но согласитесь, какими бы выгодными ни были условия, любой кредит – это не то удовольствие, которое захочется растянуть. Рассчитаться с долгами многие стремятся как можно скорее. Но вот как сделать это с умом и выгодой? Давайте разберемся.
СТОИТ ЛИ ВООБЩЕ ВЫПЛАЧИВАТЬ ИПОТЕКУ ДОСРОЧНО?
Скорее, да. Причем делать это советуют в первые пять лет, а лучше в первый год, именно в это время большая часть суммы ежемесячного платежа приходится на проценты, а меньшая - на возврат основной суммы так называемого “тела” кредита.
Это общая рекомендация, но многое зависит и от позиции банка, и от условий конкретно вашего кредитного договора. Убедитесь, что ваш кредитор не против досрочного погашения (сейчас это разрешено в большинстве банков, но в некоторых случаях нельзя досрочно рассчитаться в первые три-шесть месяцев, а где-то установлена и минимальная сумма для досрочной выплаты займа).
А если вы приобрели в ипотеку квартиру от компании Донстрой, то погасить кредит не только можно досрочно, но и очень выгодно. Особенно в первый год — когда благодаря субсидии от застройщика процентная ставка составляет всего 0.1%. Такое «обнуление» ипотеки в первый год, при сумме кредита, к примеру, 15 миллионов рублей на 20 лет позволяет уменьшить ежемесячный платеж вдвое. А если учесть, что по статистике срок выплаты по ипотеке вне зависимости на сколько был взят кредит составляет пять-семь лет, то фактическое отсутствие взносов за пользование кредитом в первый год существенно уменьшает итоговую переплату.
Еще одно выгодное предложение от девелопера и хорошая новость для желающих купить квартиру по ипотеке с господдержкой со ставкой 6.5%. Донстрой дополнительно субсидирует и эту программу — в первый год кредитования ставка по ней для клиентов компании составит половину процента. Максимальная сумма кредита при этом увеличена с восьми до двенадцати млн рублей. А значит можно присмотреть квартиру побольше или повыше классом, например в домах бизнес-класса «Сердце Столицы», «Символ», «Событие» или Freedom.
Выгода очевидна. Снижение ставки с базовой 8.1% для клиентов Донстроя до 6,5% позволяет уменьшить ежемесячные платежи на 12 %. К примеру, при сумме кредита 8 млн рублей сроком на 20 лет и базовой ставке в 8,1% платеж составит 67 тысяч рублей, а если ставка 6.5%, то платеж снижается до 59 тысяч рублей. А при дополнительном снижении ставки на первый год до 0.1% платеж и вовсе уменьшается до 27 тысяч рублей, то есть почти вдвое.
СОКРАЩАТЬ СРОК ИЛИ УМЕНЬШАТЬ ПЛАТЕЖ?
Дело в том, что проценты начисляются на оставшуюся сумму долга, а потому чем раньше и существеннее вы будете уменьшать «тело» кредита, тем меньше переплатите в итоге.
Когда вы вносите платеж больше, чем указано в договоре, у вас есть выбор: пустить «лишние» деньги на уменьшение ежемесячного платежа, либо на уменьшение срока кредита.
Выгоднее — уменьшать срок. Допустим, вам нужно выплатить 5 миллионов за 25 лет. Ставка — 8.1% (для удобства представим, что ставка фиксированная на весь период погашения), а первый взнос — 1 миллион рублей — уплачен. Ежемесячный платеж — 31 138 рублей, но у вас есть полторы тысячи «свободных» рублей, которые вы регулярно тратите на погашение долга. Сократить срок при этом можно на 3 года и 2 месяца, уменьшить переплату — на 815 202 рубля. Если ваш выбор уменьшение платежа, то он составит 21 495 рублей, срок не сократится вообще, а переплата снизится на 275 тысяч.
Если же в вашем распоряжении сумма покрупнее, скажем, 150 тысяч, и вы хотите внести разовый дополнительный платеж. Если пустить деньги на уменьшение срока, то рассчитаться удастся на два года и восемь месяцев раньше. Переплата при этом уменьшается на 850 тысяч рублей. А вот опция «уменьшение платежа» многого не даст. Платеж уменьшится на тысячу с небольшим, срок не изменится, а переплата будет меньше на 198 692 рубля. Как говорится, почувствуйте разницу.
Все расчеты сделаны с помощью онлайн-калькулятора ипотеки и служат лишь примером, иллюстрирующим сам принцип — сколько придется переплатить, выбрав тот или иной вариант досрочного погашения. Вы можете повторить расчеты, но со своими цифрами, исходя из ваших условий и запросов.
Есть еще один вариант. Вы можете каждый раз выбирать «уменьшение платежа», но по факту ежемесячно вносить большую сумму, чем требуется. Например, изначально платеж был 15 тысяч, вам удалось уменьшить его до восьми тысяч, но платить вы исправно продолжаете 15 тысяч. Так вы безусловно сможете рассчитаться с банком быстрее и, к тому же, организовать себе эдакую «кредитную подушку безопасности» — на случай, если через какое-то время окажетесь без работы, потеряете часть дохода или просто не сможете вносить платежи в полном объеме. К тому моменту платеж может снизиться в разы и не пробьет дополнительную брешь в бюджете и сохранит вам нервы.
ПРАВИЛА ВЫГОДНОЙ ИПОТЕКИ
Сейчас будет два очевидных, но все еще нужных совета. Первое: не допускайте просрочек по ипотеке, чтобы не пришлось платить лишние комиссии, пени и штрафы. Выбирайте изначально комфортный для себя ежемесячный платеж и вносите его вовремя. И второе: внимательно читайте договор – позволяет ли он регулярно вносить платежи для частично досрочного погашения долга? Нет ли условий, которые сделают процедуру досрочного погашения дорогой и сложной? Можно ли гасить ипотеку досрочно через мобильное приложение и обойтись без регулярных визитов в отделение банка? Все это – вопросы, которые нужно прояснить до заключения сделки.
Прежде чем вносить крупную сумму, лучше проконсультируйтесь с сотрудником банка и узнайте: конкретно в вашем случае насколько уменьшится платеж и переплата в целом, а также насколько быстрее вы сможете погасить кредит? И только тщательно всё взвесив, принимайте решение.
