Предпосылки к изменениям, перераспределение спроса. Независимый взгляд, наблюдения, аргументы и прогноз.
Предисловие.
Парадоксально, но столь долгожданный обвал цен на квартиры в новостройках не произошёл до сих пор!
Считаю, что когда нам пытаются внушить, что якобы недвижимость будет только дорожать и что она – самый надёжный вариант долговременного вложения средств, нами просто пытаются манипулировать и многие наивно ведутся.
Реальная ситуация.
Почему-то, каждый инвестор (застройщик), невзирая на конкуренцию, полагает, что именно его проект или вложение будет успешным. Но откуда возьмутся столько желающих заселиться в «башни» в депрессивных регионах?
Количество платёжеспособных заёмщиков, имеющих постоянную занятость, ограничено и растут затраты на продовольствие, товары, услуги…
В некоторых крупных городах понастроено колоссальное количество нового жилья, например: Нижний Новгород, Воронеж, Ростов-на-Дону, Краснодар, Ижевск, Пермь, Екатеринбург...
Кто интересовался квартирами в строящихся домах, наверняка часто слышал от менеджеров фразы вроде: «- по этому адресу все «однушки/ двушки» проданы, но в новом нашем объекте в том-же районе хороший выбор и планировки…» Однако, даже спустя пару лет после сдачи, новостройки зачастую заселены лишь частично и в значительной степени арендаторами. Предполагаю, что застройщики, окупив полную или, если есть ресурсы, частичную себестоимость отдельного дома или жилого комплекса, направляют финансовые поступления на новые «незаряженные» проекты.
За последние пару лет появилось много высоток с малой заселённостью.
Выгодные альтернативы.
Когда полно малозаселённых новостроек, но город плотно застроен частными домами, следует полагать, что замещение потенциального спроса из-за неприемлемых цен и конструктива новостроек (могут быть и другие причины, например, плохая инсоляция (естественное освещение квартир из-за плотности и/или высотности застройки) и недостаточная звукоизоляция, дорогие услуги управляющих компаний застройщиков, качество…) уже произошло!
Многочисленные готовые «таунхаусы» на окраинах продают уже по цене «евродвушки» неподалёку, зато площадь около сотни плюс бонусы: тёплый гараж и земля! Что же выбрать, если есть возможность приобрести – платить управляющей компании или ТСЖ с подрядчиками, сетевым поставщикам тепла, чья цена выше, чем с ИТП*, в несколько раз? Во многих «таунхаусах» есть газовые или пеллетные котлы, а коммунальные расходы при компактной площади без посредников несравненно и порой кратно меньше, чем в малоэтажных кирпичных и в пятиэтажных домах.
* - индивидуальный тепловой пункт, обеспечивающий автономное отопление и горячее водоснабжение.
«Вторичка» обвалит цены.
Появилось много оставленного вторичного жилья, особенно в пятиэтажках, владельцы которого давно уехали трудиться в благополучные регионы, а купить по "рыночной цене" или дёшево снять за несколько лет ожиданий желающих так и не нашлось. Возможно вскоре, от безысходности, хозяева в регионах решат продать их по цене за кв. м. вдвое дешевле новостроек. Косвенный показатель невостребованности жилья на вторичном рынке – огромные долги за коммунальные услуги – часто более 200 тыс. руб. за «трёшки».
Найдя реального покупателя, продавцы зачастую вынуждены очень много уступать в цене ради сделки.
Обратная сторона рынка.
Темпы и масштабы строительства многоквартирного жилья в последние несколько лет, по-моему, ведут отрасль к труднообратимому кризису. Принцип – строить как можно больше, чтобы по всем обязательствам рассчитаться квартирами, имеет весьма сомнительные перспективы. Иногда менеджеры отделов продаж заявляют потенциальным покупателям, будто бы в таком-то доме все квартиры проданы, а, через некоторое время, застройщик или его дочерняя компания подаёт объявления о продаже квартир в том же самом доме со скидкой или частью площади в подарок. Или субподрядчик, получив взаимозачётом часть квартир в сданном доме, пытается их продать, и выясняется, что за ту цену, что была оговорена (учтена в расчётах стоимости материалов и услуг), квартиры вообще не продаются и появляются агенты, «толкающие» их ниже цены застройщика на 20-25%, но и это не всегда даёт результаты.
Мера против стагнации рынка жилья.
Повышение ликвидности возможно путём объективной переоценки стоимости всех объектов для развития рынка адекватного обмена. Это можно реализовать в форме общественного договора с фиксированными максимальными ценами для каждого типа, категории, а также площади объекта, с принципом безусловного снижения цены каждый месяц на 0,3-0,5%. Так продающие смогут гарантированно приобрести эквивалентный объект. Нюанс в реалистичной и адекватной реальной рыночной ситуации переоценке многоэтажных новостроек.
Выводы.
Всё чаще нас пытаются убедить, будто бы цены никогда не упадут (помню подобных «независимых экспертов» в 2008-м, когда уже появился провал спроса, приведший к падению цен в 2009-м (в среднем двукратному снижению цен сделок с новостройками со 2-го квартала 2009-го по 2-й квартал 2010-го, затем последовал резкий подъём, обусловленный, в первую очередь, посткризисной инерционной активностью в реальном секторе экономики, а также потребностью в отдельном жилье значительной части экономически активного населения.) Не стоит наивно верить и слушать тех, кто продал квартиру с прибылью в 2011-2013, чтобы «расшириться» или «вложиться», они вовремя подсуетились и «поднялись» на спекулятивной динамике. Затем, испытывая азарт, решили снова рискнуть.
Если чисто арифметически сравнить суммарный объём предложений готовых квартир в новостройках на рынке в период 2008-2010 и сегодня, то станет очевидно, что он сильно увеличился. Взяв каталоги недвижимости за 2009-й и газеты того периода в библиотеках, можно увидеть, что сегодня количество сданных новостроек существенно превышает то, что было в 2009-м.
Важный нюанс в том, что застройщики и инвесторы не выставляют на продажу всё сразу, а чередуют или прекращают размещать объявления на период понижения спроса, выставляют менее ликвидные объекты по акции вроде: «только 7 квартир с большой скидкой в 15%».
Перечислю известные мне значимые причины дифференциации потенциального спроса на квартиры в новостройках:
1. Абсолютное большинство желающих с постоянным доходом жить в новостройке уже платят ипотеку.
2. Снижение количества новых вакансий относительно периода 2005 – 2008, когда их было на порядок больше, при гораздо более доступном продовольствии, коммунальных тарифах, товарах и топливе.
3. Появление дешёвых предложений по аренде жилья.
4. Очень высокие, по моим оценкам, тарифы на коммунальные услуги, особенно, на отопление и ГВС (сравнивая затраты с ИТП).
5. Приоритет строительства частного дома у многих семей.
6. Всё более частое кардинальное изменение образа жизни части целевой аудитории - 30-35-летних (чьё начало самостоятельной жизни пришлось на «Мировой финансовый кризис 2008» и последующие невзгоды) – многие из них живут на дачах всесезонно, там же и трудятся периодически. Многие коренные горожане, от безысходности, стремятся надёжно обосноваться на селе.
7. Количество молодёжи существенно снизилось относительно периода «ипотечного бума» в 2000-е плюс длительные затруднения с трудоустройством у выпускников ВУЗов (за рядом исключений), когда многим, даже после переобучения, приходится устраиваться на неофициальную низкооплачиваемую неквалифицированную и временную или непостоянную работу.
Потребность в отдельном жилье за последние 15 лет, на мой взгляд, кратно снизилась, а фактическая платёжеспособность трудящихся снизилась минимум на треть относительно периода 2005-2008, после которого произошёл обвал цен.
Сравнивая ситуацию на рынке новостроек с 2009-м и учитывая исторически рекордный реальный полный объём невостребованных квартир в новостройках и залоговых предложений, прогнозирую постепенное, значительное и долгосрочное, вероятно, до трёх раз снижение цен по отношению к сегодняшним и оно может сохраниться до 5-ти лет после, на мой взгляд, неизбежного обвала цен. Уверен, что даже двукратное падение цен не приведёт к кардинальному оживлению рынка.
Постскриптум.
Подумайте заново, стоит ли ввязываться в ипотеку? Допустим, Вашим детям достанется своё жильё. А, может, им лучше своё подсобное хозяйство в Черноземье, которое будет приносить реальный доход? Некоторые полагают, что приезжему всегда можно сдать, но это стереотип. Если на одну вакансию будет уйма претендентов, говорящих « - я согласен на меньшую оплату, только возьмите меня!», то сдать за мизерную плату будет великой удачей.
Посчитайте полную стоимость ипотеки, затраты на отделку, переплату за коммунальные услуги относительно индивидуального жилья, а также потерю ликвидной стоимости при реальной продаже, и поймёте, как «психология бедности» несознательно толкает на потерю финансов и многолетние труды.
Благодарю за внимание!
Другие записи автора:
3 принципа укрепления отечественной экономики
Вариант прогрессивного налога на прибыль организаций
4 метода увеличения сбыта топлива на внутреннем рынке
Трезвость – основа счастья
Полезные советы тем, кто ищет новую работу:
Меры защиты интересов трудящихся
Уважаемые читатели!
Не забывайте подписываться и делиться ссылками.
