Всем ИнвестПривет!
Вы решили инвестировать свои деньги в покупку коммерческой недвижимости? Жму вам руку! Но с чего начать и как не ошибиться с выбором, чтобы потом не оказаться в ситуации отсутствия арендатора или с доходностью гораздо ниже планируемой? В этот раз расскажу про свой опыт выбора объектов для инвестиций (как я уже писал ранее, существенная доля моего капитала в объектам коммерческой недвижимости). Погнали!
Согласно известной шутке-мудрости: "Есть три главных фактора успешности магазина - место, место и... место!" Согласен с этим на 100%!
Именно локация определяет один из возможных сценариев:
1. будете ли вы стабильно получать арендный доход выше среднего по рынку(например, доходность по всем моим объектах недвижимости составляет не менее 15% годовых). При этом у вас будет "лист ожидания" из арендаторов, которые хотят заехать к вам при наличии свободного места.
2. будете иметь среднерыночную доходность (сейчас она составляет 7-9% годовых при ключевой ставке ЦБ 4,5%)
3. иметь доходность ниже рынка либо из-за того, что в объекте нет арендатора, либо эти арендаторы платят невысокую арендную плату, либо часто меняются (вы имеет простои помещения в период съезда/поиска/заезда нового арендатора).
Под доходностью выше я понимаю отношение арендного сбора (за минусом налогов) к цене объекта, выраженную в % годовых.
Каким же требованиям должна отвечать локация? Для ответа на этот вопрос давайте разделим всю коммерческую недвижимость на:
- торговую
- офисную
- складскую
- производственную
1. Локации для торговой недвижимости
Рассматривая конкретный объект для инвестиций, ответьте себе на вопрос: "Каким образом будут добираться покупатели до объекта?"
Все торговые объекты классифицируются на:
- магазины возле дома (в английском "convenience" - удобство), для которых нужна шаговая доступность. Торговая площадь таких объектов не превышает 200м2
- универсамы с торговой площадью 200-800м
- супермаркеты, небольшие торговые центры (800-3000м2 торговой площади)
- гипермаркеты и торгово-развлекательные центры (свыше 3000 м2 торговой площади)
- стрит-ритейл (магазины с товарами не первой необходимости, имеющие отдельную входную группу)
Сконцентрируемся на понимании правильных локаций для магазинов возле дома и стрит-ритейла как наиболее привлекательных и доступных исходя из бюджета покупки для частных инвесторов.
Если вы решите сделать из купленного объекта магазин возле дома, торгующий молоком и хлебом, стоящий на улице без общественного транспорта и с невысоким автомобильным трафиком, вас ждет сценарий "пустое помещение". Примеров таких улиц много в каждом городе. На примере центра родной Рязани: Фирсова, Радищева, Фрунзе, Яхонтова и т.д.
Для успешных продуктовых магазинов (так же как и для аптек) нужны локации одного из двух типов:
- расположенные в непосредственной близости от остановок общественного транспорта (цена аренды 700-1000 рублей/м2 при цене 1м2 объекта в районе 100 000 руб/м2, цены для региональных городов-полумиллионников).
- внутри густонаселенного спального района (цена аренды 300-400 руб/м2 при цене 50 000 рублей/м2).
И там, и там мимо магазина УЖЕ ходят покупатели (в первом случае приезжая и идя домой, во втором - магазин по факту находится в "их дворе"). Обратите внимание: первый тип локации более доходен даже при гораздо более дорогой цене за 1м2 недвижимости.
Продолжение следует...
А вам интересны инвестиции в коммерческую недвижимость? Согласны с моим мнением? Обсудим?
Всем здоровья и правильных инвестиций!
