Сегодня вышла вот такая прелестная заметка: https://vc.ru/finance/133126-serye-shemy-na-ipotechnom-rynke-bez-pervogo-vznosa
В ней все прелестно.
Написана она сотрудником коллекторского агентства, который, очевидно вообще не понимает, как работает ипотека на вторичном рынка жилья.
В ней рассказываются способе «мошенничества», которому лет 15. И который сегодня маловероятен (ниже объясню, почему).
И в-третьих, назвать это мошенничеством можно, но при определенных условиях банк несильно увеличивает свои риски.
Дисклеймер
Я осуждаю использование такого приема. Тотально и полностью. И не потому, что я на стороне банка. Или против покупателя с продавцом. Я на стороне адекватности. И – как совсем старый человек – я верю в бумеранг ответного действа со стороны жизни.
Давайте разбираться
Суть «мошенничества» стара как ипотека в России. Покупатель договаривается с оценочной компанией, и последняя завышает оценочную стоимость квартиры
Допустим, вы нашли себе квартиру стоимостью 100 рублей. По условиям кредитования вам нужно внести 20% от суммы кредита. Пока это 20 рублей.
Но вы хитры, и договариваетесь с оценочной компаний, чтобы стоимость в оценочном альбоме была 125 рублей. И тогда банк вам выдаст уже 125 *0,8= 100 рублей. Бинго!
Это в теории.
На практике будет чуть сложнее
1. Этой схеме 15 лет. И провернуть ее, что тогда, что сейчас очень затруднительно.
2. Банк смотрит на оценочную стоимость и сравнивает ее со стоимостью в будущем договоре купли-продажи. И выбирает наименьшую.
То есть в данном случае, банк выдаст вам 80% от наименьшей суммы из 100 и 125. То есть все те жи 80 рублей
3. Даже если вы, как покупатель, уговорили оценщика завысить стоимость квартиры (что будет сделать тяжело, ибо банки – основной источник клиентов, как физиков, так и юридических лиц), то есть еще внутренняя оценка стоимости (собственной службой оценки банка). Тут уже фокусы не пройдут.
4. Предположим, вы решили и этот вопрос. Теперь вам надо убедить продавца написать в договоре купли-продажи квартиры сумму в 125 рублей. Чтобы у банка-кредитора не было выбора, и он вам выдал 100 рублей кредита.
5. Опять- таки вы, как настоящей гений продаж (или мерзавец), уговорили продавца на сумму 125 рублей в ДКП квартиры.
Теперь осталась самая малость – убедить продавца написать расписку на сумму 125, которую он по факту не получил.
Тут даже у самых «мягких» людей возникают сомнения. Ведь в расписке написано, что он поучил 125 рублей, а на самом деле вы ему отдадите всего лишь 100.
6. Продавец в любой момент может просто подойти к сотруднику банка и задать вопрос: «Почему я должен писать расписку на 100 рублей, хотя получил меньше?» И вся ваша схема накрывается медным тазом.
Другими словами, провернуть такую. схему можно, но очень геморройно. И риск навраться на "бан" со стороны всех банков, выдающих ипотеку, очень велик.
Хорошо идет эта схема у сотрудников банков. которые берут ипотеку для себя или родственников в своем банке.
Чем рискует банк
Формально банк повышает свои риски невозврата. Но не так уж и сильно. Ведь выданная сумма даже «без первоначального взноса» (в нашем случае – 100 рублей) все равно укладывается в диапазон возможной суммы ипотечного кредита, исходя из финансового положения заемщика и его кредитной, семейной и экономической ситуации.
Иначе вам бы просто не дали кредит в 100 рублей.
Вывод
Мошенничество ли это? Да.
Повышает ли это риски банка? Да, но ненамного, если правильно проведена оценка кредитоспособности заемщика.
Стоит ли так делать? Нет. Все банки в курсе этой (и еще с десяток) схем при выдаче ипотечных кредитов, и ваш риск попасть в «черные списки» почти навсегда банков очень велик.
Нажимайте 👍, если есть за что! И подписывайтесь на канал!
