Все участки земли подлежат регистрации. Таково требование закона. Таким образом контролируется целевое использование наделов и предотвращаются возможные конфликты между хозяевами. Постановка земельного участка на кадастровый учет без межевания - один из вариантов данного процесса.
Оформление обойдется дешевле, т. к. не потребуется заказывать специалистов для проведения межевания. Но при этом в силу вступают законодательные ограничения для владельца.
Мнение законодательства
Земельный кодекс Российской Федерации - основной документ, который призван регулировать вопросы прав владения на землю.
Глава №1 данного документа посвящена регламентированию выделения участков:
- разделение на участки - ст. 114;
- выделение наделов - ст. 115;
- слияние участков - ст. 116;
- требования к нововыделенным наделам - ст. 119.
Кроме Земельного кодекса РФ, действия с землей попадают под законы:
- О "Дачной амнистии" (ФЗ № 93). Он оговаривает возможности постановки надела на учет по упрощенным критериям, т. е. без межевания.
- "О регистрации прав на недвижимость" (ФЗ № 122). Он гласит, что должны быть установлены границы земельного участка, иначе регистрация невозможна. В то же время допускаются исключения из этого правила: площади под сады и огороды, под индивидуальное жилищное строительство, наделы, уже стоящие на учете или находящиеся в долевом пользовании, и т. д.
- "О государственном кадастре недвижимости" (ФЗ № 221). Он определяет, что с 1 января 2018 г. без размежевания кадастровый документ заказать невозможно. В данный закон внесены дополнения (ФЗ № 447), отменяющие все действующие до 01.01.2018 г. исключения.
Не так давно принят Федеральный Закон от 02.08.2019 № 267 "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", который продлевает действие ФЗ № 93 "О дачной амнистии" до 1 марта 2021 г.
Нетрудно заметить, что между принятыми законами выявляются противоречия по вопросу, можно ли получить кадастровый паспорт без межевания. Ответ важен для собственников земли, т. к. от этого зависит возможность проведения сделок.
Связь межевания и кадастра
Межевание проводится для точной геодезической привязки границ земельного надела на местности. Процедуру имеет право проводить инженер-геодезист, имеющий лицензию и допуск к такому виду работ. Содержание работы заключается в определении точек поворота и положения линий границ на местности с закреплением реперами. Составляется межевой план.
Обязательным требованием является уведомление соседей (владельцев соседних участков) о результатах межевания. Если претензии с их стороны отсутствуют, то составленный акт согласования граничных линий участка визируется всеми заинтересованными сторонами.
Результаты межевания выделенной площади вносятся отдельным пунктом в т. н. кадастровый паспорт. Старая форма документа аннулирована и заменена выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
Список всех земельных участков (государственный кадастр недвижимости, или ГКН) ведет «Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии» (Росреестр). Подчиненной структурой данной организации является Федеральная кадастровая палата» (ФКП). Она имеет свои отделения в каждом регионе РФ.
ФКП отвечает за проводку документов ГКН.
Основными ее функциями являются:
- формирование кадастровых дел;
- занесение материала в ЕГРН;
- предоставление сведений гражданам и организациям;
- хранение данных в бумажном и электронном вариантах;
- ведение дежурных карт.
Нелишним будет знать, как поставить в очередь на регистрацию в Росреестре вновь полученный надел. Срок постановки составляет 2 года с момента заключения договора у государства.
При вступлении в силу требований закона ФЗ № 221 с 1 марта 2008 г. обязательное межевание земельных участков было упразднено в связи с выходом акта "О дачной амнистии" (ФЗ № 93).
Это способствовало появлению множества наделов, которые были поставлены на учет с присвоением кадастрового номера, но для которых точные границы должным образом не были обозначены.
Возможность получения кадастрового паспорта без межевания
С 1 января 2018 г. проводить работы по межеванию для всех участков обязательно.
Учитывая продление действия упрощенной схемы регистрации (ФЗ № 267), можно провести ее без этой дорогостоящей работы.
До 1 марта 2021 года допускается поставить на кадастровый учет и (или) зарегистрировать право на жилой дом, возведенный на земельном участке, предназначенном для ведения садоводства.
Это можно сделать на основании технического плана и правоустанавливающего документа на надел при условии, что в ЕГРН не зарегистрировано право заявителя на тот участок, где построены сооружения.
Необходимые документы
Для регистрации по упрощенной процедуре (т. е. без фиксации граничных линий участка), необходимо подготовить следующие документы:
- Паспорт собственника (удостоверение личности).
- Подтверждение права собственности (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о вступлении в наследство и т. п.).
- Топоплан территории (если есть).
- Сведения об ограничениях (ипотечный или кредитный договор, если есть).
- При долевом владении - акт о согласовании границ использования.
- Информацию о сооружениях (если есть).
- Справку о привязке участка к категории назначения земель.
- Кассовый чек об оплате пошлины.
Следует обратиться в Федеральную кадастровую палату (ФКП) и написать заявление по предложенной форме. Заявление можно подать также через МФЦ или портал Госуслуг. Имеющиеся документы следует отдать в ФКП для фиксации в Росреестре.
На руки заявитель получает расписку с указанием даты выдачи кадастрового документа. Получить его может как сам собственник, так и его представитель, имеющий заверенную доверенность.
Стоимость процедуры
Составление кадастровых документов занимает 5 дней. Если заявка подавалась через МФЦ, срок возрастает до 8 дней. Стоимость услуги (госпошлина) неодинакова для физических лиц и организаций.
Оформление документа в электронном виде для юридических лиц стоит 300 руб., а для физических - 150 руб. Если нужен бумажный вариант, то организации придется заплатить 600 руб., в то время как рядовой гражданин заплатит всего 200 руб.
Когда межевание необходимо для внесения объекта в кадастр
Стоимость процедуры межевания в среднем меняется от 15000 руб. до 30000 руб., в зависимости от площади надела и др. условий.
Это достаточно дорого, но необходимо, если:
- Положение граничных линий участка не зафиксировано (была регистрация по упрощенной схеме).
- Выделенная площадь не имеет ограды.
- Имеются претензии со стороны соседей к границам участка. Нужно помнить, что суд всегда встает на сторону хозяина, имеющего кадастровый план.
Проведенное межевание дает право владельцу на сдачу надела в аренду и его продажу. Он может поделить землю между несколькими владельцами, передать право собственности другим лицам и заключать иные, предусмотренные законом сделки.
