Итак, вы теперь знаете, что при регистрации жилых и садовых домов на участках действует уведомительный порядок:
Подробнее об уведомлении о начале строительства
Подробнее об уведомлении о завершении строительства
Но вот случилось страшное (на самом деле, как правило, совсем не страшное, а в большинстве случаев поправимое) - вы получили отказ.
Формулировка может быть разная: или "отказ в приеме уведомления", или "уведомление о несоответствии" ,но суть сводится к одному: устранение факторов, послуживших причиной отказа.
Возможных причин на самом деле много - от самых элементарных и быстро устранимых, до серьезных проблем, требующих обращения в суд, но тем не менее решаемых. Рассмотрим их все:
1. Самое простое - некорректно заполнены документы - нужно просто повторно подать уведомление исправив недочеты. На сайте услуги.мосрег. ру есть подробный образец заполнения.
2. Не хватает необходимых документов .
Тут может быть вариант и быстрого устранения причины - если документ у вас в принципе есть, но вы его не приложили. Может быть это выписка из ЕГРН на участок, договор аренды (если участок в аренде), заявление о распределении долей ( если собственность долевая), или вы забыли приложить схему планировочной организации участка (СПОЗУ) с указанными отступами. На портале также есть список документов, которые нужно обязательно прикрепить к своему уведомлению, и в основном здесь действует правило "лучше больше, чем меньше". Если документов слишком много, то портал допускает прием архива, в который вы можете упаковать все, что необходимо.
И есть такой вариант, что вам выдали отказ в силу того, что требуется получить согласование с определенными инстанциями, и естественно, в этом случае вам понадобится время - от двух недель до 3-х месяцев, в зависимости от ведомства, с которым нужно согласовывать.
Замечу, что бывает по-разному - или вы получаете отказ с просьбой согласовать ваше строительство - или получаете уведомление о соответствии с доплистом - в котором также указаны согласования. Что вы получите - сложно предугадать. Например, по Москве лучше по максимуму подготовиться и иметь согласования уже при подаче на первое уведомление. Список согласований можно посмотреть в ГПЗУ (градостроительный план земельного участка).
После получения согласования вы повторно подаете уведомление о начале строительства (реконструкции) или если у вас было уведомление с доплистом, то все согласования передаете кадастровому инженеру и он подгружает их в техплан.
3. Нет отступа 3 м от кадастровых границ соседнего участка. Учитываются стены здания и фундамент. В случае уже построенного дома вариант решения вопроса - только в судебном порядке.
Можно еще попробовать получить услугу (на услуги. мосрег.ру) "Предоставление разрешения на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства на территории Московской области" . Но на практике в 90% случаев в ней отказывают.
4. Технические характеристики здания не соответствуют требованиям.
Согласно закону, ИЖС обладает определенными признаками, должно соответствовать им:
- Не более 3-х этажей;
- Высота до 20 м;
- В составе комнаты бытового назначения;
- Здание не подлежит разделу на несколько объектов недвижимости, разных собственников.
Объект индивидуального строительства — это отдельно стоящее здание. Все, что не подпадает под понятие ИЖС, требует запроса разрешения у администрации региона.
Если дом только планируется строить - вы можете внести коррективы в проект, если дом уже стоит - решение только в судебном порядке.
5. Участок полностью или частично находится на территории Лесфонда, в зоне санитарно-защитной зоне предприятий и пр. В некоторых случаях строительство жилых строений полностью запрещено. Узнать, попадает ли Ваш участок в охранную зону и какие у нее ограничения, можно на публичной кадастровой карте. Вам нужно выбрать в меню отображение ЗОУИТ (земли с особыми условиями использования территории).
6. Земля не находится в собственности заявителя (стройка на участке). Но при этом если у вас зарегистрирован договор долгосрочной аренды, то строительство допускается. При подаче уведомления этот договор обязательно нужно будет приложить к заявлению.
7. Уведомление подано не надлежащим лицом (не являющимся застройщиком). Если вы подаете документы за кого-то (маму, брата, другого родственника, друга -приятеля), у вас обязательно должна быть нотариально заверенная доверенность от собственника (собственников, если у вас долевая). По Москве с электронно-цифровой подписью (ЭЦП)
8. Категория земель или вид разрешенного использования земель не предполагает строительство садового или жилого дома. Например, если это земли сельхоз назначения и ВРИ огородничество - на таком участке зарегистрировать ни садовый, ни жилой дом не получится.
9. Внешний вид объекта не соответствует архитектурному стилю других зданий. Правило применяется при возведении домов на территориях исторической и культурной важностью.
10. В уведомлении о завершении строительства (реконструкции) нет технического плана в формате XML. Технический план в формате pdf не подойдет, будет отказ.
11. При подаче на уведомление о завершении оказывается, что срок действия разрешения на строительство-реконструкцию истек. Если вы получали разрешение старого образца, и с момента получения прошло 10 лет, требуется снова подавать уведомление о начале строительства/реконструкции.
12. Решение об отказе неправомерное, на ваш взгляд. В этом случае лучше воспользоваться юридической помощью. Юрист поможет выявить неправомерность действий государственной инстанции, обратиться в суд по административному делу. Средний срок решения спора составляет 3 месяца. Оспорить отказ в суде можно, если на момент заседания дом соответствует законодательным требованиям, объект не причиняет вреда окружающей среде, не затрагивает чужую или государственную собственность.
Я перечислил наиболее часто встречающиеся в практике случаи отказов, но бывают, естественно, и другие. Если вы столкнулись с таким и не понимаете, как действовать дальше , то в первую очередь стоит обратится в кадастровую компанию и проконсультироваться у специалиста.
Большей же частью отказов вполне можно избежать:
- внимательно изучив свои документы на землю
- заказав ГПЗУ
- предварительно ознакомившись с инструкцией по подаче уведомлений и собрав все необходимые документы.
Удачи вам и положительных решений!
