Объясняем, как правильно выбрать квартиру в новостройке. Рассмотрим все этапы и тонкости выбора и посоветуем, на что обращать внимание. Расскажем, какая квартира лучше подойдет для жилья и поможем выбрать новостройку для инвестирования.
I. Рассчитайте бюджет
В первую очередь определитесь — сколько вы готовы потратить на квартиру. Учтите не только стоимость самого жилья, но и затраты на ремонт, мебель, бытовую технику, оформление документов. То есть готовьте сумму с запасом.
Если решили приобрести новостройку в ипотеку — сравните все предложения банков, посчитайте переплаты по процентам и ежемесячный платеж. Взвесьте, удастся ли гасить ежемесячный долг банку и облагораживать новую квартиру одновременно. Такой подход необходим, чтобы в случае форс-мажоров вы не потеряли приобретенную недвижимость — ведь банк может забрать ее в качестве платы за просрочку.
Особенности выбора зависят от цели приобретения — для жилья или капиталовложений. Однако, для каждой цели необходимо внимательно изучить все, что относится к приобретаемой недвижимости. От этих параметров будет зависеть итоговая стоимость:
✅ район — инфраструктура, транспортная развязка, расположение, репутация;
✅ дом — материал исполнения, стадия строительства, застройщик;
✅ этаж — высота, преимущества и недостатки;
✅ планировка — практичность, возможность убирать или добавлять перегородки;
✅ вторичное или первичное жилье — что выгоднее и проще в приобретении.
II. Как выбрать квартиру в новостройке для жилья
Вторичка или первичка
В каком районе выбрать новостройку
🗺 Расположение. Необходимо учитывать важные конкретно для вас характеристики: удаленность от центра, работы, учебы, родственников, развлекательных площадок города и так далее. Что касается цены — как правило, дешевле приобретать новостройки в новых микрорайонах ближе к окраинам города. Новостройка в центре города будет дороже, но в дальнейшем цена такой квартиры будет намного выше уже существующих вторичек в домах по соседству. В будущем такую квартиру будет легче продать или обменять.
🏥 Инфраструктура. Если вы приобретаете квартиру только для себя, отталкивайтесь от необходимого: продуктовые магазины, аптеки, парикмахерские, поликлиники и торговые центры в шаговой доступности. Обладателям личного авто стоит обратить внимание на наличие парковки или гаражного кооператива. Причем количество квартир в доме и мест на придомовой парковке в идеале должно быть в соотношении 1:1.
Тем, кто планирует заселяться с семьей, стоит промониторить ближайшие школы, детские сады, игровые и спортивные площадки. Уточняйте у застройщика планируемую застройку, если микрорайон абсолютно новый. Иногда необходимые для жизни объекты вводят на поздних стадиях проекта. Можно попасть в ситуацию, когда школы и больницы построят только через несколько лет вашего заселения.
Если дом уже введен в эксплуатацию, а район обжит, наилучшим вариантом будет съездить в приглянувшийся район и прогуляться по нему самостоятельно. Так вы наглядно оцените инфраструктуру, будущих соседей. Посетите предполагаемый район проживания в будни и выходные, в дневное и вечернее время, чтобы составить полную картину. Обратите внимание на освещение улиц, расстановку мусорных баков, оформление электрощитовых.
🛣 Транспортная развязка. При наличии личного авто, убедитесь, что у дома есть парковка с достаточным количеством мест или гаражный кооператив неподалеку. Выбирая новостройку в микрорайонах, засеките время поездки от центра или места работы до дома. Прикиньте, сколько будете тратить на дорогу в спокойное время в час пик, ориентируясь на дорожную ситуацию вашего города.
Пешеходам нужно проверить автобусные маршруты, насколько близко от дома ближайшие метро и остановки, как часто ходят необходимые маршруты. Как вариант — откройте 2Гис, введите адрес дома или название жилого комплекса и проложите маршрут до центра, работы, университета, родственников. Затем найдите электронное расписание и посмотрите, как часто ходят нужные вам автобусы. Желательно, чтобы было несколько вариантов маршрутов на выбор, чтобы не зависеть от единственного автобуса, который ходит раз в час.
🌳 Экология. Убедитесь, что рядом с жилым комплексом нет заводов или других производств с выбросом вредных веществ. Если цените тишину и комфорт, рассматривайте дома в глубине района, чтобы избежать загазованности и шума от трасс. Если застройщик реализует совершенно новый район, поинтересуйтесь, планируется ли озеленение, разбивка парков и скверов.
Дом
Застройщик. Сейчас рынок недвижимости предлагает много вариантов от старых и новых застройщиков, больших и маленьких компаний. Чтобы не угодить в долгострой или вовсе заморозку строительства при выборе долевого участия, внимательно изучите репутацию застройщика. Лучше выбирать застройщика, отталкиваясь от:
📌 многолетнего опыта работы;
📌 объема застройки;
📌 количества и качества завершенных проектов;
📌 наличия проектной документации и лицензий;
📌 сотрудничества с ведущими банками.
Среди молодых проектов встречаются дочерние компании лидеров рынка или сторонние проекты. В таких случаях новая компания-застройщик обязательно укажет принадлежность к доверенному застройщику.
Многие застройщики размещают на сайтах раздел, где можно посмотреть онлайн-трансляцию процесса строительства. Если рассматриваете организацию с небольшим опытом работы, но выгодными предложениями — отдавайте предпочтение тем, за процессом которых вы сможете наблюдать.
Материал исполнения. От типа дома будет зависеть скорость возвещения, ваш личный комфорт, стоимость жилья и сколько прослужит дом. Рассмотрим преимущества, недостатки, скорость возведения и срок службы:
🔶 панельный дом — дешево и быстро;
🔶 кирпичный — качественно и долговечно;
🔶 монолитный — средняя цена, недолгий срок строительства.
В каком районе выбрать новостройку
🗺 Расположение. Необходимо учитывать важные конкретно для вас характеристики: удаленность от центра, работы, учебы, родственников, развлекательных площадок города и так далее. Что касается цены — как правило, дешевле приобретать новостройки в новых микрорайонах ближе к окраинам города. Новостройка в центре города будет дороже, но в дальнейшем цена такой квартиры будет намного выше уже существующих вторичек в домах по соседству. В будущем такую квартиру будет легче продать или обменять.
🏥 Инфраструктура. Если вы приобретаете квартиру только для себя, отталкивайтесь от необходимого: продуктовые магазины, аптеки, парикмахерские, поликлиники и торговые центры в шаговой доступности. Обладателям личного авто стоит обратить внимание на наличие парковки или гаражного кооператива. Причем количество квартир в доме и мест на придомовой парковке в идеале должно быть в соотношении 1:1.
Тем, кто планирует заселяться с семьей, стоит промониторить ближайшие школы, детские сады, игровые и спортивные площадки. Уточняйте у застройщика планируемую застройку, если микрорайон абсолютно новый. Иногда необходимые для жизни объекты вводят на поздних стадиях проекта. Можно попасть в ситуацию, когда школы и больницы построят только через несколько лет вашего заселения.
Если дом уже введен в эксплуатацию, а район обжит, наилучшим вариантом будет съездить в приглянувшийся район и прогуляться по нему самостоятельно. Так вы наглядно оцените инфраструктуру, будущих соседей. Посетите предполагаемый район проживания в будни и выходные, в дневное и вечернее время, чтобы составить полную картину. Обратите внимание на освещение улиц, расстановку мусорных баков, оформление электрощитовых.
🛣 Транспортная развязка. При наличии личного авто, убедитесь, что у дома есть парковка с достаточным количеством мест или гаражный кооператив неподалеку. Выбирая новостройку в микрорайонах, засеките время поездки от центра или места работы до дома. Прикиньте, сколько будете тратить на дорогу в спокойное время в час пик, ориентируясь на дорожную ситуацию вашего города.
Пешеходам нужно проверить автобусные маршруты, насколько близко от дома ближайшие метро и остановки, как часто ходят необходимые маршруты. Как вариант — откройте 2Гис, введите адрес дома или название жилого комплекса и проложите маршрут до центра, работы, университета, родственников. Затем найдите электронное расписание и посмотрите, как часто ходят нужные вам автобусы. Желательно, чтобы было несколько вариантов маршрутов на выбор, чтобы не зависеть от единственного автобуса, который ходит раз в час.
🌳 Экология. Убедитесь, что рядом с жилым комплексом нет заводов или других производств с выбросом вредных веществ. Если цените тишину и комфорт, рассматривайте дома в глубине района, чтобы избежать загазованности и шума от трасс. Если застройщик реализует совершенно новый район, поинтересуйтесь, планируется ли озеленение, разбивка парков и скверов.
Дом
Застройщик. Сейчас рынок недвижимости предлагает много вариантов от старых и новых застройщиков, больших и маленьких компаний. Чтобы не угодить в долгострой или вовсе заморозку строительства при выборе долевого участия, внимательно изучите репутацию застройщика. Лучше выбирать застройщика, отталкиваясь от:
📌 многолетнего опыта работы;
📌 объема застройки;
📌 количества и качества завершенных проектов;
📌 наличия проектной документации и лицензий;
📌 сотрудничества с ведущими банками.
Среди молодых проектов встречаются дочерние компании лидеров рынка или сторонние проекты. В таких случаях новая компания-застройщик обязательно укажет принадлежность к доверенному застройщику.
Многие застройщики размещают на сайтах раздел, где можно посмотреть онлайн-трансляцию процесса строительства. Если рассматриваете организацию с небольшим опытом работы, но выгодными предложениями — отдавайте предпочтение тем, за процессом которых вы сможете наблюдать.
Материал исполнения. От типа дома будет зависеть скорость возвещения, ваш личный комфорт, стоимость жилья и сколько прослужит дом. Рассмотрим преимущества, недостатки, скорость возведения и срок службы:
🔶 панельный дом — дешево и быстро;
🔶 кирпичный — качественно и долговечно;
🔶 монолитный — средняя цена, недолгий срок строительства.
В каком районе выбрать новостройку
🗺 Расположение. Необходимо учитывать важные конкретно для вас характеристики: удаленность от центра, работы, учебы, родственников, развлекательных площадок города и так далее. Что касается цены — как правило, дешевле приобретать новостройки в новых микрорайонах ближе к окраинам города. Новостройка в центре города будет дороже, но в дальнейшем цена такой квартиры будет намного выше уже существующих вторичек в домах по соседству. В будущем такую квартиру будет легче продать или обменять.
🏥 Инфраструктура. Если вы приобретаете квартиру только для себя, отталкивайтесь от необходимого: продуктовые магазины, аптеки, парикмахерские, поликлиники и торговые центры в шаговой доступности. Обладателям личного авто стоит обратить внимание на наличие парковки или гаражного кооператива. Причем количество квартир в доме и мест на придомовой парковке в идеале должно быть в соотношении 1:1.
Тем, кто планирует заселяться с семьей, стоит промониторить ближайшие школы, детские сады, игровые и спортивные площадки. Уточняйте у застройщика планируемую застройку, если микрорайон абсолютно новый. Иногда необходимые для жизни объекты вводят на поздних стадиях проекта. Можно попасть в ситуацию, когда школы и больницы построят только через несколько лет вашего заселения.
Если дом уже введен в эксплуатацию, а район обжит, наилучшим вариантом будет съездить в приглянувшийся район и прогуляться по нему самостоятельно. Так вы наглядно оцените инфраструктуру, будущих соседей. Посетите предполагаемый район проживания в будни и выходные, в дневное и вечернее время, чтобы составить полную картину. Обратите внимание на освещение улиц, расстановку мусорных баков, оформление электрощитовых.
🛣 Транспортная развязка. При наличии личного авто, убедитесь, что у дома есть парковка с достаточным количеством мест или гаражный кооператив неподалеку. Выбирая новостройку в микрорайонах, засеките время поездки от центра или места работы до дома. Прикиньте, сколько будете тратить на дорогу в спокойное время в час пик, ориентируясь на дорожную ситуацию вашего города.
Пешеходам нужно проверить автобусные маршруты, насколько близко от дома ближайшие метро и остановки, как часто ходят необходимые маршруты. Как вариант — откройте 2Гис, введите адрес дома или название жилого комплекса и проложите маршрут до центра, работы, университета, родственников. Затем найдите электронное расписание и посмотрите, как часто ходят нужные вам автобусы. Желательно, чтобы было несколько вариантов маршрутов на выбор, чтобы не зависеть от единственного автобуса, который ходит раз в час.
🌳 Экология. Убедитесь, что рядом с жилым комплексом нет заводов или других производств с выбросом вредных веществ. Если цените тишину и комфорт, рассматривайте дома в глубине района, чтобы избежать загазованности и шума от трасс. Если застройщик реализует совершенно новый район, поинтересуйтесь, планируется ли озеленение, разбивка парков и скверов.
Дом
Застройщик. Сейчас рынок недвижимости предлагает много вариантов от старых и новых застройщиков, больших и маленьких компаний. Чтобы не угодить в долгострой или вовсе заморозку строительства при выборе долевого участия, внимательно изучите репутацию застройщика. Лучше выбирать застройщика, отталкиваясь от:
📌 многолетнего опыта работы;
📌 объема застройки;
📌 количества и качества завершенных проектов;
📌 наличия проектной документации и лицензий;
📌 сотрудничества с ведущими банками.
Среди молодых проектов встречаются дочерние компании лидеров рынка или сторонние проекты. В таких случаях новая компания-застройщик обязательно укажет принадлежность к доверенному застройщику.
Многие застройщики размещают на сайтах раздел, где можно посмотреть онлайн-трансляцию процесса строительства. Если рассматриваете организацию с небольшим опытом работы, но выгодными предложениями — отдавайте предпочтение тем, за процессом которых вы сможете наблюдать.
Материал исполнения. От типа дома будет зависеть скорость возвещения, ваш личный комфорт, стоимость жилья и сколько прослужит дом. Рассмотрим преимущества, недостатки, скорость возведения и срок службы:
🔶 панельный дом — дешево и быстро;
🔶 кирпичный — качественно и долговечно;
🔶 монолитный — средняя цена, недолгий срок строительства.
В каком районе выбрать новостройку
🗺 Расположение. Необходимо учитывать важные конкретно для вас характеристики: удаленность от центра, работы, учебы, родственников, развлекательных площадок города и так далее. Что касается цены — как правило, дешевле приобретать новостройки в новых микрорайонах ближе к окраинам города. Новостройка в центре города будет дороже, но в дальнейшем цена такой квартиры будет намного выше уже существующих вторичек в домах по соседству. В будущем такую квартиру будет легче продать или обменять.
🏥 Инфраструктура. Если вы приобретаете квартиру только для себя, отталкивайтесь от необходимого: продуктовые магазины, аптеки, парикмахерские, поликлиники и торговые центры в шаговой доступности. Обладателям личного авто стоит обратить внимание на наличие парковки или гаражного кооператива. Причем количество квартир в доме и мест на придомовой парковке в идеале должно быть в соотношении 1:1.
Тем, кто планирует заселяться с семьей, стоит промониторить ближайшие школы, детские сады, игровые и спортивные площадки. Уточняйте у застройщика планируемую застройку, если микрорайон абсолютно новый. Иногда необходимые для жизни объекты вводят на поздних стадиях проекта. Можно попасть в ситуацию, когда школы и больницы построят только через несколько лет вашего заселения.
Если дом уже введен в эксплуатацию, а район обжит, наилучшим вариантом будет съездить в приглянувшийся район и прогуляться по нему самостоятельно. Так вы наглядно оцените инфраструктуру, будущих соседей. Посетите предполагаемый район проживания в будни и выходные, в дневное и вечернее время, чтобы составить полную картину. Обратите внимание на освещение улиц, расстановку мусорных баков, оформление электрощитовых.
🛣 Транспортная развязка. При наличии личного авто, убедитесь, что у дома есть парковка с достаточным количеством мест или гаражный кооператив неподалеку. Выбирая новостройку в микрорайонах, засеките время поездки от центра или места работы до дома. Прикиньте, сколько будете тратить на дорогу в спокойное время в час пик, ориентируясь на дорожную ситуацию вашего города.
Пешеходам нужно проверить автобусные маршруты, насколько близко от дома ближайшие метро и остановки, как часто ходят необходимые маршруты. Как вариант — откройте 2Гис, введите адрес дома или название жилого комплекса и проложите маршрут до центра, работы, университета, родственников. Затем найдите электронное расписание и посмотрите, как часто ходят нужные вам автобусы. Желательно, чтобы было несколько вариантов маршрутов на выбор, чтобы не зависеть от единственного автобуса, который ходит раз в час.
🌳 Экология. Убедитесь, что рядом с жилым комплексом нет заводов или других производств с выбросом вредных веществ. Если цените тишину и комфорт, рассматривайте дома в глубине района, чтобы избежать загазованности и шума от трасс. Если застройщик реализует совершенно новый район, поинтересуйтесь, планируется ли озеленение, разбивка парков и скверов.
Дом
Застройщик. Сейчас рынок недвижимости предлагает много вариантов от старых и новых застройщиков, больших и маленьких компаний. Чтобы не угодить в долгострой или вовсе заморозку строительства при выборе долевого участия, внимательно изучите репутацию застройщика. Лучше выбирать застройщика, отталкиваясь от:
📌 многолетнего опыта работы;
📌 объема застройки;
📌 количества и качества завершенных проектов;
📌 наличия проектной документации и лицензий;
📌 сотрудничества с ведущими банками.
Среди молодых проектов встречаются дочерние компании лидеров рынка или сторонние проекты. В таких случаях новая компания-застройщик обязательно укажет принадлежность к доверенному застройщику.
Многие застройщики размещают на сайтах раздел, где можно посмотреть онлайн-трансляцию процесса строительства. Если рассматриваете организацию с небольшим опытом работы, но выгодными предложениями — отдавайте предпочтение тем, за процессом которых вы сможете наблюдать.
Материал исполнения. От типа дома будет зависеть скорость возвещения, ваш личный комфорт, стоимость жилья и сколько прослужит дом. Рассмотрим преимущества, недостатки, скорость возведения и срок службы:
🔶 панельный дом — дешево и быстро;
🔶 кирпичный — качественно и долговечно;
🔶 монолитный — средняя цена, недолгий срок строительства.
Стадия строительства. От этого будет зависеть стоимость жилья, благоустройство жилого квартала и скорость заселения. Если хотите сэкономить, выбирайте долевое строительство, но придется подождать до заселения и потратить время и средства на ремонт. Если желаете приобрести уже готовую квартиру в обжитом районе, отдайте предпочтение сданным в эксплуатацию кварталам — этот вариант дороже, но менее рискованный. Вы сможете оценить качество будущего жилья уже по факту.
Чтобы определиться, на каком этаже купить квартиру, оцените:
✅ общую этажность застройки района — это повлияет на вид из окон;
✅ пожарную безопасность — организация системы пожаротушения и эвакуации с верхних этажей;
✅ принцип работы инженерных систем — нижняя или верхняя разводка воды будет влиять на напор в зависимости от этажа;
✅ количество лифтов — для многоэтажных домов многоквартирных подъездов необходимо минимум 4 лифта — 2 грузовых и 2 пассажирских.
Как выбрать планировку квартиры в новостройке
Закрытая. Все комнаты изолированы друг от друга, нет проходных помещений. Это удобный вариант для пары с детьми или супругов, которые работают из дома или сверхурочно. В последнем случае, можно переоборудовать одну или две комнаты в кабинет. Недостаток таких квартир — коридоры. Это дополнительные квадратные метры, а если коридоры узкие, их пространство не получится использовать практично. Поэтому, если хотите полностью изолированные комнаты, стоимость жилья значительно повысится.
Открытая. Это студии или лофты. Первый вариант — экономный, второй — дороже и подходит ценителям простора. Студии подойдут одиночкам или молодым парам без детей. Преимущества маленьких открытых квартир — небольшая стоимость, меньше затрат на благоустройство. Из минусов — отсутствие личного пространства и необходимость приобретения более просторной квартиры, когда появятся дети.
Частично открытая. Европейский вариант планировки, где объединены кухня и гостиная. Удобный вариант для тех, кто любит принимать гостей или собираться всей семьей за кухонным столом. В такой квартире более рационально использована общая квадратура, хотя также остаются закрытые комнаты для уединения.
Совет. После нескольких просмотров глаз замыливается, поэтому при выборе готового жилья возьмите с собой фотоаппарат. Сфотографируйте несколько вариантов планировок, чтобы потом изучить их в спокойной обстановке, сравнить недостатки и достоинства.
III. В какую новостройку вложить деньги
Варианты инвестирования
Чтобы спасти финансы от инфляций, вложите деньги в недвижимость. Главное, оценить ее ликвидность и помнить, что процесс заработка на недвижимости — затяжной. Получить быстрый рост денег за 2 месяца не получится.
Liquidus — жидкий, перетекающий. Ликвидность — окупаемость приобретения. В случае с квартирой, насколько быстро и много денег может принести владельцу выкупленная недвижимость.
Варианты инвестирования:
🔵 перепродажа;
🔵 аренда;
🔵 перевод в нежилое помещение;
🔵 выкуп апартаментов;
🔵 обратный выкуп от застройщика.
Перепродажа. Здесь следует понимать ситуацию на рынке. Лучше обратиться за помощью к аналитикам и экспертам в сфере недвижимости, чтобы оценить риски и выгоды на долгосрочную перспективу. Особенно, если вы приобретаете квартиру в строящемся доме. Цена может сильно измениться за несколько лет — как поднятся, так и упасть.
Аренда. Это долгосрочная, но стабильная окупаемость. Аренда не только отобьет изначальную стоимость квартиры, но и даст прибыль в плюс. Однако, процесс займет больше 10 лет. Сдавать можно как жилое, так и нежилое помещение. Во втором варианте вы вправе поднять арендную цену, но будьте готовы к меньшему спросу и стабильности заработка.
Перевод в нежилое помещение. Если вы приобретете недорогую квартиру на первом этаже и переоформите ее в коммерческую недвижимость, сумма для перепродажи поднимется. Есть минус — вам могут не разрешить перевод объекта в нежилое. Как результат, вы станете владельцем квартиры, не пользующейся особым спросом. Продавать такой объект вы будете дольше и дешевле.
Приобретение апартаментов. Это нежилой тип жилья с иным правовым статусом. Иногда это связано с землей под квартирой, хотя сама квартира соответствует всем жилищным нормам и СНиПам. Выгода в том, что апартаменты дешевле на 20–30%. Недостаток в невозможности оформить постоянную прописку, налоговые льготы и вычеты. Из-за последнего пункта, содержание такой квартиры дороже обычной. Поэтому самый прибыльный вариант — перепродать такую недвижимость дороже суммы приобретения или сдавать в аренду.
Обратный выкуп. Некоторые девелоперы предлагают выкупить готовую квартиру после строительства жилого комплекса и добавить 10% к ее изначальной стоимости. Это своего рода подушка безопасности — если вам не понравится застройка, инфраструктура, сама квартира, вы возвращаете свои деньги и получает надбавку сверху. В этом случае вы или отобьете вложения назад или получите небольшую прибыль.
Стратегия инвестирования: аренда или продажа
Разберем более детально основные стратегии инвестирования в жилье. В зависимости от особенностей каждой, стоит отталкиваться в выборе квартиры.
Искать арендаторов вам придется в обоих случаях. Необходимо будет обновлять ремонт, следить за состоянием мебели. Арендаторы могут затягивать платежи, портить мебель или съезжать с квартиры раньше оговоренного срока, вовсе не оплатив проживание. Не исключены конфликты с соседями из-за частой смены жильцов или шума.
Продажа
Рост процентов с продажи. После продажи вкладываем вырученные деньги под процент в банк или несколько банков. Вы получаете прибыль с процентов и не затрудняете себя ремонтом, поиском арендаторов и прочими изедржками.
Рост от перепродаж. Продаете купленную на стадии котлована квартиру дороже изначальной стоимости и пускаете вырученную сумму на приобретение следующей новостройки. Повторяете схему столько раз, сколько потребуется.
Вторичка или первичка
Первичка. Оптимальный вариант приобретать недвижимость на этапе строительства. Чем раньше этап, тем меньше будет стоимость. Эксперты советуют вступать в долевое участие на стадии котлована. В процессе застройки стоимость квартиры возрастет на 40–50%. Если выберете дом второй или третьей очереди проекта, сможете оценить общий ход застройки, просмотреть введенные в эксплуатацию объекты.
Рассмотрим, как растет стоимость квартиры в момент строительства:
📈 стартовая цена — когда огородили участок и начали строительство;
📈 +10% котлован и заливка фундамента;
📈 +10% постройка первых этажей;
📈 +10% постройка последних этажей;
📈 +10% сдача дома госкомиссии;
📈 +10% выдача ключей.
Вторичка. Обойдется дороже, но вы избежите риска долгостроя. Подходящий вариант, приобрести ее в ипотеку, сдавать готовую квартиру и выплачивать долг с аренды. Но недвижимость должна быть высоколиквидной, чтобы окупить ваши затраты.
Район
Регион. Не обязательно приобретать недвижимость в своем городе. Вы можете рассматривать все города России, если у вас есть доверенный представитель или вы сами часто бываете в разъездах. Например, в городах-миллионниках более ликвидное жилье.
Инфраструктура. Желательно посетить район застройки или готового дома самостоятельно или отправить представителя. Изучите удаленность от метро, маршрутов общественного транспорта и общую дорожную разводку. Развитая инфраструктура увеличит итоговую стоимость квартиры, поэтому обращайте внимание на наличие школ, детских садов, поликлиник и торговых центров поблизости.
План развития района. Поинтересуйтесь в администрации города о планах на застройку района на несколько лет вперед. Например, если неподалеку будут строить завод с опасным производством, реализовать квартиру будет тяжелее.
Проанализируйте план строительства домов. Если в приглянувшемся жилом комплексе будет введено в эксплуатацию еще несколько новостроек — у вас появится высокая конкуренция в продаже.
Выбор новостройки
Застройщик. Выбирайте доверенного застройщика с многолетним опытом работы, успешными проектами и сдачей домов в срок. Подтверждением доверенности будет сотрудничество с крупными банками страны или материнские компании из лидеров рынка девелоперов.
Материал исполнения:
📍 панельный — быстрая застройка, большой спрос, низкая стоимость; классические планировки, которые нельзя изменить;
📍 кирпичный — долгая застройка, высокая стоимость для реализации, высокие жилищные характеристики;
📍 монолитный — средний по характеристикам, большой спрос, средняя и высокая цена; можно менять планировку, что привлекательнее для покупателей.
Выбор квартиры в новостройке для сдачи в аренду лучше остановить на кирпичных и монолитных домах. Они гораздо комфортабельнее для проживания и пользуются большим спросам у квартиросъемщиков. Однако, такие квартиры потребуют от вас больших капиталовложений.
Выбор этажа в новостройке
Если вы хотите вкладывать в недвижимость, стоит знать, какие этажи самые дорогие, а какие — дешевле.
Стоимость и востребованность конкретного этажа сильно зависит от района, его инфраструктуры и региона приобретаемого жилья. Чтобы определить ликвидность этажа, необходимо отталкиваться от особенностей города и характеристики застройки.
Планировка
Количество комнат. Самые востребованные — однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Спрос на однокомнатные квартиры — 40% от общей доли рынка. На втором месте двухкомнатные.
В однокомнатную квартиру вы вложите меньше средств и на приобретение, и на обустройство. Дохода же с нее выручите быстрее и больше. Это касается и продажи, и аренды.
Возможность перепланировки. Большую роль играет возможность изменить планировку под свой вкус. Если вы продаете квартиру в новостройке отдайте предпочтение монолитным домам — у них самые гибкие характеристики по смене межкомнатных перегородок.
Можно схитрить и сделать из одной квартиры две. Например, вы приобретаете однушку от 30–40 м2. Ее можно разделить на две студии от 15–20 м2 и сдавать не одну, а две квартиры. Придется вложится в ремонт, перепланировку, создание еще одной кухонной зоны и санузла.
Рассчитаем примерную окупаемость такого варианта. Предположим стоимость жилья обошлась вам в 2 миллиона рублей. В качестве однокомнатной квартиры вы будете сдавать ее за 15 тысяч рублей и получите за год 180 тысяч прибыли. Если разделить 2 миллиона на 180 тысяч, мы узнаем срок окупаемости — 11 лет и 1 месяц. Чтобы узнать процент чистого годового дохода, разделим 180 тысяч на 2 миллиона и умножим на 100% — получится 9% без учета расходов на ремонт.
Теперь посчитаем доход от разделения квартиры на студии. Допустим, вы сдаете каждую за 12 тысяч, значит ежемесячно получаете 24 000 рублей или 288 тысяч в год. Годовой доход без учета ремонта будет 14,4%, а окупаемость сократиться до 6 лет и 9 месяцев.
Когда покупать
С 2018 года в силу вступают изменения в законодательстве. Согласно статье ФЗ № 218 будет постепенный отказ от договоров долевого участия. Из-за изменений аналитики прогнозируют рост цен с осени 2018 года на 20–30%. Если вы приобретете квартиру в новостройке в ближайшее время, через 1–2 года ее стоимость поднимется уже на 50–60%.
Например, вы приобретаете квартиру стоимостью 2 миллиона рублей 15 августа 2018 года. Через год ее базовая цена повышается на 40–50%. За вычетом издержек на оформление документов и ремонт, ваша прибыль с продажи составит около 30% — 600 тысяч рублей.
Как рассчитать окупаемость квартиры
Инвестиционная привлекательность недвижимости рассчитывается по коэффициенту «цена/рента». То есть соотношению стоимости жилья к сумме аренды за год без учета затрат. В итоге мы получаем сумму равную количеству лет окупаемости квартиры.
Например, стоимость жилья составила 3,5 миллиона рублей. Вы сдаете квартиру за 30 тысяч рублей в месяц — это 360 000 рублей в год. Разделим 3,5 миллиона на 360 тысяч и получим 9,7.
От коэффициента зависит, для чего больше пригодна квартира — для покупки или аренды:
✒ от 1 до 15 — цена более привлекательна для покупки, чем для аренды;
✒ от 16 до 20 — чуть выше, но все еще приемлемо для покупки;
✒ от 21 и выше — высокая цена, жилье лучше арендовать.
Если добавить в расчеты затраты на облагораживание жилья, оформление интерьера и так далее, срок окупаемости увеличится.
IV. Договор
Независимо от цели приобретения обязательно детально изучите договор. Вам могут предложить различные форматы соглашений. Пока самым выгодным остается вариант долевого участия.
В некоторых случаях вам могут предложить договор, в рамках которого вы отдаете деньги сейчас, а основной договор купли-продажи подписываете только при сдаче квартиры. Избегайте таких вариантов, иначе не попадете под защиту статьи 214-ФЗ.
Внимательно изучите обязанности застройщика в рамках передачи квартиры. Не соглашайтесь на условия, при которых девелопер отдает ключи в течение какого-то количества дней после ввода дома в эксплуатацию. Вы можете лишиться квартиры, если введение объекта в эксплуатацию не одобрят. В договоре должен быть четко прописан срок сдачи объекта и соответственно выдачи ключей — например, IV квартал 2018 года.
Вывод
Четко определитесь с рамками бюджета, подушкой безопасности и границами, за которые вы не сможете выйти. Проанализируйте, что для вас будет выгоднее — скопить необходимую сумму или оформить ипотеку. Рассчитайте ежемесячные платежи, возможную прибыль и убытки.
Внимательно изучите район — комфортность проживания, транспортную развязку, экологическую обстановку. Если планируете заводить семью, позаботьтесь о будущем и выберите район с развитой инфраструктурой.
Выбирайте опытного застройщика с широкой базой реализованных проектов. Оцените репутацию застройщика в интернете, проверьте, сдает ли он объекты в срок и с какими партнерами сотрудничает.
Не соглашайтесь на «скользкие» условия договора, проверяйте точные сроки и условия.
Воспользуйтесь помощью профессионалов в выборе жилья. Сфера недвижимости в России не стоит на месте. Сейчас на рынке много профессионалов, которые ориентируются в тонкостях выбора жилья и вкладов в недвижимость. Обратитесь за помощью к квалифицированным риэлторам и аналитикам, чтобы сэкономить время и деньги.
