И как его продать дороже?
На сегодняшний день закон твердо определяет, кто может продавать любые объекты, в том числе и доли земельных участков: это собственники. В иных случаях будет "полумера", выгодная для продавца, но не выгодная для покупателя, с возможными осложнениями в будущем для обеих сторон. Рассмотрим подробнее.
Не приватизированный участок принадлежит владельцу по членской книжке, на основании решения общего собрания. Покупая часть такого участка, новому землепользователю не выдадут еще одну членскую книжку, потому что нет основания принять нового гражданина в члены СНТ (218-ФЗ такого права теперь не дает). Но можно составить между продавцом и покупателем предварительный договор купли-продажи этой части земли, определив условия будущей сделки, прописав их подробно уже сегодня, оплатив деньги (все или часть) и приняв по акту приема-передачи. Но в такой ситуации важно учесть все обстоятельства дела: есть ли права третьих лиц на этом участке, где будут проходить фактическая граница покупаемой доли, есть ли на этом участке постройки и кому они принадлежат по факту строительства и пр. Все эти обстоятельства нужно выявить и сделать соответствующие согласия, разрешения, гарантийные обязательства, иные документы. Кроме того, в таком предварительном договоре установить, является ли сумма задатком или авансом, в какой момент, кем и за чей счет будет производиться оформление собственности на землю, иные важные обязанности сторон.
Начинать любые покупки или продажи нужно с двух вопросов:
1. Права продавца на землю. Действительно ли он - законный землепользователь, есть ли решение общего собрания о приеме его в члены. нет ли решения об исключении его из членов СНТ.
2. Определение характеристик земельного участка. С 2020 года появилось много ограничений, связанных с землей. Ряд ограничений не дает возможности будущего строительства капитальных объектов. Иногда о таких ограничениях не знают сами продавцы. Поэтому, нужно посмотреть хотя бы ограничения соседних участков, которые поставлены на кадастровый учет и имеют ответы на подобные вопросы. Например, поперек всех участков проходит ЛЭП. Следовательно, от нее по обе стороны есть запретная зона для строительства домов, построек и любых посадок. При попадании земли СНТ в зону иного ограничения, могут быть другие правила землепользования и строительства. Определить такие ограничения помогут наши юристы по земельным вопросам.
Второй вариант - классический. Оформив договор задатка с условиями, ждем оформления собственности. Для продажи доли земля должна быть приватизирована, иметь Постановление Администрации о предоставлении вам земельного участка в собственности и свидетельство о государственной регистрации права собственности на землю. Или иные правоустанавливающие документы на собственность.
Не приватизированный участок переоформить на другое лицо по закону уже нельзя, можно лишь завуалировать покупку.
Если доля уже есть на бумаге, но не определена на местности, она, конечно же, стоит несколько дешевле, чем выделенная в натуре. Поэтому, стоит задуматься о выделении, возможно, и самостоятельного участка, если позволяет метраж, минимально допустимый для формирования самостоятельного участка.
На землях сельскохозяйственного назначения можно использовать участки только по целевому назначению. Следовательно, его надо привести в порядок, что сильно увеличит его ликвидность и цену. Работы по благоустройству участка (или хотя бы спил ветхих деревьев и корчевание) можно заказать у соответствующих специалистов, или обратившись в наш отдел недвижимости, заказать услугу продажи вашей доли «под ключ».
Увеличить стоимость земельного участка, а также его доли, могут:
- хороший подъезд к участку или каждой его части;
- близость водоемов (реки, озера) или благоустройство пруда на участке;
- расчистка снега в зимнее время и работы СНТ по содержанию территории в чистом состоянии;
- согласование поставки электричества, газа , обустройство водопровода на участок, увеличение разрешенной мощности электроснабжения и пр.
Уменьшают стоимость следующие факторы:
- не в порядке документы;
- отсутствие подъезда;
- удаленность от города;
- отсутствие инфраструктуры;
- запущенность участка;
- отсутствие определенных границ;
- споры со смежными землепользователями и пр.
Для точного ответа, лучше подойти на консультацию к земельному юристу и получить бесплатную консультацию.
