Нефтяной рынок показывает небывалые темпы снижения цен, как следствие, повышается курс доллара и евро. Чего ждать в этой ситуации? Независимый взгляд с причинами и следствиями прямо сейчас, итак поехали...
Начнем с обзора изменений рынка недвижимости за последний год, какие же факторы влияют на текущую стоимость квадратных метров:
- В 2019 году вводят счета ЭСКРОУ.
Покупатели напуганы возможным ростом цен, рост количества сделок уже летом 2019г. Необходимость в проведении акций у застройщиков отпала, цены слегка возросли. Следом присоединяется и вторичный рынок, цена увеличивается эквивалентно новостройкам. - Снижается ключевая ставка ЦБ до 6%
С 26 июля 2019 года снижается ключевая ставка и понижается каждые 2 месяца, 7 февраля 2020г. ставка была снижена до 6,00%, решение центробанка можно посмотреть по ссылке https://cbr.ru/press/keypr/
Ипотека становится доступнее, продавцы снова завышают цены. - Банки неохотно, но все же снижают % по ипотеке
Например, Банки ВТБ и Альфабанк вводят ипотеку под 7,9%, правда первый ввел ее и для вторичного рынка на условиях 50% взноса, а второй ограничился только новостройками в 7,99% (по состоянию на момент написания статьи), скриншоты из банков:
Ставки понижаются, количество, тех кто может себе это позволить растет, как итог - повышение спроса и цен на недвижимость.
- Снижение процента по вкладам.
Деньги для банка дешевеют и нет повода брать деньги у населения выше 6% (за исключением долгосрочных простых в доступе для банка вкладов, но и они теряют в %). Как итог, ценность денег снижается и это подстегивает людей вкладываться в недвижимость. Увеличивается спрос - увеличивается цена. - Появляется сельская ипотека под 3%
Активизируются застройщики частных домов, моментально появляются объявления о достраиваемых домах, попадающих под программу. Количество собственных акционных предложений от частных застройщиков уменьшается (Например, перестают дарить баню в подарок). Существенного оттока мигрировавших сельских жителей из городов не происходит, говорить о конкуренции с городскими квартирами не приходится. - Вводится льготное ипотечное кредитование на Дальнем востоке
За счет чего повышается цена на недвижимость в данном регионе. - Банки продолжили тенденцию на рефинансирование ипотеки Рассматривать не будет, т.к. это второстепенный фактор, который является следствием снижения ставки ЦБ. Несомненный плюс для тех, кто вовремя выплачивал имеющуюся ипотеку под 11-12%
- Демографическая яма заявляет свои права на формирование цен на рынке недвижимости.
Все прекрасно помнят о демографической яме 90-х, в следствие чего множество садиков перепрофилировали под коммерцию. В текущий год рожденным в 1990й исполняется 30 лет. И данная категория граждан уже вступает в свои права. Как это повлияет на ситуацию на рынке поговорим ниже.
Что имеем на данный момент?
В результате вышеупомянутых событий мы имеем искусственно перегретый рынок недвижимости в среднем на 15% от его реальной стоимости. (Естественное удорожание, связанное с миграцией населения и соответствующим увеличением спроса не вошло в данную цифру). Повышение цен отображено на примере Москвы.
Чего же ожидать от рынка недвижимости в 2020 году?
Для начала обратимся к истории. Наверняка, все помнят кризисы 1998г., 2008г, 2014г. на которые рынок недвижимости отвечал снижением цен, приведу в пример 2014г., когда падение цен на недвижимость достигло 55% в долларах, на 15–20% в рублях (по индексу IRN.RU):
Как любое горение необходимо поддерживать, сжигая топливо, так и перегретый рынок недвижимости также необходимо чем-то поддерживать. И если в роли катализатора выступали изменения на рынке недвижимости, то сейчас запасы "топлива" сходят на нет с изменением цен на нефть. В результате, как в любом кризисе, ожидается снижение цен на рынке недвижимости.
Почему цены на недвижимость снизятся и как это произойдет?
Так уж устроена экономика нашей страны, что от цен на нефть зависят едва ли не все жители, независимо от региона проживания.
При снижении цен нефть бюджет недополучает львиную долю прибыли, проекты удешевляются, сроки переносятся, рубль дешевеет и как следствие цена товаров растет. Наряду с этим снижается покупательская способность населения (которая, надо сказать, и без того падала с 2008г), наличие свободных денег у населения становится меньше, количество сделок на рынке недвижимости уменьшается.
И в этот момент свою роль сыграют крупные агентства недвижимости, с которых все начинается. Дело в том, что риелторы получают прибыль в виде ставки(процента) от совершенной сделки. Нет сделок - нет прибыли. Любое агентство недвижимости вполне адекватно реагирует на покупательский спрос и, ощущая снижение количества продаж, они адекватно снизят и стоимость, для поддержания количества сделок на должном уровне.
Второй немаловажный фактор - это ужесточение требований на выдачу ипотеки уже летом 2020г., в результате чего объемы выдаваемой ипотеки снизятся, а следовательно тех, кто может себе позволить ипотеку тоже снизится.
Ссылка на информацию: https://www.rbc.ru/finances/17/12/2019/5df8aeb59a79477be663ee6e
Третий фактор - демографическая яма 90х. Да-да, именно демографическая яма продолжает играть свою роль в нашем обществе. Дело в том, что данное поколение уже достигает возраста, когда необходимо решать жилищные вопросы, рожденным в 90м году уже исполняется 30 лет, поэтому в ближайшее время наряду со снижением покупательской способности мы получим еще и снижение количества покупателей в среднестатистическом возрасте.
Еще один фактор, который сыграет свою роль - это увеличение ключевой ставки ЦБ. При сохранении текущих цен на нефть удерживать ключевую ставку на уровне 6% становится сложнее и, вероятно, она будет скорректирована в большую сторону. Фактор повлияет на стоимость ипотеки и произойдет обратный процесс ("топлива" для рынка станет меньше).
Когда произойдет снижение цен на рынке недвижимости?
Первое ощутимое снижение цен по прогнозам должно произойти уже в конце весны- начале лета 2020г. Именно в этот период начинается сезонное снижение спроса, к которому присоединятся факторы снижения покупательской способности и ужесточение правил выдачи ипотеки.
Тенденция на снижение цен на недвижимость будет приумножена при сохранении текущей цены на нефть на протяжении от 3 до 6 месяцев. Именно этого срока хватит на формирование новой экономической реальности в стране и мире.
Прогноз сформирован на основе оценки предшествующих и текущих событий по состоянию на 10 марта 2020г.
Оставляйте Ваши комментарии, что Вы думаете по этому поводу, делитесь обратной связью, это помогает мне сформировать более подробную оценку о текущей ситуации в глазах Россиян.
Я также продолжу внимательно следить за ситуацией в стране и мире и при изменении ключевых факторов подготовлю новые статьи, скорректирую текущие прогнозы и поделюсь ими с вами.
