Главное, что вам нужно знать о покупке квартиры в Нью-Йорке: рынок устроен таким образом, что комиссию агенту, работающему на стороне покупателя, оплачивает продавец. А это значит, что если вы хотите купить квартиру, то просто свяжитесь с нами, мы поможем с поиском/покупкой, и это ничего вам не будет стоить.
Законодательство США не ограничивает иностранцев. Граждане России, Украины, Казахстана и других стран бывшего СССР могут свободно покупать любые объекты. Зарубежные покупатели могут становиться собственниками как жилой, так и коммерческой недвижимости в Штатах. Никакого особого разрешения на покупку не требуется.
Оформить сделку можно как на физическое, так и на юридическое лицо. Благодаря второму способу можно защитить недвижимость от налогов на наследство и дарение, а также ограничить ответственность собственника при несчастном случае.
Приобретение недвижимости не является достаточным основанием для получения вида на жительство в США. Тем не менее, оно при определенных условиях дает право на получение бизнес-визы.
При вложениях в недвижимость для сдачи в аренду можно получить визу EB5 или L1 (недвижимость при этом должна стоить не ниже определенной суммы). Также можно покупать недвижимость с целью ремонта и перепродажи и при правильной организации получить визу EB5 или L1.
Всего в Нью-Йорке, и на Манхэттене в частности, существует три формы собственности многоквартирных домов: арендные дома, кооперативы и кондоминиумы.
— арендный дом – это дом, в котором все квартиры сдаются в аренду. Здание является единым и неделимым объектом собственности. Купить отдельную квартиру в таком доме невозможно. Арендные дома бывают очень разные — от старых ужасных на вид построек до ультрасовременных жилых комплексов.
— кондоминиум или кондо (condominium, condo). Это классическая широко распространенная и понятная нам форма собственности. Собственник владеет конкретными квадратными метрами/футами своей квартиры и неделимой частью дома и земли. Почти все, что строится в Нью-Йорке последние 15-20 лет – это кондоминиумы. Иногда старые арендные здания полностью реконструируют, меняют форму собственности на кондоминиум и распродают квартиры. Главное: в кондоминиумах нет никаких ограничений на покупку, продажу или сдачу квартир в аренду. Это наиболее ликвидная форма собственности.
— кооператив или кооп (cooperative, coop). При этой форме собственности владельцем всего здания, земли и квартир является компания, а жильцы покупают не физические квадратные метры/футы, а акции этой компании. На квартиру же подписывается специальный арендный договор. Кооператив – это старая форма владения. Последние 15-20 лет кооперативы почти не строятся. Главная особенность кооперативов – есть довольно серьезные ограничения и требования к покупателям и к владельцам квартир, среди которых могут быть:
- требование к покупателям раскрыть всю финансовую и личную информацию о себе. Кооперативы хотят видеть кредитную историю и высокий стабильный доход будущего владельца.
- повышенные финансовые требования, если квартира покупается в кредит. Например первоначальный платеж должен быть не менее 50% от стоимости квартиры, при том, что банк готов дать кредит под 20% первоначального взноса. Кооператив также может требовать, чтобы после закрытия сделки на счету покупателя оставалось достаточно средств для покрытия платежей по квартире в течение 1-2 лет.
- ограничения на сдачу в аренду. Например, чтобы сдавать квартиру, нужно сначала прожить в ней определенное количество лет (часто 1-2 года). После этого квартиру можно сдавать, но опять же не больше чем, например, 2-3 года из каждых 5 лет владения.
- все сделки по покупке и сдаче в аренду должны быть утверждены Советом директоров кооператива (Coop Board). Зачастую с будущими владельцами квартиры или с арендаторами проводят интервью. При этом Совет директоров имеет право отказать в сделке не объясняя причины такого решения.
Есть еще такой подтип формы собственности как Кондоп (condop). По сути это кооператив, частью которого является коммерческие помещения, например, магазины на первом этаже дома. Кондопы – это те же кооперативы, но зачастую правила по покупке, продаже и сдаче квартир в аренду там более простые и либеральные.
Какие выводы можно сделать?
— Если вы хотите квартиру в более-менее новом доме, то нужно смотреть кондоминиумы
— Если покупаете квартиру как инвестицию и планируете ее сдавать в аренду, то нужно смотреть кондоминиумы
— Если у вас нет местной (американской) кредитной истории и нет подтвержденного стабильного дохода, то нужно смотреть кондоминиумы
— Если вы местный (т.е. имеется кредитная история и местные доходы) и покупаете квартиру в качестве основного жилья, то у вас есть возможность сэкономить 10-30% и купить кооператив.
Какие еще есть особенности?
В Нью-Йорке принято указывать только общую площадь квартиры (к тому же она считается по внешним сторонам стен).
Стандартная процедура покупки занимает 30-60 дней. В случае получения ипотечного кредита, сроки увеличиваются.
Дополнительные расходы покупателя при сделке с недвижимостью в США намного ниже, чем в среднем по Европе. Сверху придется заплатить 1-3% от цены объекта.
Сделку с недвижимостью можно провести удаленно. Для этого можно оформить доверенность на адвоката в посольстве (консульстве) США в своей стране. Специальную форму доверенности адвокат пересылает покупателю почтой. Деньги покупатель будет переводить на так называемый трастовый счет своего американского адвоката, с которого по окончании сделки они будут переведены продавцу.
Риски в данной ситуации практически сведены к нулю – при условии, что покупатель пользуется услугами лицензированного специалиста. Нечистоплотность проведения сделки может привести адвоката к потере лицензии, а ей очень дорожат, так как другую лицензию на аналогичную деятельность ему уже не выдадут. Поэтому покупателю можно быть уверенным в законности операции.
Мы постарались осветить все нюансы, но, в любом случае, всегда следует помнить, что каждый случай является уникальным, и возможно, вы не учли какой-то важный фактор, задавая вопрос, поэтому лучше обращаться за персональной консультацией, чтобы проанализировать каждый конкретный случай.
