Чем полезна для рынка новостроек реновация промышленных территорий
Серый пояс Петербурга остается самой перспективной территорией для нового строительства в черте города. За 2019 год в бывших промзонах возвели 900 тыс. м2 жилья. И в ближайшие годы по прогнозам экспертов эта цифра будет только расти. Расспросили застройщиков, в чем сложность редевелопмента и какие у него перспективы.
На начало 2020 года в Петербурге под жилой редевелопмент попали 11 локаций. На месте бывших промышленных предприятий строят жилые дома общей площадью 383 га.
Больше всего подобных проектов в Невском районе. Он же остается и самым перспективным для дальнейшего редевелопмента — заброшенных промзон здесь достаточно. Самый крупный проект редевелопмента в локации — ЖК «Цивилизация» от ЛСР. Общая площадь квартир в нем — 800 тыс м2.
Александра Чиркова, руководитель отдела бронирования Нмаркет.ПРО, отмечает удобную транспортную доступность района и наличие необходимой инфраструктуры. «В Невском районе много бывших промзон с той и с другой стороны Невы, которые застройщики уже выкупили для строительства жилья. В основном, это квартиры классов эконом и комфорт. Многим покупателям, особенно молодым, важна близость к центру города, где сосредоточены офисы и учебные заведения. Людям важно быстро добираться. С этой точки зрения Невский район также удобен, как и Московский и Фрунзенский», — считает Александра.
На втором месте после Невского по объемам редевелопмента промзоны идет Московский район, затем Калининский, Адмиралтейский и Петроградский.
В скором времени начнется строительство на территории бывшей Гутуевской суконной мануфактуры на набережной реки Екатерингофки. Кирпичный главный корпус и водонапорная башня внесены в список вновь выявленных объектов, представляющих историческую ценность. Это значит, что застройщику придется вписать их в свой проект и отреставрировать.
Под жилую застройку попадет участок Свердловской набережной, 12, а также — на улице Новоселов, 49, где раньше действовал алкогольный завод «Самтрест». Свои площади в Коломягах и на Октябрьской набережной под жилую застройку продает асфальтобетонный завод.
Слабые места
При выборе территории для застройки одним из решающих факторов часто становится местная инфраструктура. В крупных промзонах ее традиционно не хватает. Застройщику приходится брать на себя строительство дорог, прогулочных бульваров, рекреационных зон.
Михаил Ривлин, совладелец компании «Мегалит — Охта Групп», разделяет локации для редевелопмента на два вида: окруженные жилыми кварталами и действующими предприятиями.
«На текущий момент наибольший потенциал для развития имеют относительно небольшие участки бывших промзон, вокруг которых уже сложилась жилая и коммерческая застройка. Само окружение в этом случае требует заполнения образовавшейся лакуны. В качестве примера можно привести наш проект «Приморский квартал» в 400 метрах от метро Пионерская. Его окружает обжитой район. Появление на территории бывшей овощебазы жилого комплекса стало логичным этапом развития территории.
На порядок сложнее формируются концепции проектов, где редевелопмент промышленных территорий происходит частично. Соседство жилой застройки с действующими или простаивающими предприятиями вызывает вопросы у покупателей. Неблагоприятное соседство сказывается на коммерческой эффективности проекта», — считает Михаил Ривлин.
Если необходимой инфраструктуры поблизости нет, застройщику приходится создавать ее самостоятельно. Об этом рассказывает Карина Монахова, директор по правовым вопросам и перспективному развитию «Эталон ЛенСпецСМУ» (входит в Группу «Эталон»).
«Наличие в пешей доступности школы, детского сада, поликлиник, магазинов, а также удобных выездов на КАД и ЗСД являются важными критериями при выборе новой квартиры. Поэтому наша компания тщательно анализирует локацию и ближайшую инфраструктуру будущего проекта.
При этом Группа «Эталон» формирует комфортную среду проживания, например, в своем крупнейшем проекте редевелопмента — квартале «Галактика» на месте бывшей Варшавской железной дороги. Компания строит детские сады и планирует возвести школу. В первой очереди мы построили три детских сада в общей сложности на 240 воспитанников, один из них с бассейном.
В проекте «Эталон на Неве» на территории складского комплекса «Александро-Невской мануфактуры» Группа «Эталон» запроектировала встроенный детский сад с отдельной площадкой для прогулок детей».
Промзона раздора
Более активному развитию редвелопмента мешает несовершенство российских законов и отсутствие четкой позиции по поводу будущего промзон у властей. Сначала чиновники призывают застройщиков заниматься реновацией бывших заводов. А затем не торопятся переводить эти территории в зону жилой застройки.
Комиссия по подготовке изменений в Генплан взялась за рассмотрение заявок от собственников участков в промзоне. В большинстве своем их владельцы просят разрешить строить на фабричных территориях жилье. Многие из этих прошений Смольный уже отклонил. Чиновники считают, что эти территории должны стать многофункциональными, с безвредными наукоемкими предприятиями и парками.
«Традиционно проекты редевелопмента требуют изменения назначения земельного участка, — рассказывает Карина Монахова. — Также процесс часто затягивается из-за большого количества собственников участков, которые вовлечены в проект. Может потребоваться внесение изменений в Генплан и правила землепользования и застройки. Много времени у девелоперов уходит на разработку и согласование проекта планировки всей территории».
Михаил Ривлин считает, что чиновники могли бы мотивировать предприятия переезжать из центра города на окраины и отдавать старые территории под редевелопмент.
«Значительно ускорить редевелопмент крупных промышленных анклавов могла бы внятная городская политика, направленная на перемещение предприятий на границы города, — уверяет Михаил Ривлин. — При этом, для самих промышленников переезд в новые помещения открывает массу возможностей для развития и модернизации. В основной своей массе старые промышленные здания не подходят для размещения современного производства. А для города вывод предприятий на периферию даёт возможность формирования современных микрорайонов, дающих толчок развитию всей городской инфраструктуры».
По мнению Карины Монаховой, нужно разработать систему передачи бывших промзон девелоперам. Сейчас такого алгоритма просто не существует.
«Редевелопмент — сложный и затратный процесс, который зависит от многих факторов. Поэтому сложно создать универсальный механизм передачи промзон. Но все же выстраивать такие схемы взаимодействия необходимо. Во-первых, свободных участков под строительство в городе практически не осталось. Во-вторых, многие промышленные предприятия, расположенные в центре и на набережных, находятся в плачевном состоянии и негативно сказываются на облике города. Необходим комплексный подход к решению таких задач с привлечением профильных экспертов», — полагает спикер.
Несмотря на многие сложности, застройщики планируют и дальше вкладываться в редевелопмент промзон. Слишком лакомыми выглядят локации, которые сегодня занимают ветхие здания заводских цехов. «Многие промышленные территории находятся в центре города и на набережных, поэтому интерес к таким участкам у девелоперов, безусловно, есть. Рыночный потенциал в первую очередь имеют объекты, расположенные близко к центру, с хорошей инфраструктурой или видом на воду», — говорит Карина Монахова.
