Открываю новую рубрику - обзор жилых комплексов на просторах нашей страны. В рамках этой рубрики читаем документы, сопоставляем рекламные лозунги с жизненными реалиями.
Формат обзора следующий:
1. Читаем рекламный буклет/сайт и сопоставляем с реальностью.
2. Смотрим документы - проектную декларацию, заключение экспертизы.
3. Мой субъективный вывод.
Для анализа используется информация с сайтов застройщика и администрации населенного пункта.
Открывать новую рубрику будет ЖК "Космонавтов, 11" в Екатеринбурге от застройщика "ПИК".
Комплекс запроектирован на бывшей промтерритории в непосредственной близости от железнодорожного вокзала Екатеринбурга. Первые мысли после просмотра рендеров на сайте: для комплекса разработаны СТУ (нет балконов и незадымляемых лестниц), этажность большая, проблемы с парковкой и выездами (промтерритория, нет сформированной улично-дорожной сети, по факту один выезд на уже загруженную Космонавтов), экология вызывает вопросы... Решение фасадов оставим за скобками, на вкус и цвет так сказать все фломастеры разные. Но все таки, на мой взгляд у ПИКа есть комплексы с более удачными цветовыми решениями фасадов - здесь как-то уж очень брутально и мрачно.
Обещания застройщика - смотрим сайт/рекламный буклет и сопоставляем с реальностью
- И сразу под красивым баннером на сайте мы видим первый рекламный посыл - "комплекс расположен в шаговой доступности от станций метро "Уральская" и "Машиностроителей". Открываем карту - до станции "Уральская" - 1,8км, до "Машиностроителей" - 1,1км. При том что СП 42.13330.2016 "Градостроительство" допускаемая дальность пешеходного подхода ограничена 500 метрами. И очень странно, что акцентируют внимание только на метро, когда в непосредственной близости на расстоянии 100-150 метров есть остановки наземного общественного транспорта (автобус, троллейбус, трамвай).
- Дальше сайт оптимистично сообщает, что рядом находятся 2 детских сада и школа, и даже указывает их номера. Ситуация такая же, как с шаговой доступностью метро - оба садика расположены на расстоянии 1км по прямой, если мерить по дорогам будет существенно больше. Обещание опять не вписывается в требования и СП 42.13330.2016 "Градостроительство", и на этот раз уже и Нормативов градостроительного проектирования города Екатеринбург, которыми устанавливается территориальная доступность 300 метров для садиков, 500 метров для школ. Все эти расстояния от домов первой очереди, когда завершится застройка всего квартала - расстояния уменьшаться. Ну и собственные садики и школу в этом жилом комплексе построят когда-нибудь.
На скринах с 2gis наглядно видно насколько "рядом" находятся эти объекты.
Остальные обещания на главной странице сайта комплекса соответствуют действительности - детские и спортивные площадки "ПИК" делает хорошие (хотя сейчас посмотрела фото хода строительства - и там обычные комплексы от вроде бы "Наш двор" в стандартной для детских площадок красно-синей гамме), лифты поставит большие, корзины для кондиционеров повешает и индивидуальную кладовую вам с удовольствием продаст.
Документы - проектная декларация, заключение экспертизы, проект планировки
Ну я же ГИП, так что начнем с основы основ... проекта планировки.
На эскизе застройки мы видим 5 групп секционных домов повышенной этажности и 2 точечных дома, 8 закрытых многоэтажных паркинга, 2 сада и школу. Подозрительно круглые цифры общей площади застройки и численности населения. Дворы ориентированы на юг, но из-за ограничивающих их высотных зданий 16-25эт, светло во дворе будет несколько часов в полдень. Вызывает сомнения посадка школы - инсоляция учебных кабинетов с восточной стороны полностью будет перекрыта жилым домом. Корпуса 5.1 и 5.2 самые неудачные на мой взгляд - жители нижних этажей будут любоваться стеной паркинга, огромная открытая парковка рядом и плюс через этот дом будут ездить все жители корпусов 4.1-4.2 и собственники машиномест в паркингах.
Типология секций:
16этажная широтная - 10шт
16этажная угловая - 5шт
16этажная меридиональная - 13шт
25этажная меридиональная - 10шт
25этажный односекционный дом - 2шт
Проект планировки пережил довольно оживленные публичные слушания. Основные моменты с моими комментариями - смотрите в галерее ниже.
Первая и основная подстава для жителей была заложена именно на стадии проекта планировки. В нормативах Екатеринбурга несколько размыто написаны определения "жилого микрорайона" и "жилого квартала". Естественно, застройщик выбирает для себя то, что ему выгоднее. Но выгода застройщика в данном случае совсем не коррелирует с выгодой будущего жителя.
А подстава заключается в том, что всю эту территорию рассматривают как квартал, хотя по сути это микрорайон. И разница в предельной плотности населения и жилого фонда почти в 1,5 раза.
"ПИК" считает это кварталом и показывает плотность населения 485чел/га, что не превышает предельный параметр. А если рассматривать это как микрорайон - тогда предельная плотность населения была бы не более 330чел/га.
Тоже самое и с плотностью жилищного фонда. Вместо 9900м2/га, благодаря неконкретности определения, на этом участке "ПИК" получил 14563м2/га.
Теперь перейдем к заключениям экспертизы. На данный момент получены заключения экспертизы на несколько домов. Я бегло просмотрела технико-экономические показатели в каждом - планировки в одинаковых типах секций, расположенных в разных домах, совпадают. Фактическая площадь застройки и количество человек совпадают с цифрами в проекте планировки.
Как я и предполагала, на здания были разработаны СТУ.
СТУ - это специальные технические условия, которые разрабатываются когда есть отступления от требований действующих норм в области пожарной безопасности. СТУ должны согласовываться в Минстрое.
В секциях запроектирована незадымляемая лестничная клетка Н2 с устройством на входе в нее тамбур-шлюза либо лифтового холла с подпором воздуха при пожаре. Этот тип лестниц очень любят застройщики, НО... обеспечение безопасной эвакуации по этой лестнице будет полностью зависеть от управляющей компании. В отличие от лестниц типа Н1, где их незадымляемость обеспечивается конструктивно - через открытый переходной балкон. Но лестницы Н1 - это лишние непродаваемые метры, лишние двери. Так зачем платить больше?
Также по СТУ были запроектирована кладовые в подвале.
Дальше после требований пожарных нормативов, самые жесткие ограничения на хотелки застройщиков накладывают требования по парковкам. В Екатеринбурге одни из самых лояльных требований к застройщикам - всего то 1 машиноместо на 80м2 жилья. Проектировщики и застройщики соседней Тюмени мечтают о таких нормативах.
Получается что на корпус 1.1 с 670 квартирами и площадью жилья 33461,1м2 надо всего 418м/мест. Если пересчитать по требованиям СП 42.13330.2016 "Градостроительство" - тогда для того же самого корпуса 1.1 понадобилось бы уже 804м/места, причем 335м/мест должно было бы быть в подземном паркинге. Даже если принять во внимание оговорку в СП 42.13330.2016 о том, что в региональных нормативах требования могут отклоняться на не более чем 30% - все равно получается 563м/места против имеющихся сейчас 418м/мест. Не знаю почему Екатеринбургская городская Дума так снисходительно относится к застройщикам. Может быть жители Екатеринбурга идут впереди всей России и пользуются преимущественно общественным транспортом?
Мой субъективный вывод
Итак, если смотреть с точки зрения застройщика:
- с участка выжали максимум продаваемой площади
- сделали максимально большие по габаритам секции - сэкономили на количестве лифтов, лестниц и противодымной вентиляции
- дополнительно продали почти весь техэтаж, разместив там кладовые
- паркинги, которые плохо продаются вынесли в последние годы освоения участка
С точки зрения будущего жителя:
- жилой комплекс для очень общительных людей - сумасшедшая плотность высотной застройки, большое количество квартир на этаже
- надо присматривать велосипед/ролики на лето и лыжи на зиму - с территории в часы пик просто так не выедешь, а вечером машину не припаркуешь
- нет незадымляемой лестницы Н1 - возможность спастись полностью будет зависеть от добросовестности управляющей компании, которая должна поддерживать пожарную сигнализацию и противодымную вентиляцию в рабочем состоянии
- есть кладовки - будет где хранить велосипед/ролики/лыжи
- получены разрешения на почти половину домов - можно быть пояти уверенным, что концепция застройки не поменяется
Какую квартиру купила бы себе
в односекционном доме (корпус 2А) либо в секции 4, 5 корпуса 1.1
Что обязательно бы купила, если бы жила в этом комплексе
набор для самоспасения в случае пожара
Что обязательно бы проверила перед покупкой
что опасный грунт заменили
Ну, и собственно вывод - обычный человейник с более симпатичной оберткой из фасада и пиара. Живя там, машины лучше не иметь и работать в радиусе пешеходной доступности (или со смещенным относительно часов пик рабочим графиком).
Все что написано выше - мой субъективный взгляд. На истину в последней инстанции не претендую. Цели агитировать либо отговаривать от покупки не преследую.
Если вам интересен мой анализ какого-то конкретного жилого комплекса - пишите в комментариях.
