Многих пугает ипотека, потому что итоговая сумма переплаты порой выглядит устрашающе. Но не стоит поддаваться эмоциям, а здраво рассудить, что да как. Мудрые покупатели присматривают привлекательный объект, выбирают наиболее оптимальный вариант ипотеки, а потом уже подают обращение на рефинансирование, значительно сокращая и срок кредитования, и, как следствие, сумму переплаты. Так что, если вас пугает ипотека, рефинансирование вам в помощь.
Что собой представляет рефинансирование?
Рефинансирование – это по сути новый кредит на более выгодных условиях с целью погашения первоначального займа. То есть вы берете в другом банке новый кредит, которым погашается текущий кредит. На этой прекрасной ноте отношения с предыдущим банком заканчиваются, и теперь вы уже рассчитываетесь с новым кредитором.
В рамках рефинансирования можно не только снизить процентную ставку, но и:
- изменить сумму кредита;
- изменить срок кредита;
- изменить ежемесячный платеж;
- изменить количество заемщиков.
Что нужно для оформления рефинансирования?
Рефинансирование – это один из банковских продуктов, поэтому каждый банк вправе выдвигать свои условия для осуществления данной процедуры. Но в среднем условия таковы:
- С момента оформления первого кредитного договора и выдачи займа прошло не менее 180 дней.
- Кредит ни разу не подлежал реструктуризации.
- Отсутствие просрочек по платежам в течение последних 12 месяцев. Но некоторые банки учтут всю историю кредита.
- По ипотеке отсутствует просроченная задолженность на момент подачи заявки.
Дополнительно следует учесть, что рефинансирование сопряжено с дополнительными расходами на оценку недвижимости, уплату госпошлины и страхование жизни.
Можно ли рефинансировать ипотеку по ДДУ?
До недавнего времени это было не принято. Строящееся жилье – это большие риски для банков. Де-юре этого жилья еще не существует, у него нет собственников, и оно не подлежит материальной оценке. Непонятно, сможет ли заемщик в случае форс-мажора покрыть заложенность путем продажи этого имущества.
Тем не менее в борьбе за клиентов ряд крупных банков расширили свой кредитный портфель, добавив в него опцию по рефинансированию ипотеки по ДДУ. Если банк входит в число аккредитованных по вашему объекту, это увеличивает шансы на одобрение такой процедуры. Однако в таком случае потребуется еще согласие первого кредитора.
Условия по такому рефинансированию примерно те же самые, что и в случае с готовым жильем. Но логично, что процентная ставка в отношении строящегося жилья ощутимо выше. Поэтому такой вариант подойдет только тем, у кого, действительно, кабальные условия по первичному договору.
Сколько раз можно проводить процедуру рефинансирования?
Формально повторное рефинансирование не запрещено. Однако банки настороженно относятся к тем, кто злоупотребляет этой опцией. Ведь рефинансирование – это не только способ выгодно оптимизировать расходы, но и поправить свое финансовое положение путем снижения ежемесячного платежа. А такая категория клиентов банкам не интересна. Поэтому к рефинансированию стоит подойти со всей серьезностью, выбрав наиболее подходящее время, банк и пр. Плюс не стоит забывать, что каждый новый займ влечет за собой не только повторный сбор бумажек, но и дополнительные расходы на страхование жизни, оценку имущества и т.д.
Когда есть смысл рефинансировать свой ипотечный кредит?
При рефинансировании не во всех случаях вы окажетесь в плюсе. Бывает, что по совокупности факторов, выходит то же на то же, только с бумажной волокитой. Задумываясь о рефинансировании, нужно обратить внимание на следующие факторы:
- Процентная ставка должна быть ниже текущей, как минимум, на 1 процентный пункт.
- С момента оформления текущей ипотеки прошло не более половины срока кредита. Дело в том, что основная сумма процентов по ипотеке приходится на начало выплат. В конце почти все деньги уходят только на погашение основного долга. А так как рефинансирование – это новый займ, то на остаток долга будут заново начислены проценты. В любом случае можно сделать предварительный расчет, из которого будет понятна потенциальная выгода.
- Перечитайте свой текущий кредитный договор – в нем может быть предусмотрена комиссия за переход в другой банк в рамках программы по рефинансированию.
Можно ли увеличить свой ежемесячный платеж?
Да. Чем больше ежемесячный платеж, тем меньше переплата. Поэтому дальновидные заемщики стараются увеличить его настолько, насколько позволяют их финансы. Но ваши финансы должны устроить и банк. Так как рефинансирование предполагает выдачу нового кредита, то банк повторно проведет проверку вашей платежеспособности. Если к этому времени ваш официальный доход увеличится, то в рамках нового кредита можно рассчитывать и на увеличение ежемесячного платежа. Однако не стоит забывать, что это правило работает и в обратную сторону. Если на момент обращения за рефинансированием, ваш официальный доход снизится, то банк не то, что не увеличит ваш ежемесячный платеж, но и вряд ли сохранит текущий размер платежа, уменьшив его. В таком случае рефинансирование может оказаться совершенно невыгодным.
Можно ли претендовать на вычет по процентам после рефинансирования ипотечного кредита?
Право на возврат подоходного налога с процентов по ипотеке сохраняется и после процедуры рефинансирования. Но для этого необходимо соблюсти два условия:
В договоре на рефинансирование должна быть ссылка на первый договор ипотеки. В противном случае изменяется целевое назначение кредита, и в праве на налоговый вычет будет отказано.
Кредит должен быть рефинансирован в банке с лицензией ЦБ.
Почему банки готовы предложить более низкую ставку именно при рефинансировании?
Все банки борются за клиентов. Но в этой борьбе главное – не прогадать. Клиент должен соответствовать представлению банка об идеальном заемщике. Ведь при ипотеке рискует не только заемщик, но и сам банк. И даже самая дотошная проверка не может гарантировать, что клиент будет исправно выплачивать свой долг на протяжении н-ного количества лет. Потому что проверка – это все теория. А банку нужны факты. И вот как раз в случае с рефинансированием вы можете уже не только бумажками, но и конкретными делами подтвердить свою безупречную репутацию и платежеспособность.
Можно ли провести рефинансирование в своем банке?
И да, и нет. В целом, любой ипотечный кредит подлежит рефинансированию. Но некоторые банки предоставляют услугу перекредитования только для ипотечных займов, оформленных в других банках. Например, такой политики придерживается Сбербанк. Поэтому при оформлении ипотеки стоит подумать и над выбором первого банка.
Рефинансирование и материнский капитал
Тут все не просто. С первого взгляда может показаться, что рефинансирование и материнский капитал вообще несовместимы, в какой бы последовательности они ни были применены. В двух словах дело обстоит так.
Вариант №1
Сначала использовать сертификат на материнский капитал для частичного досрочного погашения, а потом обращаться за рефинансированием ипотеки.
Дело в том, что при использовании материнского капитала банк обязан выделить детям доли, что увеличивает риски для банка. Если вдруг заемщик перестанет выплачивать кредит, недвижимость перейдет банку, но только с тем условием, что в квартире или доме будут проживать несовершеннолетние дети, так как их доля будет находиться под соцзащитой.
Иногда банки соглашаются рефинансировать такой кредит. В таком случае к решению вопроса подключаются органы опеки. Они должны дать согласие на залог этой доли. Поэтому если у вас именно такой случай, то прежде всего необходимо обратиться в опеку. Если вам откажут, то о рефинансировании можно и не мечтать. В противном случае только потеряете деньги на оформление различных бумаг.
Вариант №2
Сначала рефинансировать кредит, а потом использовать материнский капитал.
При таком раскладе в позу нередко становится Пенсионный фонд, аргументируя свою позицию тем, что происходит нецелевое использование средств. Дело в том, что при рефинансировании формально меняется целевое назначение займа. Из «приобретения недвижимости» оно может превратиться в «погашение обязательств заемщика перед третьим лицом». Поэтому здесь, как и в случае с возвратом налогового вычета, очень важно, чтобы в договоре рефинансирования была указана ссылка на первоначальный договор ипотеки. И тогда вопрос уже можно решать в судебном порядке. Практика показывает, что фемида железно на стороне истца.
Если у вас еще есть выбор, то очевидно, что наиболее жизнеспособен второй вариант. Что касается первого, то для банков рефинансирование – дело сугубо добровольное, поэтому вероятность, что они пойдут на риски, очень мала. Если вы уже воспользовались сертификатом на материнский капитал, то придется настроиться на задушевный и конструктивный разговор с органами опеки.
Почему сразу не все так просто?
Получить сразу очень выгодные условия кредитования можно, но, если по-честному, это большая редкость.
Во-первых, надо попасть под привлекательную ставку, которая напрямую зависит от текущей ставки ЦБ. Во-вторых, надо очень понравиться банку, точнее понравиться должен ваш официальный доход. В-третьих, идя по пути долевого строительства вы можете взять ипотеку только в тех банках, которые сотрудничают с тем или застройщиком по конкретному объекту. В-четвертых, банк тоже боится, потому что ипотека, как правило, подразумевает внушительный займ. Гарантий, что вы будете исправно платить по счетам нет. А в случае с долевкой залоговое имущество сродни виртуальному, которое гораздо сложнее реализовать.
А вот привлекая клиента на рефинансирование, банк сводит свои риски к минимуму, так как получает заемщика с чистой кредитной историей, подтвержденной фактически произведенными оплатами.
Если после прочтения материала у вас остались вопросы - пишите их в комментариях. А если вы хотите, чтобы мы подобрали вам максимально выгодную программу по рефинансированию - звоните: +7 (812) 421-87-72
На данный момент есть выгодные программы рефинансирования под 7,9%
* ИПОТЕКА LIVE - команда специалистов в сфере кредитования, недвижимости, страхования и юридических услуг.
www.ipotekalive.ru
