05.01.2020 Обстоятельства ценообразования на жильё в России: нет роста реальных доходов граждан – это удерживает рынок от роста цен. Замена долевого строительства эскроу-счетами, повышение НДС с 18 до 20% – стимулы к повышению стоимости. Подъём спроса на жильё ведёт к увеличению цен, что и наблюдается в Москве.
Квартиры в новостройках. Продажи на стадии котлована будут сокращаться – в интересах строителей реализовать готовое к заселению жильё и получить прибыль. Рост цен ожидается до 5% по отношению к 2019 году.
Стимулирование государством льготного кредитования по ипотеке подтверждает прогноз. Превышение предела маловероятно.
Вторичное жильё. Покупателей на обжитые квартиры становится всё меньше. Стремление продавцов равняться на цены новостроек неоправданно: люди предпочитают новые квартиры.
Прогноз – стоимость вторички останется на прежнем уровне или вырастет в пределах 3% инфляции. Дальнейшее падение цен приостановится.
Загородная недвижимость особым спросом не пользуется. Стоимость дач не изменится или будет снижаться.
2019
01.02.2019 Рынок недвижимости в России входит в крайне противоречивый период. С одной стороны, резкое увеличение объёмов строительства в кризисные годы подтолкнуло данную отрасль и сформировало устойчивый тренд — цены на недвижимость ощутимо росли. И строительным компаниям было бы выгодно сохранение данной тенденции, но ситуация в 2019 году изменится.
После прохождения пика на рынке недвижимости и истощения запасов накопленных средств у россиян, продажи недвижимости без дополнительной стимуляции ожидает сильный спад.
Население потратило большую часть своих сбережений на покупку жилья и коммерческих помещений в предыдущие несколько лет. Теперь, в условиях отсутствия такого высокого спроса на недвижимость, фактором, который подтолкнул бы данную отрасль, стал бы рост реальных доходов россиян на 2% и более. Но этого не происходит из-за общей кризисности экономической обстановки в стране и роста налогов, в том числе, НДС.
Из-за поднятия налога на добавленную стоимость, цены на продукты значительно вырастут, что лишит ещё большее количество россиян возможности накопления денежных средств, которые впоследствии могли бы быть потрачены на покупку недвижимости.
Ещё один фактор, ведущий к замедлению темпов развития строительной сферы, это повышение ставки рефинансирования ЦБ РФ. В декабре 2018 года она была поднята до 7,75% и сохранится на данном уровне, как минимум, до 8 февраля 2019, то есть, до следующего заседания Центробанка. Повышение ключевой ставки ведёт к росту процентов по ипотечным кредитам, что также делает жильё менее доступным для населения.
К тому же, брать обычные кредиты у большинства россиян нет возможности — закредитованность населения России отмечает большинство отечественных и европейских финансовых агенств. Также снижение спроса в 2019 году происходит из-за перенасыщенности рынка жилья и коммерческой недвижимости. С 2014 года в стране быстро увеличивались объёмы строительства, а теперь и население, и российский бизнес обеспечены недвижимостью в полном объёме.
В данных условиях строительным компаниям, для получения наибольшей прибыли, необходимо снижать цену, увеличивая спрос на недвижимость. Именно это и произойдёт в конце 2019, но в первой половине года цены будут расти, продолжая тренд предыдущих лет.
Ещё одним фактором, внесущим свой вклад в возможное повышение цен станет рост стоимости строительных материалов. Отечественные производители не имеют возможности до конца заполнить рынок, а цены на товары зарубежных компаний зависят от колебаний курса рубля, пик которых придётся именно на первое полугодие 2019.
Второе полугодие
Но во втором полугодии ожидается стабилизация экономики, установление более прочного курса иностранных валют по отношению к рублю, замедление инфляции и, в связи с этим, снижение ставки рефинансирования ЦБ РФ, что позволит снизить проценты по ипотеке и сделать ситуацию на рынке жилья более стабильной. Также ко второму полугодию большинство строительных компаний сменит ценовую политику на более мягкую, для поддержания спроса. Данное решение будет носить вынужденный характер и произойдёт из-за снижения реальных доходов населения, вызванного ростом цен по причине повышения НДС, и колебаниями курса иностранных валют. На рынке сформируется устойчивая тенденция к снижению цен на недвижимость.
Российская строительная сфера существенно отличается в больших городах и в регионах. Но даже в наиболее крупных населённых центрах, ситуация будет различаться.
Крупные города
В Москве полным ходом идёт программа реновации. Это означает не только обновление старых помещений, но и создание новых жилых площадей, благодаря появлению которых, спрос населения, ранее проживавшего в устаревших домах, на новую недвижимость значительно уменьшится. Благодаря этому, в столице спад цен на недвижимость будет значительнее, чем в других городах, и произойдёт гораздо раньше — цены начнут снижение уже весной 2019 года, а до конца года, с учётом подорожания в начале года и среднем уровне инфляции по стране 5%-5,5%, к декабрю 2019, поднимутся всего на 2%-3%.
Реновация в Санкт-Петербурге также внесёт свой вклад в снижение цен на недвижимость. Но данное изменение будет не таким значительным, как в Москве. Строительство в северной столице также идёт менее активно, что поддерживает спрос на жильё. Поэтому, реальные цены здесь снизятся, но из-за инфляции, цены в рублях вырастут — не более, чем на 2%.
В Новосибирске в последние годы крайне активно идёт строительство. Увеличение жилых площадей в процентном соотношении происходит быстрее, чем в Москве или Санкт-Петербурге, из-за меньшего размера города и притока населения из соседних регионов. Люди, приезжающие в город благодаря более привлекательным условиям работы, учёбы или проживания, поддерживают спрос на жилые площади. Благодаря этому, за предыдущий год, рост цен на однокомнатные квартиры составил до 17%.
Данная тенденция сохранится и в 2019 году. Свой вклад в подорожание внесут и поправки в законодательство о долевом строительстве, которые повлияют на застройщиков в Новосибирске, как и в ряде других городов, гораздо сильнее, чем на столичных или компаниях Санкт-Петербурга, где на место застройщиков, обанкротившихся или резко поднявших цены, придут новые. В других городах такого количества строительных компаний нет, поэтому рост цен в Новосибирске составит 6%-8%.
Строительство в Екатеринбурге набирает обороты, в отличие, от столицы. На конец 2018 года в городе строилось рекордное количество жилых домов и коммерческих зданий. Но при этом, рост цен за прошедший год оказался умеренным — в среднем, 5%-7%. Пик строительства в 2019 придётся на середину года, но рост цен ускорится незначительно — в среднем, до 7%-9%, к концу года.
Цена квадратного метра в новостройках Казани за последние 5 лет возросла всего на 30%. И данная тенденция сохранится и в 2019 году. На рынке Казани работают более 50 застройщиков, что обеспечивает стабильно высокую конкуренцию на рынке недвижимости в данном городе. С учётом инфляции, рост рублёвых цен на недвижимость в этом городе составит не более 5%.
Динамика цен на недвижимость по российским городам крайне различна, но общей тенденцией рынка является ускорение роста цен в начале года и его замедление во второй половине 2019.
