Сегодня решил затронуть тему, которая уже не раз становилась предметом острых споров на просторах Дзена – следует ли покупать жилье в инвестиционных целях.
Сразу оговорюсь, я не являюсь ни однозначным сторонником, ни однозначным противником таких инвестиций, а почему – попробую описать ниже.
Для краткости, возьмем по одному самому распространенному аргументу с обеих сторон, начав с аргумента противников такой покупки. В качестве такового они приводят расчеты средней ожидаемой доходности покупки квартиры, которая оказывается лишь немного выше доходности по консервативным инструментам с низким уровнем риска, таким, как банковский депозит, ОФЗ и пр. Действительно, средняя цена квадратного метра последние годы растет далеко не двузначными цифрами (средний рост за последние 3 года составил по разным оценкам около 3% в год), а доходность сдачи в аренду (после вычета всех сопутствующих расходов) вряд ли превысит 3-4% годовых. С цифрами сложно спорить, но я попробую: все это правильно, но для рынка в целом, эдакая «средняя температура по больнице». Такой подход вполне имеет право на жизнь, если вы инвестируете в индексы на фондовом рынке, например, через соответствующий ETF, который имеет возможность покупать ценные бумаги в большом количестве пропорционально структуре индекса. Но обычный инвестор покупает одну, две, ну три квартиры и здесь правило «больших чисел» уже не работает… Если продолжать аналогию, вы покупаете акции нескольких компаний, цены на которые могут как вести себя лучше индекса, так и намного хуже. И получается ситуация: индекс в целом вырос на 3% за год, а ваш объект инвестиций подорожал на целых 15%! Но может быть и наоборот: при растущем (в целом) рынке ваш объект неуклонно дешевеет.
Теперь рассмотрим основной аргумент сторонников покупки квартиры для инвестиционных целей. Они утверждают, что квадратные метры надежнее, чем деньги в банке или облигациях, поскольку государство в лице Министерства финансов, АСВ и прочих организаций может в один прекрасный момент отказаться вернуть ваши деньги, тогда как квартира она всегда при вас (ну как деньги в тумбочке). С этим тоже сложно поспорить, вспоминая про 1991, 1998 и 2008 годы, однако и в этом аргументе есть нюанс… Сторонники инвестиций в квартиры не говорят о том, что на такие экстремальные шаги наше государство может подтолкнуть только глубочайший экономический кризис, в ходе которого наверняка нормальной зарплатой будет 100 долларов в месяц и денег на покупку квартиры за 100 000 $ у людей просто не найдется. Да, деньги пропадут, но и квартиры будут стоить копейки, за которые их еще надо попытаться продать.
Именно поэтому я и не могу согласиться ни с одним «лагерем»: для меня покупка инвестиционной квартиры – это непростая и довольно рискованная сделка (как инвестиция в акции коммерческой компании), которая может как принести хороший доход, так и хороший убыток. На квартире можно заработать сильно больше инфляции, но нужно удачно угадать с объектом инвестиций. Кроме того, не надо забывать, что сейчас на рынке «правит бал» покупатель, и превратить деньги в квартиру просто, а квартиру в деньги – намного сложнее.
Всем удачных инвестиций!
