С начала 2014 г. отмечается существенный рост частных инвестиций в недвижимость. Уменьшение ставок по вкладам и ставок по ипотеке заставило граждан, желающих хотя бы сохранить свои сбережения, переводить их из банковских депозитов в квартиры на первичном рынке жилья и торговые помещения.
Детальные социо-демографические характеристики частных инвесторов не так уж важны. Если коротко, то это граждане, инвестирующие в недвижимость от 150 тысяч до 50 млн руб. Это люди с достатком, у которых есть жилье и свободные средства, и которые вкладывают деньги в недвижимость с расчетом заработать на перепродаже либо получать стабильный рентный доход.
При выборе наиболее инвестиционно-привлекательного объекта недвижимости необходимо учитывать следующие параметры:
1) Ликвидность объекта (ликвидность - от лат. liquidus — жидкий, перетекающий) —экономический термин, обозначающий способность активов быть быстро проданными по цене, близкой к рыночной.)
Выбирая ликвидный объект следует обращать внимание на наличие аналогичных предложений в том же классе жилья (чем меньше схожих предложений, тем ликвиднее будет актив ) , если проект жилого комплекса состоит из нескольких корпусов , в приоритете вложения в первый корпус жилого комплекса (при перепродаже квартиры после сдачи дома , в разрекламированном ЖК, обладающем хорошей узнаваемостью среди целевой аудитории, готовая квартира будет пользоваться большим спросом, а конкурентов , продающих квартиры в этом же ЖК – не будет вообще).
2) Срок инвестиции
По сроку инвестиции разделяют на:
А) Краткосрочные – это вложения в квартиру с целью её дальнейшей перепродажи в течение от 1 года до 5 лет.
Б) Долгосрочные инвестиции – вложения с целью дальнейшей сдачи объекта в аренду с возможной дальнейшей продажей, срок такой инвестиции – от 5 лет.
При долгосрочной инвестиции рекомендуется сохранять объект инвестиции не более 10-15 лет, по истечении этого срока объект выбывает из категории «свежая вторичка» и начинает приносить меньший доход, начинается ускоренная амортизация (естественный износ квартиры и самого дома).
3) Время входа в инвестицию
Также встречается понятие «точка входа в инвестицию».
Под временем входа в инвестицию понимается время приобретения объекта. Наиболее привлекательные точки входа – первые дни старта продаж жилого комплекса, в глобальном плане рекомендуется инвестировать на активно растущем рынке, при соблюдении этих условий, будет обеспечена наибольшая доходность.
4) Доходность инвестиции
Доходность - один из главных показателей инвестиций, по которому можно оценивать выгодность инвестиций, их целесообразность и сравнивать их между собой по этому показателю. Говоря простым языком, можно определить доходность, как сумму денег, заработанную при определённых капиталовложениях в процентном выражении.
Годовая доходность рассчитывается по следующей формуле:
Доходность (%) = ( Сум Д / К) * (T/12) * 100%
Сум Д - cумма, полученного дохода за весь период инвестиции
К - cумма вложенного капитала
T – время инвестирования в месяцах
Полученную цифру доходности принято сравнивать с аналогичными показателями в других объектах, также со средним процентом по банковским депозитам, чтобы понимать - выгоднее вкладывать в недвижимость (если вкладывать – то куда) или держать деньги на депозите в банке.
Риски
Риск – является ключевым параметром при выборе объекта инвестиции. При инвестиции в строящийся объект, можно обозначить следующие риски:
А) Риск банкротства компании застройщика
Б) Риск переносов срока строительства
Для того, чтобы выбрать наименее рискованный объект недвижимости, рекомендуется обращаться к квалифицированным специалистам рынка недвижимости.
Подводя итог можно отметить, что в среднем в надёжных инвестициях квартира на первичном рынке растёт на 15% в год, но в наиболее интересных инвестиционных комплексах рост стоимости наблюдается до 20-22% в год. Если же рассматривать рискованные инвестиции, то тут рост цены может быть до 45% в год.
Для инвесторов конечно интересны минимальные риски, и в этом случае профессионалы рынка недвижимости помогут получить максимальный доход без трудозатрат со стороны инвестора.
