Разрешение на строительство (РНС) – это тот стартовый пистолет, из которого застрелился не один девелопер. Как не стать очередной жертвой при реализации нового проекта, рассказывают Сергей Самойленко, директор по девелопменту ГК РКС Девелопмент и Андрей Стреналюк, Управляющий партнер Larus Capital.
– Какие проблемы могут возникнуть у застройщика при получении разрешения на строительство и почему?
Сергей Самойленко: – Их великое множество... В первую очередь необходимо убедиться в комплектности документации и правильности их оформления, зачастую отказы приходят из-за технических ошибок, неточностей, помарок, допущенных при оформлении заявки на РНС. Строго говоря, весь регламент получения РНС и легитимные причины отказа подробно описаны в ст.51 ГК.
Зачастую органы местного самоуправления выдают отказы по надуманным причинам, например, требуют соответствия не утверждённым проектам правил землепользования и застройки или проектам генеральных планов. Был в моей практике даже случай, когда сотрудник ведомства выдал отказ со ссылкой на постановление совета Министров РСФСР от 1937 года… Также органы местного самоуправления могут ссылаться на отсутствие тех или иных согласований, не предусмотренных ГК, например согласования с местным ООО, которое занимается охраной памятников, в этом случае необходимо обращаться в суд.
Андрей Стреналюк: – Разрешение на строительство выдается согласно статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации. В столице порядок оформления разрешения на строительство утвержден постановлением Правительства Москвы от 17 апреля 2012 № 145-ПП «Об Утверждении Административных регламентов предоставления государственных услуг города Москвы «выдача разрешения на строительство» и «выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию».
Как правило, проблемы у застройщика возникают из-за отсутствия полной комплектности документов. Выход из этой ситуации один: подавать для получения разрешения на строительство все необходимые документы согласно Утвержденного перечня.
– Как РНС связано с началом продаж жилья, и насколько это актуально при проектном финансировании строительства с использованием эскроу-счетов?
Сергей Самойленко: – Цепочка, ведущая к началу продаж в «эскроу-реальности»: РНС – проектная декларация (на сайте) – публикация информации на сайте «Наш.дом.рф» – открытие счетов эскроу и получение кредитной линии – старт продаж.
В некоторых регионах, правда, по-прежнему выдают заключение о соответствии застройщика, хотя по закону такого требования при работе со счетами эскроу нет.
Андрей Стреналюк: – После получения разрешения на строительство Застройщик подает документы в Росреестр на регистрацию «первого» ДДУ. После того как он зарегистрирован считается, что продажи по объекту открыты. Данная процедура обязательна в любом случае: финансируется ли проект по «старой схеме», когда средства дольщиков идут на расчетный счет застройщика, или же по «новой схеме», когда средства сначала идут в банк и подлежат передаче застройщику только после оформления «первой» собственности на объект. Разница между «старой» и «новой» схемами только в наполнении договора и в том, куда изначально идут средства дольщиков.
– Что делать, если получен отказ в разрешении на строительство, когда можно подавать документы повторно? Что следует предусмотреть, чтобы не получить отказ?
Сергей Самойленко: – В отказе обязательно фигурирует причина, например, зона размещения объекта выходит за границы зон возможного размещения объектов по ГПЗУ. Вы можете её исправить хоть в тот же день и переподать документы на РНС. В случае повторного или не правомерного, на ваш взгляд, отказа стоит обращаться в суд.
Андрей Стреналюк: – В случае получения отказа при подаче РНС застройщику целесообразно проанализировать причину отказа. Возможна проблема в некомплектности документов, в подаваемом документе или в разнице в технико-экономических показателях. Разумно устранить проблему и после этого вновь подать документы на получение разрешения на строительство.
– Какие объекты жилищного строительства не требуют получения разрешения на строительство и почему?
Сергей Самойленко: – Перечень таких объектов подробно описан в ст. 51 градостроительного кодекса, п. 17– объекты ИЖС, не капитальные объекты, сооружения вспомогательного использования, капремонт без затрагивания конструктивных элементов, некоторых инженерных сооружений, объекты дипмиссий за рубежом.
Андрей Стреналюк: – Разрешение на строительство не требуется в следующих случаях:
1) строительства, реконструкции гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства, реконструкции на садовом земельном участке жилого дома, садового дома, хозяйственных построек, определенных в соответствии с законодательством в сфере садоводства и огородничества;
1.1) строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства;
2) строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства;
3) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;
4) изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;
4.1) капитального ремонта объектов капитального строительства;
4.2) строительства, реконструкции буровых скважин, предусмотренных подготовленными, техническим проектом разработки месторождений полезных ископаемых или иной проектной документацией на выполнение работ, связанных с пользованием участками недр;
4.3) строительства, реконструкции посольств, консульств и представительств Российской Федерации за рубежом;
4.4) строительства, реконструкции объектов, предназначенных для транспортировки природного газа под давлением до 0,6 мегапаскаля включительно;
4.5) размещения антенных опор (мачт и башен) высотой до 50 метров, предназначенных для размещения средств связи;
5) в иных случаях, если в соответствии с настоящим Градостроительным кодексом РФ, нормативными правовыми актами Правительства Российской Федерации, законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности, в том числе Постановлением Правительства Москвы от 27.08.2012 № 432-ПП получение разрешения на строительство не требуется.
– Приведите перечень основных документов для получения разрешения на строительство, прокомментируйте наиболее важные и сложные процедуры.
Сергей Самойленко: – Положительное заключение экспертизы, СПОЗУ, архитектурные решения (в ряде регионов требуется согласование главного архитектора на специально подготавливаемом буклете архитектурно-градостроительных решений), ПОС, Разрешение на отклонение от предельных параметров строительства (если требуется), технические условия.
Для Московского региона наиболее сложным этапом при подготовке документов для РНС является получение согласования архитектурного облика (АГР для Москвы и АГО для области).
Помимо детальной проверки проекта, это ещё и субъективная оценка внешнего облика проекта. Тут мнение автора может не совпадать с мнением комиссии.
Сложнее всего в тех регионах, где не утверждены ПЗЗ и ГП, а также много самостроя, в т.ч. объектов сетевого хозяйства. Порой на поиски собственника уходят месяцы.
Андрей Стреналюк: – Застройщик в службе «одного окна», на сайте Мосгосстройнадзора или в разделе «Услуги и сервисы» на mos.ru может ознакомиться с перечнем документов необходимых для получения разрешения на строительство (см. перечень ниже).
Заявление подается в электронном виде разделе «Услуги и сервисы» на mos.ru и подписывается ЭЦП (электронной цифровой подписью). Срок оформления разрешения – 7 (семь) рабочих дней. Стоимость услуги – бесплатно. Разрешение или мотивированный отказ в оформлении разрешения направляется в электронном виде в личный кабинет заявителя или может быть выдано в службе «одного окна» при наличии доверенности от застройщика на право получения запрашиваемого документа и документа удостоверяющего личность.
В целом с точки зрения подачи документов все несложно, важно следить за комплектностью. Также из важного: документы должны соответствовать друг другу по сути и также важно чтобы технико-экономические параметры в проекте и во всех остальных документах были одинаковыми.
